GDP郑州第二,房价仅7000+,这个区域被严重低估了!

01 港区对于郑州到底意味着什么?

很多人问港区的房子能买吗?

自住当然可以买,但是能否投资这个问题,让我思考了很久,因为我一直搞不明白港区对于郑州的意义是什么?前途是否光明?

它像双流机场对于成都,就是一个重要的航空枢纽、客货集散地吗?

好像不是,因为它的规划面积有415平方公里,里面不仅有物流公司还有大量的高新技术产业。

它像雄安新区对于北京,用于疏解首都的重要职能吗?

好像也不是,因为郑州还是个二线城市,还需要引进大量的人口和产业,没有什么需要疏解的。

它像兰州新区对于兰州,另辟蹊径打造一个替身吗?

好像更不是,因为郑州周围还有大量的土地没有开发,根本不需要重造一个替身。

那么,它到底是什么,一直困扰着我,相信也困扰着很多人。

在翻看了各个城市的机场、新区的资料后,我发现没有一个与它相同的:

1、行政级别是正厅级(郑州代管);

2、规划面积415平公里,比大部分地市市区面积都大。

3、享受政策保护,对外可以先行改革,对内可以率先减税免税、政府财政收入前三年不必上交。

4、即有机场、高铁,还有工厂产业、商务中心,俨然是自成一体的城市。

…………

直到有一天,我在改革开放40年的纪录片里,看到成立深圳经济特区时,突然就想明白了:航空港区不就是内陆版的经济特区吗?

40年前国家是怎么定位经济特区的?

经济特区是一个试验,沿海地区要加快对外开放,从而带动内地更好地发展。

现在国家是怎么定位郑州航空港区的:

打造成为中原经济区发展的引擎和国家内陆开放高地,现代综合交通枢纽、全面改革开放试验田和内陆开放型经济示范区。

说白了,也是试验,改革开放的试验田,率先发展,再带动整个河南的发展。

如果将港区看成河南的经济特区,一切问题就迎刃而解了。

为什么行政级别是正厅级?

经济特区的行政地位本来就比较高,正厅级才能说明国家的重视。

为什么规划面积415平方公里,比很多市区还大?

郑州四环以里的面积也是400多平方公里,港区作为和郑州一个行政级别的城市,面积大致相同是应该的。

为什么有机场、高铁、工业、商务中心像一个独立的城市?

就是按独立城市规模建的,没有这些才不正常!

所以,港区对河南的意义,就像40年前,经济特区对中国意义。河南会集中全力的发展它,这是它的政治和经济基础。

虽然港区现在的GDP和人口都不太突出,2018年GDP只有800多亿元,位居郑州市第三,增速12%,位居河南第一;人口80万左右,只和中原、二七区相当。

但由于它的政治地位特殊,经济增速河南第一。所以,我觉得它的未来应该会和珠海经济特区类似,是一个富而美的城市,GDP总量不高,2018年珠海GDP只有2966亿,排名全国第83,比南阳还低,但是人均很高,达到16.5万元,排名全国第6。

珠海房价目前均价22000元/平,在广东仅次于深圳、广州。

所以,如果你对中国的发展抱有信心,如果你对内地经济的崛起抱有信心,那么港区的房子就值得购买。藏富于民,房价不低,大概就是港区的未来。

02

港区房子如何购买?

港区分为三个部分:港北、港中、港南。

GDP郑州第二,房价仅7000+,这个区域被严重低估了!

官方的说法是:

中部空港核心区打造“空港之脊”,重点发展临空服务、高新制造、保税物流等,高铁站组团重点发展会议会展、跨境交易、高端消费,高铁站组团以北打造商务花园区;

北翼打造汇集航空及跨国企业区域总部的国际商务区,并依托冯庄公园打造国际文化交往区,东部打造生态住区;

南翼以苑陵故城、园博园为中心发展文化休闲、设计创意等功能,双鹤湖地区发展现代金融、总部经济、管理咨询等功能。

翻译一下:

中部空港在港区的地位相当于高铁东站+部分经开片区,主打高新产业和高端商务。

北部空港相当于CBD,主打国际商务。

南部空港相当于北龙湖+杨金片区,主打金融和休闲,附属一些高科技产业园。

把官方的定位与三个区域的现状结合起来,又可以把它们分为两类:

