1．招、拍、挂出让国有土地使用权的概念与适用范围
招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
拍卖出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
挂牌出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
1990年发布实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、租赁制度,土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖的方式。该法确定了土地使用权出让可采用协议、招标、拍卖三种方式。1995年1月1日起实施的《房地产管理法》又进一步明确了协议、招标、拍卖三种出让方式的适用范围，该法第12条规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采用拍卖、招标方式，没有条件的，不能采用拍卖、招标方式的，可以采取协议的方式。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”这是国家立法首次以法律强制性规定的方式确立了有关类型土地使用权出让应当采用招标、拍卖等公开竞价方式出让。而2007年11月1日开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日国土资源部令第39号）又增加了一种新的国有土地使用权出让方式，即挂牌。
至此，今后凡是对“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地”以及“同一土地有两个以上意向用地者”，必须采用招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让。
2．拍卖、招标、挂牌出让土地使用权的条件
各地对拍卖、招标、挂牌出让国有土地使用权的条件要求有所不同，以深圳为例，招标、拍卖、挂牌出让土地使用权需要符合下列条件：
（1）符合土地利用总体规划、城市规划和深圳市年度土地开发供应计划和土地利用年度计划;
（2）属于拍卖、招标、挂牌方式出让土地使用权范围，前文已经详述;
（3）出让国有土地使用权方案已经市政府批准;
（4）符合拍卖、招标、挂牌公告所规定的竞买资格;
（5）按拍卖、招标、挂牌公告规定支付了履约保证金;
（6）签订了中标通知书，拍卖、挂牌成交确认书。
3．以招、拍、挂方式出让国有土地使用权的程序
通过招、拍、挂三种方式出让国有土地使用权都必须经过以下共同的程序：（参见流程图一）
第一步，市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称“出让人”）编制国有建设用地使用权出让年度计划。[1] 国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。出让人根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
第二步，出让人制定出让方案。出让人应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由出让人组织实施。此处的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。
第三步，出让人编制招、拍、挂出让文件。出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。
第四步，出让人发布招、拍、挂公告。[2] 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：（1）出让人的名称和地址;（2）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求;（3）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法;（4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式;（5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;（6）确定中标人、竞得人的标准和方法;（7）投标、竞买保证金;（8）其他需要公告的事项。
第五步，经过招标、拍卖、挂牌程序。下文会分别介绍这三种方式的详细流程，此处不再赘述。
第六步，出让人与中标人、竞得人签订成交确认书。以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。
第七步，中标人、竞得人与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。
第八步，出让人公布出让结果。招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
第九步，受让人领取国有土地使用权证书。受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
流程图一：
以上是招标、拍卖、挂牌出让土地使用权都必须经过的程序。除此之外，三种出让方式均具备各自的独特性。
【招标流程】
通常投标人应当先领取或者购买招标出让文件，随后提交投标申请书并交纳保证金（具体要求参照招标出让公告），经出让人核实获得《投标资格确认书》，最后进入开标阶段。依据我国《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，投标、开标依照下列程序进行：（参见流程图二）
（1）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。
（2）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于3人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于3人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
（3）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
（4）招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。
流程图二：
【拍卖流程】
通常竞买人应当先领取或者购买拍卖出让文件，随后提交书面申请并交纳竞买保证金（具体要求参照拍卖出让公告），经出让人确认其竞买资格，最后进入拍卖会阶段。依据我国《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，拍卖会依照下列程序进行：（参见流程图三）
（1）主持人点算竞买人;
（2）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项;
（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示;另外根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第16条第2款的规定，拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
（4）主持人报出起叫价;
（5）竞买人举牌应价或者报价;
（6）主持人确认该应价后继续竞价;
（7）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交;
（8）主持人宣布最高应价者为竞得人。
流程图三：
【挂牌流程】
挂牌出让土地使用权如今是最常采用的土地出让方式。笔者通过国土资源部官方网站中的土地出让公告栏初步统计，在2009年4月17日至2009年12月8日的所有公告中，至少有90%的土地使用权出让是采用挂牌的方式。而且目前很多土地出让公告都采用同时采用拍卖和挂牌两种方式进行，在申请人达到三人（含三人）以上时，通过拍卖方式出让;申请人不足三人的，则以挂牌方式出让。
通常竞买人应当先领取或者购买挂牌出让文件，随后提交书面申请并交纳竞买保证金（有时出让人还要求提交营业执照、资质证书、法人代表证明和身份证等资料，具体要求参照拍卖出让公告），经出让人确认其竞买资格，最后进入挂牌阶段。依据我国《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，挂牌依照下列程序进行：（参见流程图四）
（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布;挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
（2）符合条件的竞买人填写报价单报价;
（3）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格;
（4）出让人继续接受新的报价;
（5）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
流程图四：
挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：
（1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交;
（2）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;
（3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
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