今天說兩件事，都跟買房有關。
第一件事是「杭州的板塊庫存」。關於買房，關於2019年買房，我們向來的觀點是剛需別猶豫，抓住機會就應該立馬上車，如果能好好利用限價，還是佔到便宜的。
而投資，不管是住宅、酒店式公寓還是商鋪寫字樓，不管是杭州、環滬環杭還是其他三四線城市，總體都要偏謹慎，非要投資的話，儘量遵守「核心城市-核心地段-核心產品」這個框架原則。
說回杭州。買房的內在邏輯還是跟「價格、供應和需求」有關係，尤其那些還未上車的剛需，有必要了解一下目前杭州的供應狀況：庫存量大的地方，相對不那麼著急。
根據中指研究院的數據，排名如下：
排名板塊存量（萬方）1青山湖科技城2142南部新城1333銀湖科技城1314未來科技城核心區1065蕭山開發區966城東新城887富春788崇賢新城719錦北7010良渚新城6311艮北新城5012申花5013北部新城4914濱湖新區4715丁橋4716義蓬4317蕭山科技城4218東洲4019東湖3920河莊3721錦南3622超山3423長睦3224運河新城3125喬司3026空港新城30
圖：杭州各板塊存量分佈（萬方）
第二件事是「全國的棚改」。財政部近期發佈了各地2019年棚改預計開工量的數據，有人表示：三四線城市，最大的利空來了。
據文件顯示，2019年全國棚改計劃規模為285萬套。而2018年實際開工量626萬套。與去年相比，大幅縮減了54.5%。
在全國31個省市中，只有5個城市棚改規模有所擴張，分別是廣西、廣東、福建、天津、西藏。其中有7個城市降幅超70%，分別是：黑龍江、貴州、河南、寧夏、山東、山西和湖南。
這方面的數據，主要還是跟投資需求比較有關係。
1.
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剛賣老破小、400萬左右、擁潮府/錦宸
@爾東
老師您好，剛賣了景芳一套老破小，預算400萬左右，自住，想搖下新房能有四房，比如擁潮府，得租房2-3年，或者濱江江南之星和鐵建江南國際城次新房只能買三房，上班在錢江新城。請問怎樣選擇比較好？
樓先生：如果著急自住，只能考慮二手房。不過整體節奏上不用急，可以多挑挑，二手房原則不具備再次上漲的原動力。400萬總價，在世紀城一帶買一套90方三房小戶型，綽綽有餘。江南之星是挺不錯的，房子很新，又是大盤，還有濱江品牌作為支撐，但要考慮到實際成交需要比較多的稅費，性價比就要再打點折扣，沒有很誘人。打算買二手房，儘量選擇滿兩年的次新房。
現在買二手房還是會比較吃虧，很實惠的房源不容易買到，尤其江南岸的一些次新房，加上雜七雜八的稅費，算下來還是新房更划算一些。一定二選一的話，還是建議考慮新房多一點。在錢江新城工作，擁潮府、錦宸這樣的樓盤，都很值得重點留意，離地鐵也都很近，今後通勤不成問題。從板塊上來講，市北也是江南岸重點打造的板塊，與奧體連成一體，能承接的資源也會比較多。
2.
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300萬、金色時光/天城府、楊柳郡
@倪亞琴
老師，我想問下我這樣的情況您有什麼推薦嗎？剛研究生畢業，女生未婚，工作在江乾區，2號線慶春廣場站。考慮總價300萬左右的房子，單位附近的採荷房子都是老破小，總價也挺高的，所以考慮新房，但是又不想離單位太遠，面積可以小一點，最好靠近地鐵站，哪些樓盤合適？
樓先生：你要貼近慶春廣場，還真沒有什麼選擇餘地，周邊在售的新房或者次新房，至少也要七八百萬的門檻。另外城東新城、艮北新城基本上也沒辦法考慮了，下半年要加推最後一批房源的楊柳郡，確實有一些45-75方的小戶型，在你的總價內，可以留意，但買不買得到又有不確定性。
其它的選擇，想要控住通勤時間，就需要稍微墊墊腳，比如在德勝快速路和秋石高架交匯處的兩個新樓盤，一個叫天城府·天著，一個叫金色時光，前期均價3萬4，比如天著有85方、88方和89方三個小戶型，金色市場也有89方。其它的就只能再往北面，比如到臻藍府，或者丁橋的龍湖武林上城和杭房御東方這些。
3.
