在上週的文章《2018年上半年武漢商業地產全盤點及趨勢展望（上篇）》中，寶騏機構詳細盤點了上半年武漢諸多商業業態和新品牌的最新情況。
在2018年下半場以及未來的兩三年時間中，隨著新零售的演變、新業態的擴張、優質項目的入市，武漢商業市場將如何發展？未來有哪些趨勢和項目值得關注？“下篇”將為您一一呈現。
01 —存量時代即將全面來臨，市場增量向品牌化、品質化躍升
武漢零售物業市場在2017年呈現井噴狀態，當年入市的供應量超過160萬平方米，大量新增供應使商業同質化競爭的壓力躍至巔峰，加之2017年消費升級的升溫，武漢零售市場已經迎來存量調改頻發的階段，這從上半年新興業態與品牌的活躍及武漢薈聚中心三週年大調整、K11與漢街品牌更新等情況中可見一斑。
在今年下半年及未來兩到三年時期，武漢零售物業的增量將會較2017年放緩，而且單體10萬方以上的零售物業將主要由恆隆、新世界、華潤、中糧、萬達等一些一線玩家提供。
這對於本土開發商市場比重較大的武漢來講，意味著零售物業市場將進入極為嚴峻的競爭階段。而像薈聚、永旺、K11、萬達這些既有項目的運營者，它們的調整創新意識一貫較強，未來必然也將跟隨零售與消費發展搶先升級。
未來，行業“傳聞”已久的“存量時代”將在武漢真正來臨，
存量盤活、改造和升級會成為武漢所有零售物業必須正面以對的課題，而與此同時，對於行業供應鏈的各類企業來說，存量商業地產中的商機也將增多。02 —消費升級持續推進，新興業態與品牌將繼續擴張
武漢新興業態與品牌的擴張預計會發生在以下幾個領域：
新零售業態與線上線下融合品牌：盒馬鮮生在未來兩三年時間內計劃在武漢開50家門店，它超強的消費吸引力也許會給進駐商業帶來起死回生的力量。同時新零售的混戰和創新還在升級，在武漢新零售供應鏈和物流改造逐步完善基礎上，便利店、無人零售的發展還將提速，本土新零售的嘗試與創新也將繼續。
餐飲與網紅餐飲：未來依然會具備旺盛的生命力與擴展意願，但最終的品牌壽命還要依賴口味、服務、供應鏈等“內功”的打造。
前不久新晉網紅“鹿角巷”在武漢世貿廣場1層打出了圍擋
一線城市潮牌：國內本土時尚、文創、運動品牌迎來快速發展，未來會向二三線城市下沉，新一線城市武漢會是這些品牌在走出北上廣深之後的重要選擇。
兒童親子、科技體驗和生活方式業態：結合2017及今年上半年的市場情況，兒童親子業態必然還會是零售物業招商或調整的熱門方向。科技體驗類業態玩法多樣、創新力較強，單店坪效可觀，預計還將有擴張空間。此外，家居生活以及跨界型的生活方式業態未來也有較大發展空間。
03 —下半年零售物業市場相對平靜，未來新進項目多點開花，商業格局持續演變
武漢商業地產市場近幾年明顯呈現出多極化發展趨勢，如宜家、永旺、凱德等項目已經脫離傳統商圈發展，這和武漢居民看重便捷和實惠的消費習慣息息相關。未來這一趨勢還將繼續。
另一方面，未來會有更多外來商業開發企業進入武漢，帶來更多元、更新鮮的商業模式和體驗，加劇武漢市場競爭局面，推動商業地產操作模式的轉型和成熟，同時也為老商圈的升級帶來契機。
具體到2018年下半年，幾個重點項目仍處在施工、招商階段，沒有值得特別關注的項目開業，這段相對平靜的時期也為武漢存量零售物業提供了調整升級的環境。而隨著時間推移到2019-2022年，漢口K11、東西湖萬達、恆隆、萬象城……一系列重頭項目陸續開業，將帶動武漢商業格局的持續性演變。
武漢傳統商圈格局
漢口：四大頂級商業體重塑老商圈與老生態
武漢第一商圈武廣商圈素來由武商集團旗下國廣、武廣、世貿三大商業體坐鎮，外來企業生存困難，崇光百貨幾近倒閉，新世界百貨經營唯艱，老牌商圈多年來一直沒有新鮮血液注入，依靠三大商業體內在升級調整延續生命力，但在現有的商業體量和物業條件之下，奢侈品品牌退多進少，在去年的《全國TOP20商圈及全國城市中心商圈表》中，武廣商圈僅位居倒數第三。
明後兩年，漢口K11和恆隆廣場兩大港資項目先後入市，本土三大項目與港資兩大項目是競爭還是競合，將對武漢第一商圈的發展產生至為關鍵的影響。
按照正常預估，恆隆廣場地段、規劃、資源、聲譽各項條件良好，將會為武廣商圈引進全新的國際品牌和商業體驗，有較大可能後來居上，武商集團在其開業前的這一年多時間中如何應對與調整值得業界關注。
漢口K11，雖有在光谷K11積攢的名氣與人氣，但漢口與光谷的商業環境差異畢竟較大，而且新世界百貨中心店的地理位置本來就被高架橋影響，地下通道又狹窄逼仄，與武商集團三大商業體的交通聯繫性差，如果未來交通聯繫沒有改善，面對武商+恆隆的圍剿，K11的生存空間堪憂。而一旦K11、武商、恆隆三者之間形成良好的交通串聯與商業錯位，產生的疊加效應不可估量。
▶ 漢口K11基本情況
位於礄口區解放大道634號，由原新世界百貨中心店改造加上新世界中心三期的商業部分構成，商業建築面積約為12.5萬㎡，現在部分圍擋已經拆除，立面效果品質良好，預計2019年11月開業。
