01
一個期待很久的酒局
這是一個王十五期待很久的酒局。
期待的原因，除了可以拿種雲先生和各種高端酒勾兌品鑑之外，更重要的是組局的人是吳總。
簡單地說，出身農村白手起家的吳總，買過的房產套數比王十五探過的樓盤個數還多;有房的城市比王十五去過的城市還多。
作為一個虛(資)心(深)學(舔)習(狗)的好青年，王十五在赴宴前已經備好了數十個問題。
王十五決定用酒開路，讓吳總把經驗傾囊相授，然後用五位數的積蓄加槓桿撬動第一套房，然後閃轉騰挪，入手第二套。
到第三套的時候可以嘗試下北龍湖，第四套的時候可以考慮下鄭州以外……
王十五正在糾結到底是重倉深圳，還是雞蛋不要都放在一個籃子裡，北京上海也買幾套的時候，急促的鳴笛聲和太陽般的強光驚醒了我。
王十五的小電電在機動車道逆行了，對面的四環汽車鳴笛的同時打開了遠光。
02
飯桌上的四環車大燈
酒局的開始果然是酒香，菜好，氛圍融洽。
王十五的眼睛雖然被四環車的大燈照的有點乾澀，但這並不妨礙他的目光聚焦在吳總身上。
吳總那肥碩的身軀彷彿是北上深的摩天大樓，濃長眉毛好像是房屋鑰匙。連吳總放下酒杯的動作，都像購房合同蓋章一樣乾脆利索。
酒過三巡之後，有人拋給了吳總第一個問題：鄭州的房子目前還能買嗎?
“不管是自住還是投資，都得用投資的眼光去看待買房，不然就是勇做接盤俠”
“購房是普通老百姓能用的，為數不多的對抗通脹的方法之一，並且相對來說風險很低。”
“關於通脹和貶值的問題，不用細說，大家都懂。想一下二十年前、十年前和現在，百萬資產的對比，就會看得很清楚。”
“所以房子一直都是可以買的。但是能不能買鄭州呢?”
“房地產發展的動力於人口的流入，也有說依賴產業的，其實依賴的還是產業背後的人口。”
“河南是一個單核省份，鄭州的地位無可取代，但是目前鄭州常住人口只有一千萬，佔全省的十分之一左右。而隔壁省份的西安，人口占到全省的三分之一。相比較來說，鄭州還有很大的潛力。”
聽完吳總說“鄭州可以買”的結論，王十五內心澎湃起來，把之前準備的十幾個問題化作一個，單刀直入：“吳總，哪個項目現在可以買，給我推薦一個吧!”
這個小白級別的問題讓吳總眉頭一皺，兩把房門鑰匙略微抖動、靠近，又立馬分開，隨即皺眉變成微笑，和藹的解答起來。
“買房子和找對象差不多，每個人適合的不一樣。要看你的購買需求，資金量，現金流，社會關係等。”
“舉個例子，我買綠博區域的康橋香溪郡，玩的是長線，我可以持有五年，十年甚至更久都可以。我有那麼多房子，我可以先賣別的啊。但別人不一定行，他有可能撐不了那麼久就被貸款壓死了。”
吳總的這段話彷彿來時路上的四環車燈和鳴笛，把王十五從北上深置業的美夢中拉回現實中。
後面大家聊得好多王十五都沒聽進去，只是一杯一杯的往下灌著種雲先生。
03
酒後吐真言
飯局後半段大家自由活動，好不容易趁著吳總落單的間隙，王十五端著分酒器和酒杯迎頭而上：
“吳總，給推薦一個您看好的項目吧，資金量不要太大，自住投資兩宜，有潛力的。”
小一斤白酒下肚的吳總，沒有了剛開始的迂迴和婉轉，說你有時間去白沙看看吧。白沙開車到高鐵東站一二十分鐘，以後你去我家喝個茶，約個酒的也方便。
整桌焦點C位的吳總，自然沒工夫很詳細的給王十五講清楚白沙的具體情況。
只是簡單點了下白沙配套相對成熟，並且潛力很大，價格又被政策壓的很厲害，具體的情況還需要王十五自己去看。
04
未來的省級行政中心
西郊市民王十五對東區有一種複雜的感情，一方面羨慕東區高大上，一方面又有西邊才是老鄭州的莫名優越感。但還不得不承認，向東才是鄭州發展的主方向。
白沙已於2014年正式劃歸鄭東新區，鄭東新區官網對於白沙的定位是：行政服務區、公共文化服務示範區、高端總部、商務基地。
在省府向東的大背景下，白沙的行政服務區的預期，其實是全省的行政服務區，也是全省的公共文化服務示範區。
白沙的規劃，大概是這樣子的：
