時代週報記者 蔡穎 發自廣州
“穩中有升”是金地集團（600383.SH）2018年業績表現的最佳形容詞。
4月29日金地集團發佈業績公告，2018年，金地實現銷售面積877.8萬平方米，同比增長14.5%；實現銷售金額1623.3億元，同比增長15.3%。
金地集團向時代週報記者表示，這一增速符合公司既定的經營計劃，未來公司將追求總規模和利潤總額的持續均衡增長。
事實上，這一輪房企規模競賽中，金地將希望寄託在土地儲備的追趕上，持續加大一二線城市投資，此外，金地在金融和商業上繼續發力。
不過，疑惑依舊存在。在嚴厲的房地產調控之下，一二線城市限價政策對於重倉一二線城市的金地也帶來了挑戰，這也成為金地未來需要面對的主要問題。
業績追趕
對於規模，金地有著更高的期待。2018年6月，金地集團董事長凌克表示，公司前幾年發展得很快，住宅開發的規模上還可以做得更大。
2018年半年報顯示，金地實現銷售金額630.7億元，同比下降10.3%；實現銷售面積375.5萬平方米，同比上升0.13%。金地成為少數合同銷售金額呈現負增長的千億房企。
金地方面解釋稱：“銷售金額同比下降的原因主要在於主要城市受限證、限籤政策的影響，上半年新取證及新推貨資源較少。”
金地也在2018年半年報中指出，面對這種狀況以及不斷加碼的調控政策，公司上半年積極調度，一方面通過加快節奏、加速開工等方式爭取提前取證供貨；另一方面結合各城市的不同情況，制定合理的銷售策略，積極面對不利因素的影響。
金地在下半年加速追趕的腳步，在2018年4季度銷售增速得到改善。
2018年9―12月，公司供貨力度明顯加大，單月銷售額同比增速連續 4個月超過 45%。四季度銷售逆勢放量帶動金地全年增速同比至15.28%。
延續2018年底的良好增速，金地在2019年一季度繼續保持穩定增長。財報顯示，1―3月公司累計實現簽約面積 161.6 萬平方米，同比上升 6.04%；累計簽約金額 338.1億元，同比上升 29.52%。
“公司不會設置具體的銷售金額目標，今年經營計劃會根據市場情況進行調整。”上述相關人士向時代週報記者表示，今年公司計劃新開工面積為819萬平方米，竣工面積為854萬平方米。隨著2019年新獲取項目的增加，公司還將在年中就經營計劃進行調整。
發力土儲
金地在土地市場呈現激進態勢。報告期內，金地獲取了91宗土地，總投資額約1000億元，權益投資額約 404億元，新增總土地儲備約1072萬平方米，其中權益儲備約481萬平方米。
截至2018年12月31日，金地進入了全國 50個城市，總土地儲備約4400萬平方米，權益土地儲備約2300萬平方米。從投資強度來看，2017年金地拿地金額佔銷售額比例的71.3%， 2018年拿地延續擴張態勢更加兼顧穩健，比例回落至64.3%，但仍處較高水平。
拿地結構方面，2018 年公司獲取的土地中，一線城市的總投資額佔比 25%，二線城市的總投資額佔比 43%，三四線城市的總投資額佔比 32%。延續了公司歷年來深耕一線城市及強二線城市的特點。
金地拿地成本也有所上升。根據東北證券分析報告，2018年內金地新增土儲平均樓面價9467元/平方米，較2017年的7693元/平方米增長23%。
金地方面向時代週報記者指出，主要是由於 2018 年公司進一步增加了一二線城市的投資力度，新進入的9個城市中7個都是省會及副省級城市，在一二線城市的總投資佔比達68%。
東北證券分析師高建表示，2018 年金地在一線城市獲取項目的平均溢價率為12.22%。
土儲的增加催生了融資需求。從年初到年末，金地集團先後完成了90億元公司債、70億元超短期融資券、55億元中期票據及1.5億美元債券的發行。
在融資環境趨緊的背景下，金地的負債有所提升。2018年，金地資產負債率為76.12%，同比上升近4個百分點，剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，公司實際資產負債率為68.13%，同比增長6.77%，淨負債率從2017年的48.22%上升至57.36%。
“兩翼”成效初顯
除了房地產規模上的追求，凌克在致股東書中重點介紹了各項新業務的探索成就，並稱贊取得了豐碩的成果。這份自信與底氣跟金地在金融和商業的發力有著莫大的關係。
2011年金地提出的“一體兩翼”戰略，即以住宅地產為核心，以商業地產和地產金融為兩翼，將業務觸角伸向產業地產、長租公寓等方面。
地產金融的羽翼已經豐滿。金地年報顯示，旗下的私募基金管理公司穩盛投資與戰略合作伙伴達成合作協議籌備設立城市更新基金。
作為“兩翼”戰略中的另一張翅膀，商業地產上市平臺金地商置也進入收穫期。根據金地商置2018年業績報，該集團實現累計合約銷售總額達490.3億元，同比增長8%，實現營業收入70.79億元，同比增50%。
報告期內，公司在北京、成都、杭州、崑山、南京、青島、上海、蘇州、武漢及徐州收購了24幅新開發用地，總樓面面積合共約273萬平方米，其中位於北京及上海的項目總樓面面積約53.9萬平方米，佔比約20%。
金地商置定位是商業地產投資、開發和運營平臺，承擔了金地在住宅業務之外新的利潤增長點，不過就收入比來看，金地商置離真正的商業地產平臺尚有距離，住宅銷售和商業地產的投資收入佔比仍不平均。
根據財報，物業發展分部收入為61.84億元，佔總收入的87%，比2017年上升2%。而商業地產的運營收入佔比微不足道，租金以及管理費總收入約人民幣 5.07億元，僅佔總收入7%。
產業地產發展突飛猛進，上海嘉定、閔行、松江、安洋等四個項目已經開園運營，下一步將在北京北斗產業園落子輕資產項目，在南京雨花區科技谷落子高端研發辦公項目。
在長租公寓業務方面，火花長租公寓證券化項目已獲交易所審核通過，與此同時，成熟項目出租率保持在 90%以上。
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