圖/淺眠
快房專家諮詢
戶口、學區、交通、商業配套是購房選擇中的重要因素，對於有小孩、老人的家庭來說，在置換或者購置第二套房產時，要更為慎重。很多購房者需要為幾年後上小學的孩子做打算，要考慮夫妻雙方工作區位，還要把父母考慮進去……在這基礎上，如何做出合理選擇，購置合適的房子？大老哥來幫你解答。
大老哥(快房網特邀買房專家)
大老哥，本名程偉明，快房網特邀買房專家，1993年開始從事與房產相關的工作，鍾愛房產投資且深諳此道。2004年開始，在杭州各大媒體及專業房地產網站上發表房產評論，為廣大購房者指點迷津，深受喜愛。
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Q網友諮詢：
我們是省內外地戶籍，目前已經買了江乾區的三花國際商住公寓，孩子的戶籍可以轉過來嗎，如果可以轉過來的話，可以按照學區內上小學嗎？其次，我老公從去年11月來杭上班，什麼時候有資格買住宅？如果老家有一套公積金貸款的房子，還清後來杭州另買一套要按揭，算一套房還是二套房？二套房首付最低幾成？
A專家建議：
先要普及一下常識，市場上的商品房，有這麼幾類，一是住宅，產權是70年的，二是酒店式公寓產權一般是40年；三是寫字樓和商鋪產權一般也是40-50年。在這三類物業中，只有住宅是可以遷入戶口，且有學區，其它二類是不能遷入戶口的，也沒有學區概念。
你說的三花國際商住公寓是酒店式公寓，這類房子不能遷入戶口。如果你的戶口是杭州的，只要有地方遷（自己的住宅），孩子按政策就可以隨你，遷到杭州自己的住宅中。
如果你們夫妻都不是杭州戶口，那麼只能你們其中一人通過人才引進或者積分落戶到杭州以後，孩子才能隨遷。你老公去年到杭州上班，要等到社保交滿二年才能在杭州購買住宅。目前杭州已經暫停購房入戶，只有通過積分或者人才引進的辦法把戶口遷入杭州。
如果你已經有過住宅按揭貸款，徵信上有記錄（可以到網上的中國人民銀行徵信中心或者商業銀行營業部查個人徵信記錄），如公積金貸款在徵信有記錄你在杭州再購住宅，就是二套，首付要六成。
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Q網友諮詢：
我是餘杭戶口，現在有200萬資金，孩子四年後讀小學，現在準備購二套房。是購買主城區老破小二手學區房好，還是搖新盤好？
A專家建議：
不清楚你打算購買什麼樣的學區房，區域和地段上有什麼要求。如果為了主城區的好學區，一般的好學校的本部都在老城區，周邊要麼沒有新房，要麼價格很高，所以200萬元現金，購買二套房首付要首付六成，你只能買300萬元總價的學區房，這個總價要買主城區的學區房只能到老破小中找。
如果是名校的分校之類，可以買次新二手房，如之江的文三街分校學區房，另外像採荷教育集團分校的學區房，丁橋的遠洋香奈或武林九里也有總價300萬元以下的房源。
性價比高的新房現在搖號難度很大，而且新房一般不確定學區，要等交房以後才會確實是那個學區，所以有不確定性。如果新盤周邊只有一所學校，就讀附近學校的可能性大點，比如雲和湖邊上是嘉綠苑小學的分校，如果你覺得可以，那麼就搖搖雲和湖的高層，89方的總價還在300萬元之內。
如果學區要確定一些，最好還是從二手房中找找合適的房源。
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Q網友諮詢：
我現在在下沙高教園區上班，妻子在西湖教工路上班。我們目前準備購買總價200萬左右的房子，因為考慮到兩個人上班方便，準備買在丁橋。請問丁橋哪個小區相對比較好，或者您還有其他板塊可以推薦嗎？
A專家建議：
丁橋商品房200萬元買不到大一點的房子了，商品房中只有長睦格林格林65方的二房中有掛牌價158萬元的房源，雲錦城也有73方二房總價180來萬元的小戶型。200萬元總價的回遷房或者經濟適用房二手房還是比較多的。丁橋或者長睦回遷房中都有。
你可以在我愛我家等中介網站上設置查找條件，先找出總價200萬元以下的房源，然後進行初選，找出相對位置好一點，離地鐵近一點的樓盤，再一套套去實地看。
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Q網友諮詢：
我們現在準備購置二套，首付需要六成。保利澄品均價48000元/㎡、曉風印月均價50000元/㎡。如果買曉風印月，壓力較大，要賣掉自己的房子和父母西湖區的都市陽光樂苑小套。保利澄品的首付只要賣掉自己君景庭的房子湊一下就可以。交通的話我需要坐2號線，兩者都可，我老公在濱江區政府那邊，也都不遠。學區跟父母戶口在市裡，所以不用考慮。您覺得改善加投資選哪個？賣掉兩個房子值不值得？
A專家建議：
如果需要主城學區，那麼肯定是曉風印月，但你要賣掉二套，是否來得及，另外萬一很難中籤，買不到怎麼辦，舊房賣掉了但新房買不進，會不會很糾結？
不需要主城的學區，澄品的地段是沒得說的，能搖到也是幸事，而且只要賣掉一套舊房，相對來說踏空的壓力小一點。我估計澄品可能又是萬人搖，很難中籤。如能通過其它渠道籌集到首付，有能力最好兩個樓盤都去搖號，曉風印月也是不可多得的好盤。
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