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天空之城、梧桐郡、最後600多套
@御樹臨瘋
您好，幾個問題請教： 1，請問萬科天空之城什麼時間有望首開，首開價格預估如何，戶型大小有無消息，會不會中籤率依舊很低？2，在房市氣憤緊張的當下，是出手二手房還是繼續等待？ 3，梧桐郡和天空之城橫向對比有什麼高見，期待天空之城的同時，梧桐郡值不值得搖？
樓先生：天空之城是今年萬科最重要的項目，沒有之一。應該說，天空之城自身的基因就決定了它將是一個現象級的項目，它的影響力輻射不僅僅是未來科技城或者城西，而是整個杭州。它的總開發面積134萬方，建築面積85萬方，是目前全國最大的車輛段項目，覆蓋住宅、商業、辦公、教育、文化中心和體育中心，戶型面積有90-180方。
天空之城一定是值得關注和期待的。現在還沒有確切的開盤時間，目前預計四季度才能開盤，至於中籤率會不會很低，最終取決於它的價格。從項目自帶的基因條件來看，梧桐郡與天空之城相比，兩者不是一個量級，對比也沒什麼意義，可能到時價格和行情都完全不同。不過再怎麼樣，梧桐郡的價格擺在那裡，就有很多人想買。梧桐郡還有600多套房源，6月會開一次，10月再開一次。
再來問答你的第二個問題。年後回來，行情是有所回暖，主要是政府有意在拉抬樓市熱度，但理性一點講，行情沒有到火爆的程度，全年去看，今年行情還是會企穩的。另外就像前面說的，二手房明顯供大於求，不具備再次上漲動力，不用急，回過頭再來買也來得及。
4.
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湖畔雲廬/疊墅、仁恆濱江園/大平層、自住
@古月水水
自住改善。現在對比湖畔雲廬和仁恆濱江園。糾結於疊墅和大平層的選擇。都在預算內，考慮222方疊墅和240方平層，綜合地段、學區、未來升值空間，建議買哪個？或者還有其他好的改善推薦？
樓先生：這兩個樓盤擺在任何人面前，都會很糾結。畢竟這兩個樓盤，是很多人夢寐以求的，把各種指標都攤開來逐一比較，都是金光閃閃的。但仔細看看，又有許多明顯的不同之處。
比如，除了產品本身，地段上就有明顯的差別。目前看，從距市中心近這個角度，仁恆濱江園佔一定優勢，位於杭州傳統的豪宅區，這個位置會有諸多的便利性，它的城市感也會更強，而且仁恆和濱江，是全國品質房企的第一梯隊，可以說，是在最好的地段上，做最拿得出手的房子，所以，這個樓盤將會是非常值得期待的。也可以這麼說，下一輪杭州房價上漲時，仁恆濱江園這樣的樓盤，一定是首當其衝的。
至於湖畔雲廬，毫無疑問，會把未來科技城的高端改善群體，全都圈在一起，這是綠城在未來科技城的第一個項目，產品、地段、品牌都很OK，這種誘惑力也是不可阻擋的。
當然，你買哪個，其實見仁見智，說好選，也不難。比如對樓上樓下的生活很有憧憬，那就選擇湖畔雲廬，但如果更喜歡都市感，選擇仁恆濱江園肯定也不會錯，整個區域的居住人群也比較純粹，而且住在錢江新城有一點好，去哪都很方便。
5.
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工作在上海、400萬首付、之江/精裝疊墅
@天涯
我們現在全家在上海工作，租房，兩個孩子，大孩子即將讀一年級。受限戶口問題，想舉家遷往杭州。但是現在工作機會需要慢慢找，去杭州是一個兩年或者三年計劃吧。手裡有400萬現金，有讀書需求，希望學區儘量好些，周邊配套好些，該買哪裡？如果先投資一套到時再換學區房，合適嗎？杭州我兩眼一抹黑，很多糾結困惑，求給些建議。
樓先生：不用糾結困惑，有這麼好的資金實力，建議直接買一套今後來杭州願意住的房子。對於杭州來講，長期還是應該繼續看好，既然是看好的城市，房價肯定還是會上漲的，與其今後再置換徒增成本，不如現在就一步到位。而且現在買的新房，等交付也得兩年左右，剛好來杭州就可以用上。
有400萬現金可以作為首付，可承受的總價在千萬級的，那選擇就可以往錢江新城靠一靠。比如目前在售的上品，可以考慮買一個大戶型，接下去還有仁恆濱江園這樣的純新盤，定位更好，戶型起步165方。還有定位金融城的望江新城，是上城區要重點打造的板塊，這裡有濱江金地·御品。
如果單價要實惠一點，可以往濱江奧體，比如關注度很高的曉風印月，以及在蓮花碗邊上的杭州壹號院，再往奧體過一點點，澄品高層和洋房的最大戶型都有198方。或者往之江板塊，八九百萬的預算，可以買到精裝疊墅，比如祥生雲鏡、仁恆西湖世紀。總之大方向就是錢江新城南星橋或三堡、濱江奧體或者之江一帶，這些可以多看看
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