甘善杰
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条对房屋征收评估的原则进行了规定。那么，依据法律的规定，这一对于最终补偿结果而言至关重要的评估环节究竟该如何操作呢？被征收人又需要注意其中的哪些步骤、时点呢？请看在明律师带来的专业解读。
《条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
这一条款可视为国有土地上房屋征收评估的基础性条款。由此，我们可以明确3点：其一，市场价格；其二，评估机构；其三，评估办法。那么根据这一条的指示，我们来看《国有土地上房屋征收评估办法》是如何对评估问题进行具体规定的。
第一个问题：房地产价格评估机构的选定
《条例》第20条对此作了原则性规定，这里不再赘述。《评估办法》第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
总之，对于房屋评估机构的选定，被征收人是有参与权的，而不能由政府直接指派，这一点在此可以明确。
第二个问题：评估内容
《评估办法》第14条规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
简言之，除了被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算市场价格，以及对评估结果进行复核评估和鉴定外，上述事项也可以依法由房屋征收部门委托评估机构来进行评估。根据《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》第2条之规定，上述事项也在委托评估的范围内。
第三个问题：评估结果被征收人有权获悉
《评估办法》第16条规定，房地产价格评估机构应当按照委托约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。
第17条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
以上，公示+转交报告，目的是确保被征收人的知情权和异议权。
第四个问题：不认可评估结果，怎么办？
《评估办法》规定，被征收人对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。这是第一步，有疑问了，那么先解释说明。
被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。这是第二步，解释说明完了，还是有异议，那就书面申请复核，再评估一次。
原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；没改的，书面告知复核评估申请人。
被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定处理。这是第三步，也是评估程序里的最后一步，复核了，仍然有异议，那就找专家申请鉴定。对补偿有异议的，评估办法就管不了了，被征收人需要回到征补条例上去找救济途径。
需要注意的是，专家鉴定的只能是评估报告是否存在技术问题，只要没有技术问题的，就一律维持。因此，到了这一步，被征收人的关注重点应当放到与房屋征收部门就补偿问题的协商上了，而不必继续纠结在评估环节上。
《条例》26条是如何规定的呢？简言之，能谈谈，谈不成，做征收补偿决定，不服，诉。
综上，我们对整个评估流程就有了一个大致的了解和认识。需要明确的是，在房屋征收部门、房地产价格评估机构和被征收人这3方之间，是两两发生关系。与被征收人产生直接法律关系的，是房屋征收部门，也就是政府，而不是评估机构。评估机构与房屋征收部门之间是委托关系。也就是说，如果最终对评估结果不满，功夫还是要下在与房屋征收部门的协商沟通上来，这一点被征收人一定要清楚。
也许有的朋友会问，我还是不懂评估机构具体是怎么评估的啊？小编的回答是，律师也不全懂，而且个案分析，没法说出一个相对统一的东西来。被征收人只需要知道，评估报告只是最终补偿结果的依据，而不等同于补偿结果。实践中，评估报告价值几百万元的房屋，最终获取上千万元的补偿是真实发生的情况。因此，被征收人在面临房屋评估时，要留心各个程序性环节，一旦发现不符合规定之处要妥善保留证据，及时与维权律师沟通，制定应对策略，为补偿协议的协商谈判增加筹码。同时，也不要“迷信”评估报告，或因评估报告而对自己获取满意补偿丧失信心。及时委托专业征收维权律师，顺利应对评估环节，获取公平合理补偿，不是梦。
杨在明征地拆迁律师
您好，很高兴回答您这个问题。
首先，房屋征收分为城市的房屋和农村的房屋，二者在评估程序上是有所差别的。对于城市房屋征收，依法评估是必经程序，法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》；对于农村房屋征收，评估是非必经程序，一般是征收方组织 进行调查测量程序。但也有地方为了方便确定房屋补偿价值，也会进行评估，此时，要参照国有土地上房屋征收的评估程序进行。
其次，面对征收评估时关键是从程序的合法性来判断评估报告的合法性。具体如下：
1，评估机构选择。评估机构要求是具有相应资质的房地产价格评估机构，对房屋价值进行评估。同时，具体选定，由被征收人协商确定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省级制定。
2，评估委托程序。评估机构确定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并签订委托合同。
3，评估前置程序。房屋征收评估前，征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象，评估对象应当全面、客观 ，不得遗漏、虚构。
4，评估时点。对被征收房屋价值评估时点为“房屋征收决定公告之日”，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收人房屋价值评估时点一致。
5，评估方法。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，合理选用市场法、收益法、成本法、假设开发法其中一种或多种方法进行评估。
6，价值评估因素。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。同时，被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由当事双方协商确定，协商不成的，可以委托评估机构通过评估确定。
