高層居民小區
近五年來，本人參與了城市居民小區業委會的籌組、建設等工作後，在廣泛與各方面的交流中發現，很多居民小區的很多業主，對物業公司的怨氣極重，雖然很多問題是開發商的遺留問題，但也被業主轉嫁到了物業公司頭上。為此，本人開始對城市居民小區進行了深入的研究，一直思考著其根源究竟是什麼？
最近幾個月，本人一直思考著，《物權法》和《物業管理條例》裡的“共有”這個專家發明出來的詞，究竟是什麼呢？比如說小區裡的公共設施，屬於業主共有的，有“按份共有”“共同共有”之說。但是，學習了中國華人民共和國憲法後，發現憲法中對經濟制度的劃分只有：“第六條 中華人民共和國的社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”，“國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度”，而憲法第七條規定了：國有經濟，即社會主義全民所有制經濟，是國民經濟中的主導力量。第八條 農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。農村中的生產、供銷、信用、消費等各種形式的合作經濟，是社會主義勞動群眾集體所有制經濟。城鎮中的手工業、工業、建築業、運輸業、商業、服務業等行業的各種形式的合作經濟，都是社會主義勞動群眾集體所有制經濟。
小區內的供電設施
第十條 城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
第十一條 在法律規定範圍內的個體經濟、私營經濟等非公有制經濟，是社會主義市場經濟的重要組成部分。
憲法第十八條則稱：中華人民共和國允許外國的企業和其他經濟組織或者個人依照中華人民共和國法律的規定在中國投資，同中國的企業或者其他經濟組織進行各種形式的經濟合作。
也就是說，在憲法中，除了與外國人有聯繫的經濟屬性外，我們的經濟屬性共有公有制經濟（國有經濟和集體經濟）、個體經濟和私營經濟共四種。
隨著城市化進程的快速發展，城市居民小區暴發式增長，隨之而來的則是居民小區裡的財產的“共有”。那麼這個共有屬於上述四種類型中的哪一類呢？
顯然，居民小區裡的“共同財產”不可能屬於外資，也不屬於個體經濟，更不會是私營經濟。那麼它是國有經濟嗎？
二次加壓供水設施
按憲法的規定，城市的土地屬於國家所有。但是經過按法規程序進行招拍掛出讓後，名頭轉到了開發商手中。但是，又經過了房地產開發後，房屋的銷售後，土地的使用權又是有償轉到了購房者也就是業主手中。也就是說，在土地出讓的年限內，該項目內土地的使用權，已經不屬於國家了，甚至在出讓年限內，這塊土地的所有權也不是國家的了，而是業主的了。
除了土地之外，連同土地上的建築物、構築物，都是業主的。但是，個體的業主，除了其自己購買的那部分外（如單套的房屋、一定面積的商鋪）是可以登記到自己名下的，有產權證的外，其它所有的公共部分，是不可能登記到任何一個人的名下的，如公共的道路、公共的設施設備如電梯、小區內的供電設施、供水設施、通風設施等等。這些就屬於業主“共同共有”的。
電梯
那麼這些共同共有的所有權屬性屬於哪個範疇呢？
顯然是不可能是“國有”的。但是“共同共有”雖然看著很性感，其實是很骨感。因為當“共有”的時候，必須就相應地產生了其對等的“責任”，也就是使用、維護、保養、修理、更換的責任和義務。但是，這些設施設備的所有制，通過國家的出讓、開發商的銷售、開發商選聘或者自己組建的物業公司的管理等多層的變換，加上業主的認知，理解不同，其所有制就變得極為模糊了。就如同我們經常見到的官方在某一方面的工作中出現的“齊抓共管”、“通力協作”等等這樣的話語，當要付出和擔責的的時候，現實是“齊抓共管”等於“家家不管”。而當有利益的時候，“齊抓共管”就成了“家家爭管”。轉換到居民小區的公共設施設備、公共空間等，也就成了如今的這個現狀。
通風換設施
憲法“第十二條，社會主義的公共財產神聖不可侵犯。國家保護社會主義的公共財產。禁止任何組織或者個人用任何手段侵佔或者破壞國家的和集體的財產。”“第十三條 公民的合法的私有財產不受侵犯。”
客觀地說，在當今時代，公民的合法私有財產不受侵犯是基本做到了。但是，憲法第十二條的規定，特別是在城市居民小區裡的公共財產呢，那被侵害、侵佔、損壞的，那就太普遍了。
為什麼會這樣呢？
本人認為：根源就在於所有制形式不明。結果導致了很多的亂象。
如果把所有制形式定義為：“城市居民小區的公共財產，是新時代的社會主義的集體所有制。”“居民小區裡的業主，這是個集體的成員。”
很多人都知道，生產資料的所有制形式不清晰，或者有矛盾，會引起社會的動盪和變革，如改良、改革、變法、鬥爭、甚至革命。今天中國的以生產資料公有制為主體所有制形式，就是經過了長期的革命先輩的探索、鬥爭才得到的。那麼，在中國的城市化進程快速發展的現階段，城市居民小區內的公共財產的所有制定義，是否可以如上所說呢？
屋頂
如果如上所述，那麼，它的代表就理所應當地登記到由小區業主選舉產生的業主委員會的名下。但是，當今的所有居民小區裡，又有哪個小區裡的公共財產的不動產產權，是登記在了業主委員會的名下呢？顯然沒有。這樣才產生了開發商、物業公司、個體業主、業主委員會等多方在這方面的不斷博弈。看來，只有這樣從根源上解決了這個問題，才會大量減少居民小區裡的眾多矛盾。
當然，在具體的執行過程和探索過程中，肯定會產生很多新的問題，但本人認為，社會的發展就是在問題得到不斷的解決中而前進的。
但是，這裡又引發了一個新的課題的探討：居民小區總體上來說屬於一個生活單元，憲法中財產的所有制講述的還是生產資料的所有制。那麼，在居民小區這個生活單元裡的公共財產，是屬於生產資料還是生活資料呢？歡迎有興趣的朋友們，對此問題在評論留言區裡跟本人進行探討和交流。
閱讀更多 銳眼說小區 的文章