▶ 恆隆廣場基本情況
位於礄口區京漢大道漢商武展購物中心南邊對面，號稱武漢首個世界級購物中心，一直被譽為“打地基打了很多年”的商業體，2016年10月正式進場施工，今年6月21日核心筒已封頂，商業建面約為14.99萬㎡，預計2020年開業。
與武廣商圈相距不到一公里之遙的是
武勝路區域，這個位置被武廣、漢正街兩個傳統商圈包圍，商業環境優劣兼具，武勝人信匯項目當年承載了萬眾期待卻爛尾收場，只有凱德廣場·武勝繼續堅守。去年，傳聞已久的大悅城終於落定於武勝人信匯南區地塊，有望能與凱德廣場、武廣商圈和未來全新規劃的漢正街商圈聯動，形成商業集群效應，帶動武勝路周邊老居民區的環境改造和價值提升。
▶ 中糧大悅城基本情況
去年7月，中糧置地收購人信武勝路南區地塊建設武漢大悅城，將建成集購物娛樂、創意辦公與精緻生活於一體的城市綜合體，商業建面約10.38萬㎡，預計今年年內動工，2022年建成。
漢口未來的四大頂級商業體中，華潤萬象城的位置是偏離傳統零售商圈的，位於臺北路區域，建設大道金融街之側，預計會提升老漢口核心金融區的商業配套，帶動臺北路-香港路傳統生活圈的價值升級，成為老漢口上一代中產階層的棲息地、最先“小資化”的地區的新商業中心。
▶ 華潤萬象城基本情況
位於江岸區建設大道和臺北路交匯處，為漢口發展成熟的金融區，毗鄰地鐵3、6、7號線三線換乘站香港路地鐵站，商業建面約16.67萬㎡，預計2021年開業，將成為建設大道上首個大型商業綜合體。
武昌：多中心化態勢+光谷東商業自成體系
與漢口的重量級項目相比，武昌待入市的項目“重量感”稍顯不足，主要有帝斯曼國際中心、金地廣場、綠地繽紛城三個項目值得期待，分別位於中南路、濱江商務和青山區域，呈現多中心化的發展態勢，為武昌新老區域的居民帶來便捷消費體驗。
▶ 帝斯曼國際中心基本情況
位於武昌區中南路和武珞路交匯處，紐賓凱集團旗下項目，最初引進日本東急百貨，預期2016年開業，後招商落實出現一些問題，商業建面將近7萬㎡，現預計2018年年底或次年年初開業。
▶ 金地廣場基本情況
洪山區團結大道和仁和路交匯處，定位“精緻時尚家庭生活中心”， 引進永旺超市、IFREE自由人影城、UR、OTR、全棉時代、弘金地網球俱樂部、騎域國際青少年騎士院、星巴克、必勝客、奈雪の茶等，商業建面約7萬㎡，計劃2018年9月22日開業，將彌補區域商業空白，成為區域的家庭生活型消費服務中心。
▶ 綠地繽紛城基本情況
武昌區和平大道750號，武漢第一座臨江的大型購物中心，據稱引進大量首進武漢的品牌，商業建面約12萬㎡，預計2019年開業。原期望武昌濱江商務區能夠聯動漢街、徐東兩翼，形成武昌新的商業亮點，但目前來看，區域僅有綠地項目“孤獨長大”，片區影響力尚未能形成。
光谷東：未來商業扎堆入市、自成體系
光谷是武昌最熱的地域，光谷東作為光谷規劃的發展中心，目前已經吸引聯投、瑞安、中信泰富、萬科、綠地、碧桂園、龍湖等多家品牌房企進入，重點規劃的商業項目主要有宜家、山姆會員店、瑞安光谷創新天地、龍湖天街、奧山光谷世紀城等。上半年開業的首創奧特萊斯也是位於光谷東的區域。
漢陽：一個獨具特色的矚目新片區
未來對漢陽商業格局影響最大的項目必屬遠洋東方境世界觀項目（即歸元文化片區遠洋項目）。
遠洋東方境世界觀項目所在的歸元文化片區地塊於2017年4月18日由遠洋150億底價拿下，是遠洋集團打造的240萬方世界級城市驅動型綜合體，集總部辦公、國際酒店、低密商業、全齡公寓、健康住區於一體。項目已於3月7日舉行了開工儀式。
該項目將秉承尊重土地資源、傳承發揚歷史文化為原則，圍繞歸元寺片區改造形成武漢一個新的獨具特色的文旅商複合型商圈。
之前遠洋集團曾透露將在歸元寺片區打造一個“歸元·太古裡”，但該消息並未落實，還只是一個展望。
結合項目的一部分規劃效果圖來看，遠洋集團會打造具有
“荊楚文化”的特色商業街區，開放式的中式建築群街區商業形態，是可以對標成都太古裡的思路來設計的。不管最終是否能夠引進太古集團，該項目的品質依然十分值得期待。
遠城區：兩座萬達廣場提升商業品質
除了以上提及的項目，武漢市第6座、第7座萬達廣場相繼落定東西湖區和新洲區，將彌補遠城區商業配套，提升區域商業品質，推動武漢商業格局進一步向多中心化發展。
總體來看，以下項目將攪動商業格局，值得業界關注
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04 —其他待觀察項目
此外，還有以下一些項目原先傳出2018年開業的消息，至今未見動靜，有待市場繼續觀察。
這些項目多是由武漢本土企業開發，租售並舉，採用比較傳統的商業地產操作模式，個別項目的開業時間已“跳票”多年，總體商業品質和影響力較前述項目有明顯差距。
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