时间已经进入5月，本月市区将有18宗地块进行网上限时竞拍，常州房地产史上最密集、最火爆的土拍联轴大戏即将震撼上演。
待拍的18宗地块分布于常州主城四大区10个板块。其或位于成熟的市中心板块、或分布于崭新崛起的新兴板块、或地处商品房稀缺的乡镇板块。
其中，有一宗地块特别抢眼，那就是位于东部新城、将于5月23日竞拍的丁塘河湿地公园西侧B地块。
▲丁塘河湿地公园西侧B地块区位图
NO.1 | 封面地块！拥揽城东繁华
丁塘河湿地公园西侧B地块可谓常州东部新城的城市封面地块，周边集聚了经开区最完备的配套资源。
宗地位于丁塘河西路西侧，义乌路北侧，东侧即为占地500亩的丁塘河湿地公园，地块南面是经开区小学和全民健身中心，周边各类配套与地块呈众星捧月之势。
▲丁塘河湿地公园西侧B地块周边配套图
首先从道路交通来看，目前地块周边构成了普通公交、高架、地铁、高速高铁四大维度交通体系：
公交：220a、B2、30路、202路等通往常州市中心公交路线；
高架：龙城大道高架、青洋路高架、东方大道等城市主干道，快速达到常州全城；
地铁：距离在建的地铁2号线“丁塘河公园站”200米左右，明年待地铁正式运营后，不仅将缩短业主的出勤时间，也将带动整个项目的价值升值；
高速高铁：距离沪宁城际铁路常州站、沪宁高速横山道口和青龙道口、沿江高速戚墅堰道口仅15分钟车程。
地块周边形成的多维一体的交通网络体系，不仅为区域内居民的出行及周边人口的导入提供了便捷的条件，更关键的是，地铁2号线明年开通将直接缩短地块与市中心的通勤时间，便捷导入东西沿线购房客户，提升地块未来开发楼盘价值。
除了便捷的道路交通条件，地块周边便捷的教育设施、齐全的商业配套也为地块价值赋能。
局小经开区小学与地块仅一路之隔，让业主在家门口就能解决上学问题，免去开车接送烦恼；
近距离的7区上东街区综合体、白金汉爵大酒店、红星爱琴海购物中心以及地块东侧待建的嘉宏蔚蓝天地商业综合体，形成了地块周边星罗密布的商业格局，为地块未来开发楼盘的业主日常生活及社交提供了极大便利。
▲红星爱琴海购物公园
▲白金汉爵大酒店
NO.2 | 稀缺！公园即价值
除了便捷的道路交通条件和完善的生活配套，丁塘河湿地公园西侧B地块最大的价值标签，即属于一线公园宅地。
丁塘河湿地公园作为常州东部新城的城市绿肺，占地500亩，是常州城东生态休闲空间，也是常州经开区的绿色名片。
▲丁塘河湿地公园
从国外到国内，与城市公园伴生的往往是城市豪宅。
从伦敦的海德公园到纽约中央公园，周边诞生的都是全球顶级豪宅。
国内无论是上海的世纪公园，还是常州的红梅公园、新天地公园，其周边诞生的如仁恒公园世纪、和黄御翠园、新城帝景也是可以代言这个城市的豪宅。
▲御翠园俯瞰红梅公园
回归到常州自身，自2017年重启土拍以来，成交的可直面公园的宅地凤毛麟角。
其中去年成交的火车站南广场地块，因为直面红梅公园，同时其他配套条件也非常优质，屡屡传出其售价将超30000元/㎡，将成为常州第一豪宅。
▲新城帝景俯瞰新天地公园
毫无疑问，公园可以为周边住宅地块价值赋能。坐拥500亩生态公园的丁塘河湿地公园西侧B地块由此显得弥足珍贵。
NO.3 | 近30万方体量，利于规划，更可穿越周期
丁塘河湿地公园西侧B地块出让面积达到14.17万方，总建面近30万方，在地块出让规模越来越小的今天堪称大盘，其在近年土地出让建面中可以排进top5，更是城东之最和公园宅地之最。
▲丁塘河湿地公园西侧B地块详情
大盘的优势最起码体现在两方面：