7，评估步骤。评估机构应当向征收部门提供分户的初步评估结果，包括评估对象的构成及其 基本情况和评估价值；房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期内存在错误的，应当及时修正；初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。评估报告上应当由负责的两名以上估价师签字，并加盖评估机构公章。
再次，针对评估报告评估结果的有异议的，可以依法启动相应程序予以救济，具体如下：
1，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向该机构书面申请复核。评估机构自收到申请之日起10日内进行复核，改变结果的，应当重新出具评估报告；没有改变结果的，应书面告知申请人。
2，经复核，被征收人对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行审核，并出具书面鉴定意见。
3，评估鉴定之后，被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。即房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请市县级政府作出补偿决定，并予以公告，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
最后，评估报告是评估机构作出的文件，是征收补偿的事实依据，但是其本身不具有行政性质，不能直接对其提起复议或者诉讼，但是可以通过审查评估程序的合法性，来考量征收补偿的合法性。
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京平律师事务所
对被征收房屋进行价值评估，是房屋征收中的重要环节之一。这一环节也是被广大被征收人所熟知并密切关注的，因为它会直接决定被征收房屋的补偿结果。关于评估，有很多方面值得我们仔细探究。评估机构的选定、评估方法的选择、评估时点的确定等诸多细节问题，都关系着房屋价值评估结果、关系到被征收人能否获得合理合法的征收补偿。有不少被征收人在看到评估报告后，都感觉报告存在不合理之处，房屋的价值明显给评低了。那么，被征收人应当如何审视评估报告是否存在细节、专业性的问题呢？有了疑问又应如何依法行使救济权利呢？
说起广大被征收人关注的评估问题，直接针对评估事项的规定，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中所占篇幅并不多。《条例》第十九条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《条例》第二十条规定了房地产价格评估机构的选定方式和评估应当遵循的原则。被征收人若是翻看条例内容，会感觉找不到特别详细的依据，去评判自己手中的报告是否合理。其实，评估报告中的每一个关键细节，都是有据可依的。
【评估被征收房屋，一般选择市场比较法】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这条表达的主要信息有两点，第一，房屋征收决定公告之日就是评估被征收房屋价格的时点，这是法规明确规定的；第二，对房屋价值的补偿至少不能低于类似房地产的市场价格。类似房地产就是与被征收房屋的区位、面积、结构、用途、新旧程度等类似的房屋。所以，对一般住宅房屋的评估应选择市场比较法，要按标准比照实际交易案例，剔除偶然及非正常因素，确定类似房地产的市场价格。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，被征收房屋类似房地产有交易的，应选用市场法评估。《房地产估价规范》4.1.2规定，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选择比较法。《房地产估价规范》4.2部分中详细规定了市场比较法的估价步骤、交易情况修正规则、市场状况调整方法。例如，用于评估的可比实例应从交易实例中选取位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的，成交日期与价值评估时点相差不得超过两年。再比如，应当对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。这些都是相较于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定更为详细的要求，当你拿到一份评估报告时，就可以对这些内容进行相应的审查。
当然，在此还要提醒您一点，不同的房屋有不同的评估方法，如果被征收房屋是用于经营的，则应配合使用收益法进行评估。但无论如何，成本逼近法和基准地价修正法不可接受，它们都会直接导致被征收房屋的估值明显偏低，损害被征收人的合法权益。
北京在明律师事务所
被征收房屋评估报告结果差别大，了解房屋评估相关问题避免吃亏！
被征收房屋的价值评估是征收补偿中的重要一环，它直接的影响着补偿的多少、补偿是否合理。房屋的评估价值直接体现在评估报告上，被征收人可以直接根据评估报告来判断房屋的价值评估是否合理、补偿是否符合标准。今天中师为广大被拆迁人讲解一下房屋拆迁评估的相关问题以帮助大家拿到合理补偿。
房屋价值评估时点
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，即市县级发布征收决定公告的当日为征收估价时点。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
不动产的地上附着物、商品的储存数量、租赁权是可以变动的，这就需要有一个计算财产结构的基准日期，此外，财产价格本身也存在变动的可能，货币不稳定时尤其如此，这就需要一个财产价值的起算日期。对所评估的房屋统一确定时间，使所评估的被征收或被拆迁房屋的价格能够作为判断评估对象价格的依据，从而作为补偿安置的依据。
房屋评估机构的选择
评估机构是指依设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产价格评估活动的中介服务机构。作为一种专业资质，房地产价格评估需要获得行政许可后，方可进行相应活动。
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办由省、自治区、直辖市制定。
影响房屋拆迁评估价格的要素
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
中师拆迁律师
