近日，參謀長看了房產研究機構克而瑞在5月6日發佈的一份數據，數據顯示，
在剛剛過去不久的“五一”，40城成交量腰斬，同比下降55%，各縣城市成交量皆回落，二線城市暫以-68%同比跌幅居首。
讓人有點詫異，畢竟一季度的量價齊升、土拍火爆的聲音，還在耳邊縈繞，“小陽春”就這麼戛然而止了。
市場確實是複雜詭譎，但在參謀長看來，小陽春的“熄火”，其實，早有端倪。
只不過最近火熱的土拍市場，以及蘇州等局部城市火熱的局面掩蓋了市場真實的模樣。
01
短暫的小陽春
我們先來捋一捋這一波的上漲的行情。
市場端：從3月初開始，樓市的復甦的聲音就此起彼伏。深圳8000萬豪宅秒光、燕郊樓市回暖、南京3000人的看房團...
政策端：廈門、福州、青島、廣州限售解禁，石家莊的零門檻落戶、日前，發改委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》中的全面放寬落戶政策...,無一不刺激著本就敏感的樓市。
在政策高壓下釋放的部分需求，當然，亦有炒作的成分，而小陽春就在亦真亦假的市場中慢慢升溫。
直到4月16日，國家統計局披露的3月份70個大中城市房價，一線（4個）、二線（31個）、三線（35個）城市新建商品住宅銷售價格同比上漲分別為4.2%、12.2%和11.4%，環比上漲分別為0.2%、0.6%和0.7%。
而房價環比漲幅超過20%的，呼和浩特、貴陽、丹東甚至直接被點名。
在4月19日，中央第一季度的工作會議中，直接對房地產亮出黃牌，再次強調，房子是用來住的，不是用來炒的定位。
至此，風向開始轉變。
而在短短兩週的時間內，五一40城成交量就直接腰斬，同比下降55%。可見其威力之大、影響之深。樓市“寒潮”再次襲來....
02
成交量“腰斬”的背後
成交量的腰斬直接反應了市場的冷熱程度，房價上漲又何如，有價無市，自然形成不了氣候。這個道理，政府恐怕早已瞭然於心。
先看數據，
根據CRIC監測數據顯示，一線城市成交量同比下降27%，其中，北京、上海、廣州均有不同程度的回落，僅有深圳市場回暖。
而值得關注的事，年後一直被看好的“二線”城市，也似乎集體退出了小陽春的統一戰線。數據顯示，11個二線城市成家量同比下降68%，其中，南京、成都下跌超過80%。
而近期，無論是在房價、土拍亦或是市場中表現突出的蘇州，在五一中也“失色”了，數據顯示，五一期間蘇州成家量同比下降16%。（至於蘇州之前的表現，參謀長在《“瘋狂”的蘇州，全國還有多少個？》一文中已經提及，在這裡就不具體闡述了。）
僅僅從五一成交量數據來看的話，說樓市遇寒潮，也絲毫不誇張。
當然，每一次的“偶然”，其實，都早有預兆。早在4月份，市場的降溫勢頭就已經顯現，有數據顯示，4月全國28個重點城市同比、環比均降2%。
而要究其背後的原因，恐怕，政策和市場預期，兩個缺一不可。
先從政策層面來看，主要在於政策的不確定性，為什麼呢，3月份的政府工作報告中並未提及房住不炒，而在樓市小陽春的概念下，似乎也就相當於默認了調控要放鬆。
而當市場真的熱起來的時候，中央政治局會議又重申“房住不炒”。調控的“突然”轉向，樓市一切又都恢復原樣。
其中，二線城市對政策上反應尤為明顯。其實早在419會議之前，地方政府似乎已經察覺到了，長沙、合肥等都出臺了調控政策；
調控最狠的長沙，二套房契稅將按照4%進行徵收，直接增加了購房成本；合肥，4月11日合肥住管局發通知，對哄抬房價，價外加價等亂象嚴格管控..
再看看市場預期，市場的資金面以及政策不確定性，造成房價即將上漲的恐慌性購房需求。而一旦，政策層面上的轉向勢必會影響到購房者的預期，市場預期的改變必然會體現到成交量上。
而這其中，對於一線城市的影響更多的體現在市場預期的變化，因為一線城市的政策基本已經見底了。
03
注意！樓市大局已定
從以上可以看出，2019年房地產最大的特點就是一個字“變”，最能直接體現這一特點的就是——調控政策。
未來對於房地產市場和房價的判斷，需要根據政策、市場需求和價值變化而變化，而不是按照過去的思維和邏輯。
對於此，參謀長有以下看法，可供大家探討；
1、政策層面，參謀長認為，鑑於政策一緊就死，一鬆就亂的情況下，未來調控政策的鬆鬆緊緊將是常態。
2、房價層面，房價不會大漲亦不會大跌，需要注意的是，未來一二線城市主要在控漲，三四線城市主要在控跌。
3、市場方面，樓市分化嚴重，一二線城市由於市場需求，成交量仍然可以維持甚至更高；但三四線樓市就比較悲觀了，尤其是是那些經濟基本面差和人口持續流出的。
機會在恐慌中到來，在瘋狂中結束。而近日，瘋狂的蘇州好似“小陽春”末日的狂歡。
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