在2019年供地計劃上,其中關於東區安置房的用地數量超過了1824畝 。
其中,重點項目為:
東湖片區(保障房),300畝,汴京路南北兩側、東平路東側、東昌路西側、新曹路以南;
1、空分集團(保障房),300畝,新宋路以南、公園路以東、重工路以西;
2、百塔片區(保障房),210畝,隴海鐵路以南、百塔村建設路以西;
3、軸承廠(保障房),110畝,新曹路以南、勞動路以東;
4、城東大市場二期(保障房),135畝,郭屯南側、新宋路以北 ;
5、朱屯保障房項目,150畝,東至護城大堤、南至新曹路、西至工農路、北至規劃路;
6、魯屯保障房項目 ,159畝,東至護城大堤、南至新曹路、西至工農路、北至規劃路;
7、擬作安置房項目用地,180畝,工農路東側、新曹路以北、蘋果園中路以南、規劃道路以西;
8、擬作安置房項目用地,160畝,東平路東側、東安路西側;
9、擬作安置房項目用地,120畝,東臨南興路,西鄰東一路,南鄰邊村居民點,北鄰汴京路。
商品房用地方面,19年計劃出讓355畝,分為位於:
1、新曹路以南,奧蘭湖東地塊,140畝;
2、汴京路以北、東平路以東,2號地,106畝;
3、城東大市場一期,109畝。
首先來看,城東大市場,位於客運東站附近。
附近有開封東區堪稱為“地標美食”的老白湯館。主營產品包含了:燉牛腩,白肉,酥肉,丸子,肚肺,燴麵。其中,比較受追捧的是燉肉。
在老白湯館對面,則是小花園社區棚戶區改造項目 。
據推測:位於汴京路以南、汽車東站以東的城東大市場項目指的就是該項目。之前的項目案名為紫御華庭。
從早期規劃圖和相關資料來看:項目總建築面積約30萬㎡,其中安置區為4萬㎡,安置區約3棟樓,商品房區約17棟樓。
對於東區的項目來說,其實大概就是三條路,新曹路,汴京路,新宋路。其中,新曹路,汴京路是過去以及現在進行房地產開發的重點區域。但對於東區來說,亦有兩條可視為“區域配套成熟”的分割線,即勞動路,工農路。
不誇張的說,工農路以東的區域,即使之於東區來說,都屬於偏僻的。
所以,早些年,東區的房地產開發亦是緊貼著勞動路進行佈局。但由於區域內兩大房地產項目相繼“折戟”,多個計劃開發項目的項目“無限期延緩”。可以說,多年以來的東區城市化建設,並沒有太多的質變。
牽扯到舊城改造的房地產開發項目,需要資金,更需要時間。
那些擬規劃的地塊包含了:
1、開聯生活區改造項目,新宋路東段,佔地約123畝。
2、軸承廠開發項目,新曹路西段1號,佔地約114.6畝。
3、開化生活區棚戶區改造項目:益農中街,佔地約127畝。
4、排演廳周邊改造項目:勞動路以西、新宋路北街以東、公園路東街以南、新宋路以北,佔地面積約85畝。
5、城區老工業基地生活區搬遷改造項目:包含空分廠西生活片區,開聯廠生活片區,內電廠生活片區等。
另一個商品房項目位於新曹路以南,奧蘭湖東地塊。
根據相關資料顯示:該項目佔地140畝,容積率2.2,總建築面積20萬,其分為:奧蘭小區昌盛路以南、東昌路以西、東興路以東、中興路以北和奧蘭小區翡翠街以南、東昌路以西、東興路以東、昌盛路以北。
對於這塊地來說,也是提及多年。
如今的東區,房地產呈現出持續向東的趨勢。舊城改造項目的推動緩慢,其背後的原因亦是多重的。但對於當下來說,汴東湖已然成為重要的籌碼。
可以說,以目前的產品規劃,如不是帶電梯的多層洋房項目,已經很難打動老東區的購房群體。至於高層產品,對於東區年輕客群的吸引力,能用的手段也只能是“價格”。工作的主流區域在西區,穿越一座城的通行里程,對於小城開封來說,尚能控制在40-60分鐘之內,尚屬於可接受的範圍內。
當然,房價需低於西區至少2000-3000元/㎡。
可以說,當下東區的客群,尚未搬遷走的居民多以老年人居多。他們的抗性在於:
對項目高層產品的抗拒(或者說是對高層產品的高樓層的抗拒);
對價格的敏感(以晉開四季城為例,2013年-2014年針對改社區的團購均價在3300元-3500元/㎡);
有經濟基礎的家庭已為孩子在西區置業(如藍灣國際、香堤灣、森林半島等);
那麼剩餘的居民有多少挖掘潛力?
答案顯而易見:客群並不在於剩餘的原住居民,而在於搬遷過來的外來人口,主要吸引祥符區(原開封縣)的購房群體。尤其是:在化肥廠計劃搬遷之後。
對於東部新城,大東區(順河+祥符)來說,核心居住區,在很多年前,現在,以及未來的很多年,核心都會在勞動路片區。
目前,東區也處於“配套+”階段。
1、勞動路與新曹路路口,新增勞動路農貿市場。
2、開封市婦幼保健院新院區建設項目
項目建設地:勞動路東側原開封日報社院內
建設規模及內容:主要建設門急診醫技和病房綜合樓1棟,佔地面積13812平方米(約20.7畝),總建築面積32926.3平方米(其中地下一層建築面積11340平方米,地上12層建築面積21586.3平方米),同時完善院區內其他配套設施等,擬新增醫護人員150人,床位數400張,年新增接診人數6.66萬人次,新增住院2.06萬人次。
3、開封市第二人民醫院(現開封市人民醫院)改擴建醫技病房樓項目建設工程
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