绩优股:港北。风险小,回报率稳,但是价格已经比较高,实现大的盈利比较难。

潜力股:港中和港南。价格低,回报率高,但风口已来,潜力无限。

如果想保稳定,就买港北,如果想获得更大的收益,往长远看,就买港中或者港南。

目前港北的房价约10000-11000元/平,如万科美景魅力之城 10800元/平,正弘中央公园10500元/平,永威南樾11000元/平。

港中无楼盘在售,港南均价约8300元/平,如瀚海航城7500元/平,和昌盛世城邦8500元/平。

5970亩的园博园很漂亮,有很多建筑风格,很值得一看,这是我用手机拍的,有点不清晰▼

GDP郑州第二,房价仅7000+,这个区域被严重低估了!

双鹤湖每周三到周六晚上七点半音乐喷泉,晚上开车去的人不少,路两边每次都停有不少车▼

GDP郑州第二,房价仅7000+,这个区域被严重低估了!

目前港区在重点发展港中和港南,港中的高铁南站两三年内建成并运营,是一大利好。港南的园博园、双鹤湖建成投入使用不久,非常漂亮,最近也越来越热闹。

随着港中和港南入市的楼盘越来越多,两个地区的发展速度肯定会更快更猛。

03

哪个盘优势较大?

在港区的所有楼盘中,笔者比较喜欢瀚海航城。宏观原因有三点:

1、价格最便宜,均价7500元/平,比周围楼盘低1000元,比北港楼盘低3500元/平,属于价值洼地。

2、它处于港南,定位是港区北龙湖,属于潜力股,是目前港区重点发展的区域。

3、它距离园博园2KM,高铁南站5KM,机场15KM,都是处于港中和港南的核心位置。

GDP郑州第二,房价仅7000+,这个区域被严重低估了!

微观原因也有三点:

1、项目大,配套全。

瀚海航城占地1700多亩,建筑面积300万方,自身配套齐全。

商业方面,自建大型商业中心、综合超市、商业街等。

教育方面,周边拥有郑州一中、英迪国际学校、外国语学校、郑州六中、北大附中等名校云集。

医疗方面,周边规划有18家专科医院、9家中医院、13家综合性医院,其中有多家省立三甲医院,如郑州第一人民医院、郑州市中医院、郑州中医骨科医院等。

总之,能够完全满足日常的吃穿住行。

2、双地铁口,交通便利。

项目位于地铁13号线与16号线支线交汇处(规划中),地铁13号线贯穿港区南北,向北到高铁南站,再向北与白沙组团连接。

地铁16号线支线横跨港区东西,然后再向北与小李庄火车站相连。

GDP郑州第二,房价仅7000+,这个区域被严重低估了!

两条地铁线都能直达市区,两条地铁线又与两个火车站相连,交通十分便利。

3、产品设计新颖,户型宽敞明亮。

瀚海航城属于瀚海晴宇2.0版,外立面不拘一格,每一户都规划有大型曲线阳台,赠送风情花池,可随心栽种绿植。

GDP郑州第二,房价仅7000+,这个区域被严重低估了!

笔者曾去瀚海晴宇参观过,非常喜欢这个阳台设计,可惜当时没有照相,不过可以放张效果图,大家自行体会。

瀚海航城的户型面积也非常全面,从90-200平都有,无论是哪个户型都赠送的有超大阳台,这一点很难得。

下图是90平的两室两厅一卫,两卧朝南,宽敞舒适▼

GDP郑州第二,房价仅7000+,这个区域被严重低估了!

下图是140平的三室两厅两卫,同样也是大阳台,大面宽▼

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下图是200平的四室两厅三卫,双阳台设计,三卧室朝南,南边客厅阳台与卧室相连,采光效果非常好,站在窗台观景更加震撼▼

GDP郑州第二,房价仅7000+,这个区域被严重低估了!

总之,航空港区对于河南,属于蒸蒸日上的蓝筹股;港南对于港区,属于蓄势待发的潜力股;瀚海航城对于港南,属于为数不多的价值洼地,比较适合追求长线以及对审美、生活质量等要求较高的购房者。


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