01 港区对于郑州到底意味着什么?
很多人问港区的房子能买吗?
自住当然可以买，但是能否投资这个问题，让我思考了很久，因为我一直搞不明白港区对于郑州的意义是什么?前途是否光明?
它像双流机场对于成都，就是一个重要的航空枢纽、客货集散地吗?
好像不是，因为它的规划面积有415平方公里，里面不仅有物流公司还有大量的高新技术产业。
它像雄安新区对于北京，用于疏解首都的重要职能吗?
好像也不是，因为郑州还是个二线城市，还需要引进大量的人口和产业，没有什么需要疏解的。
它像兰州新区对于兰州，另辟蹊径打造一个替身吗?
好像更不是，因为郑州周围还有大量的土地没有开发，根本不需要重造一个替身。
那么，它到底是什么，一直困扰着我，相信也困扰着很多人。
在翻看了各个城市的机场、新区的资料后，我发现没有一个与它相同的：
1、行政级别是正厅级(郑州代管);
2、规划面积415平公里，比大部分地市市区面积都大。
3、享受政策保护，对外可以先行改革，对内可以率先减税免税、政府财政收入前三年不必上交。
4、即有机场、高铁，还有工厂产业、商务中心，俨然是自成一体的城市。
…………
直到有一天，我在改革开放40年的纪录片里，看到成立深圳经济特区时，突然就想明白了：航空港区不就是内陆版的经济特区吗?
40年前国家是怎么定位经济特区的?
经济特区是一个试验，沿海地区要加快对外开放，从而带动内地更好地发展。
现在国家是怎么定位郑州航空港区的：
打造成为中原经济区发展的引擎和国家内陆开放高地，现代综合交通枢纽、全面改革开放试验田和内陆开放型经济示范区。
说白了，也是试验，改革开放的试验田，率先发展，再带动整个河南的发展。
如果将港区看成河南的经济特区，一切问题就迎刃而解了。
为什么行政级别是正厅级?
经济特区的行政地位本来就比较高，正厅级才能说明国家的重视。
为什么规划面积415平方公里，比很多市区还大?
郑州四环以里的面积也是400多平方公里，港区作为和郑州一个行政级别的城市，面积大致相同是应该的。
为什么有机场、高铁、工业、商务中心像一个独立的城市?
就是按独立城市规模建的，没有这些才不正常!
所以，港区对河南的意义，就像40年前，经济特区对中国意义。河南会集中全力的发展它，这是它的政治和经济基础。
虽然港区现在的GDP和人口都不太突出，2018年GDP只有800多亿元，位居郑州市第三，增速12%，位居河南第一;人口80万左右，只和中原、二七区相当。
但由于它的政治地位特殊，经济增速河南第一。所以，我觉得它的未来应该会和珠海经济特区类似，是一个富而美的城市，GDP总量不高，2018年珠海GDP只有2966亿，排名全国第83，比南阳还低，但是人均很高，达到16.5万元，排名全国第6。
珠海房价目前均价22000元/平，在广东仅次于深圳、广州。
所以，如果你对中国的发展抱有信心，如果你对内地经济的崛起抱有信心，那么港区的房子就值得购买。藏富于民，房价不低，大概就是港区的未来。
02
港区房子如何购买?
