《雄律師精彩案例解讀500篇》
【案情簡介】金先生近日通過中介向伍女士購買了一套二手房，當時約定140萬元包乾過戶，手續費、過戶費、代辦費都包含在購房款中，但金先生想不到自己在付完購房款辦好過戶手續費後，小區物業服務處的工作人員卻找上了門，原來金先生所購房屋的物業費從2015年起就沒有交過一直結欠到現在，物業公司要求他一起結清。可是當時中介和伍女士都沒有告訴他這個情況。金先生認為，當初約定的包乾過戶，就應該包含物業費，這個物業費不應該由他來交。於是找到房產中介，但中介公司也不能給他一個明確的答覆，於是金先生又聯繫伍女士，伍女士雖然承認物業費沒交，但是卻表示現在房屋已經過戶給了金先生，這物業費與她已經沒有關係了，因此也不願意承擔。
【雄律師解讀】雄律師認為，物業費問題看似問題不大，但是卻是一個關係到千家萬戶的民生問題，近年來，人們對於生活品質的要求不斷提高，買賣房屋的時候往往把小區物業服務質量高低也作為一個重要的考慮因素，同時業主與物業公司之間的糾紛也在不斷增多，物業費收繳在一些小區成了讓物業公司最頭疼的問題，一些業主在轉讓房屋的時候，往往結欠了部分物業費，新的業主在不知情的情況下購得房屋，讓其繳納原業主的物業費往往會遭到拒絕，本案中，象金先生這樣在購房後才發現前業主結欠物業費的，到底應該由誰承擔購房前的物業費呢？
依照國務院最新頒佈的《物業管理條例》等法律法規的規定，承擔物業費繳納義務的主體是房屋業主或實際使用人，這裡的業主應當是指進行不動產登記的房屋所有權人，如果房屋轉讓後發生變更登記的，則新的登記人成為房屋的新業主，所以，不同的業主應對其各自不同時間段作為所有權人期間的物業費承擔支付義務，所以在一般情況下，二手房購買方沒有義務承擔出賣方在出賣之前所欠的物業費，但法律不排斥買賣雙方對於物業費問題作出約定，所以具體情況要看當時三方簽訂的房屋過戶合同。就本案來看，金先生和伍女士在房屋轉讓合同中沒有對房屋的物業費承擔問題進行約定，根據合同的相對性原則，伍女士作為前業主，所拖欠的物業費是其與物業公司基於原來的物業服務合同產生的，現業主金先生與伍女士在房屋轉讓合同中並未對物業費的承擔主體進行約定，且房屋的轉移並不意味著債務的轉移，因此，現業主金先生沒有義務繳納前業主伍女士所拖欠的物業費。
另外，《物業服務收費管理辦法》第十五條規定，物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。因此，如果買賣雙方在房屋買賣合同或協議中沒有特別約定拖欠的物業費應當由原業主承擔，如物業公司因找不到原業主而要求新業主支付房屋過戶之前的物業費，這一行為看似符合情理，但卻不符合法律，金先生依法不承擔支付房屋轉讓前結欠的物業費的義務。
雄律師認為，本案給購房者的提示是，業主在購買二手房時，在確保房屋質量的同時，一定要先查清原業主是否存在拖欠費用的情況，特別是要查清跟房屋有關的物業費、水費、電費等費用，如有欠費現象應要求賣方及時結清，並在轉讓合同中予以約定，以維護自己的合法權益，避免帶來不必要的煩惱和麻煩。
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