來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
在時隔7個月之後，5月2日，地產開發商海倫堡中國控股有限公司（以下簡稱“海倫堡”）再次向港交所遞交上市申請，這是海倫堡二度衝擊資本市場。
據招股書披露，海倫堡2016年至2018年實現營業收入142.27億元、143.56億元和175.18億元，毛利率分別為18.5%、23%及26.4%；淨資產負債率為69.4%、83.4%以及133.7%，2018年的負債是2016年的近2倍。
據GPLP犀牛財經瞭解，去年共有9家房企赴港上市，海倫堡此次“負債累累”地二度衝擊香港資本市場，是否被看好呢？
業績穩步增長，淨資產負債率逐年升高
成立於1998年的海倫堡，主要以開發及銷售住宅房地產物業為主，同時兼有少量的商業物業和創意科技園。截至2019年1月31日，海倫堡擁有122出不同開發階段的物業項目，土地儲備總量約為2370萬平方米。
從過往三年來看，海倫堡業務確實實現了大幅增長，它的主要利潤來源就是物業銷售及商業物業租金。2016年至2018年，海倫堡物業銷售取得的收入分別為141.23億元、142.20億元及173.70億元，佔總收益比例分別為99.3%、99.1%及99.2%；商業物業租金方面分別為1.05億元、1.35億元及1.47億元。
相對應的，在海倫堡業績增長的同時，未償還借款總額也在逐年增加，2016-2018年三年間，分別為128.74億元、205.04億元及283.07億元，截至2019年2月28日進一步增至303.59億元。除此之外，淨資產負債率也在逐年升高，從2016年的69.4%增長至2017年的83.4%到2018年高達133.7%。
雖然負債率逐年升高，但並未阻止海倫堡擴張的野心。據GPLP犀牛財經統計，2015至2017年，海倫堡共收購了34家公司的股權，僅2018年上半年併購數量就達到了20家，幾乎趕上了2017年全年的數量。
但是大規模的擴張也就需要更多的資金支持，上市融資成為企業“輸血”通道。
因此在2018年10月，海倫堡就首次向香港交易所遞交了招股書，雖然今年又重新遞交了招股書，但是關於資金的使用變化不大，招股書顯示，海倫堡擬將此次融資用於2021年底前尋求地塊或合適的併購機會用於土地收購；用於開發現有物業項目；以及用作一般營運資金。
對於高額負債的海倫堡，不知道香港的資本市場和投資者是否買賬。
海倫堡“不合規”操作或將成IPO最大隱患
在國內A股上市日益困難的情況下，赴港上市“止血”成了眾多中小房企的不二之選。隨著融資環境日益收窄，監管環境日益嚴格，高度依賴資金支持的房地產行業的中小企業形勢愈發嚴峻。
據GPLP犀牛財經瞭解，從去年已上市的幾家房企來看，情況並不樂觀。去年10月11日，美的置業發行1.8億股。發售價格17港元/股，首日上市即破發，報收15.92港元/股，跌幅達6.35%。
又如在同日上市的大發地產，大發地產將IPO發行價定在每股4.2港元，募集資金淨額7.4億港元，但是到上市前一天，大發地產公佈的招股結果也並不理想，其發售的2億股股份中，由於香港公開發售認購不足，僅獲約32%認購。
在整個房地產行業遇冷的形勢下，各大房地產生存的並不容易。在這種情況下，海倫堡的“不合規”就顯得越發突出，而這可能會成為其IPO路上的隱患。
據招股書顯示，海倫堡有10家項目公司在取得所需的許可證前，就已開始違規開發；有10家項目公司偏離建築工程施工許可證制度；另有11家項目公司偏離建築工程規劃許可證範圍。此外，海倫堡還存在未替其若干僱員繳納足夠的社保及住房公積金等不合規事項。
或許，從海倫堡的角度出發，加快開發的動作或是為了提高新開動等數據，這樣一來交出的成績單能夠說明企業未來可售項目多、潛在銷售業績成長機會大。
但是，此類違規操作，一旦被查處或者出現維權等問題，對於企業來說是得不償失的。
總之，對海倫堡來說，成功上市或許能夠在一定程度上打通融資渠道，緩解資金壓力，但是，上市後並不意味著一帆風順，海倫堡還需面對現實。
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