港区分为三个部分：港北、港中、港南。
官方的说法是：
中部空港核心区打造“空港之脊”，重点发展临空服务、高新制造、保税物流等，高铁站组团重点发展会议会展、跨境交易、高端消费，高铁站组团以北打造商务花园区;
北翼打造汇集航空及跨国企业区域总部的国际商务区，并依托冯庄公园打造国际文化交往区，东部打造生态住区;
南翼以苑陵故城、园博园为中心发展文化休闲、设计创意等功能，双鹤湖地区发展现代金融、总部经济、管理咨询等功能。
翻译一下：
中部空港在港区的地位相当于高铁东站+部分经开片区，主打高新产业和高端商务。
北部空港相当于CBD，主打国际商务。
南部空港相当于北龙湖+杨金片区，主打金融和休闲，附属一些高科技产业园。
把官方的定位与三个区域的现状结合起来，又可以把它们分为两类：
绩优股：港北。风险小，回报率稳，但是价格已经比较高，实现大的盈利比较难。
潜力股：港中和港南。价格低，回报率高，但风口已来，潜力无限。
如果想保稳定，就买港北，如果想获得更大的收益，往长远看，就买港中或者港南。
目前港北的房价约10000-11000元/平，如万科美景魅力之城 10800元/平，正弘中央公园10500元/平，永威南樾11000元/平。
港中无楼盘在售，港南均价约8300元/平，如瀚海航城7500元/平，和昌盛世城邦8500元/平。
5970亩的园博园很漂亮，有很多建筑风格，很值得一看，这是我用手机拍的，有点不清晰▼
双鹤湖每周三到周六晚上七点半音乐喷泉，晚上开车去的人不少，路两边每次都停有不少车▼
目前港区在重点发展港中和港南，港中的高铁南站两三年内建成并运营，是一大利好。港南的园博园、双鹤湖建成投入使用不久，非常漂亮，最近也越来越热闹。
随着港中和港南入市的楼盘越来越多，两个地区的发展速度肯定会更快更猛。
03
哪个盘优势较大?
在港区的所有楼盘中，笔者比较喜欢瀚海航城。宏观原因有三点：
1、价格最便宜，均价7500元/平，比周围楼盘低1000元，比北港楼盘低3500元/平，属于价值洼地。
2、它处于港南，定位是港区北龙湖，属于潜力股，是目前港区重点发展的区域。
3、它距离园博园2KM，高铁南站5KM，机场15KM，都是处于港中和港南的核心位置。
微观原因也有三点：
1、项目大，配套全。
瀚海航城占地1700多亩，建筑面积300万方，自身配套齐全。
商业方面，自建大型商业中心、综合超市、商业街等。
教育方面，周边拥有郑州一中、英迪国际学校、外国语学校、郑州六中、北大附中等名校云集。
医疗方面，周边规划有18家专科医院、9家中医院、13家综合性医院，其中有多家省立三甲医院，如郑州第一人民医院、郑州市中医院、郑州中医骨科医院等。
总之，能够完全满足日常的吃穿住行。
2、双地铁口，交通便利。
项目位于地铁13号线与16号线支线交汇处(规划中)，地铁13号线贯穿港区南北，向北到高铁南站，再向北与白沙组团连接。
地铁16号线支线横跨港区东西，然后再向北与小李庄火车站相连。
两条地铁线都能直达市区，两条地铁线又与两个火车站相连，交通十分便利。
3、产品设计新颖，户型宽敞明亮。
瀚海航城属于瀚海晴宇2.0版，外立面不拘一格，每一户都规划有大型曲线阳台，赠送风情花池，可随心栽种绿植。
笔者曾去瀚海晴宇参观过，非常喜欢这个阳台设计，可惜当时没有照相，不过可以放张效果图，大家自行体会。
瀚海航城的户型面积也非常全面，从90-200平都有，无论是哪个户型都赠送的有超大阳台，这一点很难得。
下图是90平的两室两厅一卫，两卧朝南，宽敞舒适▼
下图是140平的三室两厅两卫，同样也是大阳台，大面宽▼
下图是200平的四室两厅三卫，双阳台设计，三卧室朝南，南边客厅阳台与卧室相连，采光效果非常好，站在窗台观景更加震撼▼
总之，航空港区对于河南，属于蒸蒸日上的蓝筹股;港南对于港区，属于蓄势待发的潜力股;瀚海航城对于港南，属于为数不多的价值洼地，比较适合追求长线以及对审美、生活质量等要求较高的购房者。
閱讀更多 商都房產網 的文章