3200畝的象湖，省科技館，美術館，體育館，圖書館，博物館、生命科學園等，都讓人心潮澎湃。
規劃地鐵8號線、13號線、20號線穿區域而過。
往東十分鐘車程，是綠博園和方特歡樂世界;向西不到10公里，是高鐵東站寫字樓群。
還有不得不提的六合CBD，因為地標又是住宅價值的強力支撐。具體請參考鄭東新區CBD和高鐵站CBD對周邊住宅價格的帶動。
六合CBD是繼鄭東新區CBD、高鐵東站CBD之後的第三大CBD組團，甚至在不少方面超越了前兩者。
例如六合CBD規劃了200-500米高的摩天大樓，這很有可能打破目前高鐵CBD鄭東綠地中心雙子塔保有的300米的中原高度記錄。
六合中心規劃直徑400米的圓形會展中心，面積是鄭東國際會展中心的2倍。
04
白沙樓盤
雖然是熱門區域，但是目前白沙的在售樓盤並不多，可供剛需選擇的樓盤更少。
1、永威森林花語僅剩別墅，均價26000元以上，相比星聯灣均價30000元的別墅，這個價格很有競爭力。
2、融創象湖壹號還有幾套洋房，均價18000元，面積較大，所以去年到現在一直在推。
3、美景東望前兩天已清盤，無房可售。
4、藍城誠園事業單位內購房，一般人想買需要加價，並加十幾萬車位。
5、星聯灣均價13800元，但因限價，裝修部分需要另外加價購買，首付比例較高。
6、匯泉東悅城，成品房交付，預計均價12000元，可以首付分期。
7、東潤城五期還沒消息。
以上7個樓盤，適合王十五這種剛需和剛改的，只有三個樓盤：星聯灣、匯泉東悅城、東潤城。
但是，星聯灣首付太高，東潤城又沒消息，最終的選擇基本只剩下馬上要一期首開的匯泉東悅城。
05
大盤首開
王十五瞭解匯泉始於隴海高架和西四環交叉口的神盤匯泉西悅城，2016年的鄭州銷冠項目。戶型實在，位置較好，籠絡了一大批剛需和剛改客戶，前期買房的客戶也確實得到了實惠。
匯泉貌似與隴海高架有著不解之緣，匯泉東悅城位於隴海高架(商都路)與前程路交叉口北側。
東悅城距離六合CBD只有2公里之遙，規劃的地鐵13號線和20號線換乘站位於項目地塊中間。
置業顧問告訴王十五一共分5塊地，共379畝。前程路以東為住宅，以西為商業。第一期佔地75畝，成品房交付，3.09的容積率，沒有做洋房和高層的高低配。
王十五最關心的價格問題沒有在售樓部得到確定的答覆。能確定的只是在目前調控沒有實質性放鬆，項目還是首開的情況下，大概率是高性價比的快速走量模式。
如果五月份開盤時，能夠像小道消息流傳的那樣開到12000元/㎡，並且由5%低首付的話，還是非常值得入手。
畢竟這是成品房交付，比四環的毛坯房還便宜，甚至還低於旁邊小區十年房齡的二手房。
除了價格實惠，項目首開的另一個好處就是戶型齊全。王十五綜合考慮，相中了88㎡的小三房。
匯泉東悅城C戶型 88㎡ 三室兩廳一衛示意圖
這個戶型是小三房裡少有的方正，並且在客廳、主臥、次臥都朝南的同時，還有一定的通透性。
按照12000元/㎡的單價計算，總價105.6萬，三成首付31.68萬，王十五可以拼湊到。按照目前上浮20%的利率計算，月供4300多，也不成問題。
當然如果5%低首付的政策能落實，王十五願意承受5000多的月供，去考慮下100多平的大三房。
畢竟大的更舒適，通透性更好，最小的臥室也不用羞羞答答的叫書房了。
雙衛可以分主客使用，甚至家庭成員也不用為蹲便、坐便，智能馬桶、非智能馬桶糾結了，沒條件的時候才做選擇題，有條件時當然是一樣來一個了。
按照吳總指示，用投資眼光來看東悅城。目前的配套和通勤，已經基本能滿足居住需要。白沙片區潛力巨大，目前限購和限價已經摁住了片區房價，匯泉也算品牌開發商，東悅城又有雙地鐵口和六合CBD的加持，再加上項目首開價不會太高，又可能會有低首付，值得出手。
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