您好，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：房地产价格
评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
同时，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
对于评估机构的选择，应首先由被征收人协商确定。只有经过协商但不能达成一致意见时，才可使用多数决定、抽签摇号等方式。对于未经协商就直接采用其他方式确定房地产评估机构的，由此做出的评估报告是存在程序瑕疵、不符合法律规定的。
此外，房屋评估应该考虑哪些因素，对最后的评估结果有很重要的影响，这直接决定了被征收人能拿到多少补偿金。对于这一点，《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
最后，如果对评估结果不服，依照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条：原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条：被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款：“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。“
根据相关法律规定可知，对于评估结果不服的，首先应当在10日内向原评估机构申请复核。对于复核结果仍有异议的，可在收到复核结果10日内向评估专家委员会申请鉴定。最后，对于该结果仍有异议的，则可依法提起行政复议或行政诉讼。
希望对您有所帮助！
北京晏清律师事务所
首先评估的定义就是按照特定的目的，遵循特定的程序，按照特定的原则，合理的前提得出科学的结论。
在征收中由被征收人通过协商、投票或者摇号方式选定房地产价格评估机构，征收人对该房地产评估机构出具价值评估委托函，评估机构对被征收房屋状况、装修及附属物状况进行现场踏勘。对被征收房屋周边类似房地产市场状况进行调查。
评估机构估价师按照成本法、市场比较法、剩余法、收益法等多种方法（至少两种）进行测算，得出被征收房屋的标准市场价值。
根据被征收房屋的楼层、朝向、新旧程度等参数修正到每户被征收房屋上就得出了每户房屋的被征收价值。
以上是简要的评估程序。被征收人对该评估价值有异议的，可以提出书面复核意见，评估机构在十日内进行复核评估，不改变评估结果的出具书面意见，改变评估结果的重新出具评估报告。被征收人仍有异议的可以向评估协会专家委员会申请鉴定。
理论上来说评估机构就是专业的第三方机构，是为了让被征收人得到公平补偿的一个保证，也是对以前拍脑袋定价格现象的制约。
脆壳蜗牛
2011年国务院颁布了关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》基础性法律法规，针对国有土地房屋拆迁系统的制定规范，这部法律法规也就是大家经常所说的590号令。今天征地拆迁律师团队崔鹏，对于这部法律法规详细讲解其在国有土地上房屋拆迁法定程序到底是什么？
一、基于公共利益需求征收程序
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
征收必须要符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
二、征收主管部门拟定征收补偿方案公告程序
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。对此，假如征收补偿方案的公告并不合理，必须要行使老百姓的参与权，递交我们的意见。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
三、征收决定程序
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十四条规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
此条法律规定的意义在于即使征收主管部门做出了征收决定，被拆迁人对于决定有异议的，是可以救济通过行政复议和行政诉讼行使合法权益。
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四、评估程序
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。此条法律规定的意义在于先补偿后拆迁，避免拆迁后，补偿迟迟不落实的问题，如果拆迁方本末倒置那么就属于违法可以起诉。
第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。此条法律规定的意义在于，评估机构的选择是由被拆迁人选择，而不是政府制定或者制定几家让被拆迁人选择，这严重失去了评估的公平、公正、合理的评估理念，房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
五、征收补偿方案程序
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
此条法律法规的意义在于确定补偿到底有什么，再有奖励必须要有的，不是说在规定拆迁期限之内有奖励，期限之外无奖励。
六、签订征收补偿协议程序
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
七、征收补偿决定程序
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平为原则。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。这是老百姓第二救济途径。
八、司法强制程序
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
在国有土地上房屋征收过程中，房屋征收决定与房屋补偿决定属于行政行为，征收决定针对该征收红线范围之内老百姓具有法律效力，而补偿决定只针对个人具有法律效力。假如被拆迁人对补偿决定不服的，必须要抓紧提起法律程序，莫要有等、拖的心态，补偿决定是司法强拆程序的敲门砖、钥匙。今日为什么要讲程序呢？征收程序是法律法规的规定，每一个征收程序环节不可缺失，每一个环节出现了问题漏洞，其最终补偿决定在法律层面是不生效的。当然，也是专业做征地拆迁律师团队抓住的其程序违法起诉最终判补偿决定违法。
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