一方面，地块近30万方的体量给予摘牌房企更广阔的产品规划空间，可融合公园生态元素进行组团开发，住宅产品因此进行价值细分，可满足不同层次的客户置业需求，实现开发时利润与流速的兼顾。
另一方面，建面 10万㎡左右、开发周期在一年左右的中小规模楼盘， 一旦面临市场下行则项目整盘营收受很大影响，后期市场上行，项目也行将结束，享受不到市场上行的红利。但这种30万㎡左右体量的楼盘一般需要3年左右的开发周期，项目很大程度上将穿越某个房地产发展周期，其在开发期内即便遇到房地产行业短暂的低迷期，也能享受到市场繁荣发展期，从而切实分享到城市发展带来的房地产市场红利，从而保证整盘开发利润的实现。
NO.4 | 低起拍价，为房企竞拍预留空间
另一个不得不提的地块优势，就是宗地起拍楼面价相对较低，仅6774元/㎡。
如果放在去年来看，这个起拍价并不低，但在当前整个常州地价格局全面提升的背景下，拥有一线公园生态资源，闹中取静的大规模宅地，不到6800元/㎡的起拍楼面价就凸显了吸引力。
毕竟与去年流拍的丁塘河湿地公园A地块相比，其不仅容积率更低，起拍价也要略低些，这也体现了政府这次挂地的诚意。
而且，在4月18日成交的东风二三地块，楼面价已经达到了11092元/㎡，而该地块与丁塘河湿地公园西侧B地块直线距离3公里、车程仅10分钟左右 ！
除了与市中心距离更近些外，周边其他条件来看，后者显然更优越些。
▲宗地距离天宁单价“地王”仅3公里
也就是说，宗地6774元/㎡的起拍楼面价，给开发房企预留了充足的竞拍空间，如果参拍房企不多，竞争有限，这预留的可能就是利润空间。
NO.5 | 板块库存健康，升级置业需求旺盛
地块的稀缺价值体现，还源于板块房地产市场的供需矛盾。
据克而瑞数据统计，自2017年以来，常州经开区的城区（戚墅堰板块）仅成交2宗宅地，其中仅华润地块上市，对板块置业需求的补给有限。
住宅市场的供需矛盾也因此凸显。2019年至今，经开区戚墅堰板块商品住宅供应4.9万方，但成交8.9万方，市场呈现供不及求。
板块内仅万象府、新城和昱两个楼盘主力在售，其余住宅楼盘绝大多数进入尾盘状态。所以目前板块住宅竞争压力较小，其中
万象府开盘以来几乎每个月位列常州市区楼盘销售top10榜，并位列今年1-4月市区商品住宅套数榜冠军之位。
板块库存健康也可通过库存去化周期来体现。据克而瑞数据统计，截止到目前戚墅堰板块商品住宅去化周期仅6个月左右（剔除定向安置商品住房后），充分证明了板块库存的健康。
而这个去化周期从2016年9月份以来就维持在此甚至更低的水平，这也是过去三年板块内楼盘售价翻番的逻辑所在。
此外，随着近年来经开区在产业、经济、人口、基础配套设施等方方面面的发展提升，市场对于更高品质、更优服务、更完善配套的高端社区的需求越来越迫切，板块内存在较多的升级置业需求，所以如丁塘河湿地公园西侧B地块这般集诸多优质条件于一身的宅地，无疑成为经开区打造一线高端公园社区的最优选择。
在商品住宅越来越重视生活方式塑造的今天，丁塘河湿地公园西侧B地块未来所打造的品质生态居所，其目标人群不仅包括板块周边的居民、区域内各产业园的管理及技术精英人才，加之地块周边快速公交、地铁等的布局建设，更可辐射其他区域的溢出客户。
阿基米德说过，“给我一个支点，我能撬动地球”。
对于常州房地产市场而言，经开区丁塘河湿地公园西侧B地块的入市，将撬动整个东部新城的住宅价值。这个支点最终花落谁家，一切都将在5月23日揭晓。
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