最近一陣子，如果你比較關心房地產話題，那一定會發現關於貝殼找房的文章隔三岔五就會有，多的簡直有點“出奇”。
這些文章幾乎就只是兩個大類的內容，一個是關於和58系“互撕”的，另一個就是宣傳貝殼找房之於經紀行業的變革作用的。
和58系的恩怨是非自有司法給出判定，對於行業是否有劃時代意義的變革作用也需要相當長時間才能證明這個命題的真偽。雖然這兩件事情算得上是近期房地產界的熱點事件，但對於普通消費者又有多少直接的實際意義呢？
看了這許多的文章，竟然沒有發現有哪篇文章是正兒八經地，直接地談其和普通消費者的關係，至少我沒看到。
一個“新出爐”的找房平臺，一個被資本重金打造，廣告高頻轟炸，放言要“ALL IN”的找房平臺，一定和房地產市場的普通消費者是脫不了干係的。
那麼房地產市場中的普通消費者，最關心的是啥？是經紀行業成員之間的“拳打腳踢”？合縱連橫？亦或是行業內部的求新變革？肯定都不是！
無論是賣房的房東也好，買房的客戶也罷，關心的根本點一定是房子好不好賣掉，或是房子好不好買到。總結的更加透徹一點就是：能不能“省時”、“省心”、省錢”地達成房屋買賣交易。
今天，我就試著從“省時、省心、省錢”的角度，跟大家聊聊貝殼找房，在這三個基本訴求點上對於普通消費者究竟是“利乎”？亦或“弊乎”？
正式探討問題之前，我先鄭重聲明一下：雖然我在經紀行業也算是個老江湖，自認也有些見識，但認知的深刻度畢竟有限，所以接下來的分析和說法或許會有所偏頗，但必盡力作到最大限度的講認知範圍內的實話，真話！
◆從“省時”的角度談貝殼找房
（1）“VR看房”之於消費者的實際意義
VR看房這項技術對於房地產經紀行業確有非常積極的作用，尤其是在二手房領域。
VR看房能讓買房者第一時間比較直觀地看清房屋的基本狀況，無需預約實地看房就能剔除不需要或是不滿意的房子，大大縮短了初篩的時間，這對於賣房的房東而言也是一種時間的節省。
貝殼找房花重金打造中的VR看房，目前從效果上看還是挺不錯的，但VR講房的質量就實在不敢恭維了，我是認認真真看了也聽了的，大家不妨也打開網站看一下，聽一下，十有八九會和我有相同的感受。
VR看房的積極意義我們應當肯定，但也沒必要“吹大了”，VR看房目前能完成的使命或許只能是在初步選房的時候，幫助消費者省時間，但絕對不可能替代進一步的實地看房，今天不行，未來的很長一段時間內也做不到，這點大家必須要清楚，技術雖好，但不可迷信。
（2）“真房源”之於消費者的實際意義
脫胎於鏈家網的貝殼找房，其最底層的邏輯和構成幾乎就是鏈家網的克隆版。其中就包括被鏈家網視為核心之核心的“真房源”標籤。不管是貝殼找房還是鏈家網，上面的房源確實“真”，這點是58系所有平臺壓根做不到的。
如今的58系平臺上完全“假”的房源是少了許多，但房真價虛低的狀況似乎沒有太大改變，這種“變相釣魚”的做法，在實際操作中就是在大量浪費買房者的時間，同樣也間接是在消耗賣房者的時間。
雖然58系在壓力之下也做出了變革，但其固有商業運作模式決定了其幾乎沒有可能達到全“真”，甚至是大面積“真”。相比較而言，上貝殼找房或是鏈家網至少不會因為被虛低價格的房源所誤而經常性白看房，白浪費感情。
（3）提醒消費者關注的疑慮和隱憂
雖然貝殼稱目前旗下非鏈家的門店比重已經超過鏈家，但是仔細瀏覽一下貝殼找房，你一定不難發現，就房源而言，排除那些貝殼已經進入且鏈家從沒有進入過的城市，貝殼找房上的房源依然是鏈家房源佔了絕大部分的比例。
以我之愚見，鏈家房源佔絕對大頭的狀況一時半會兒很難發生大的變化，尤其是在那些交易活躍，鏈家勢力強勁的一二線城市，或許是幾乎不可能改變的事情，所以說貝殼宣稱的非鏈家門店比例超過鏈家門店，其實質意義是有待商榷的。
鏈家房源確實做到了“真”，但這種“真”往往是“價高”的“真”。說的直白點就是房子是真在出售，但掛牌的價格往往是市場上中高價位的。雖然這樣的價格確實是房東最終確認掛出的，但鏈家在其中的作用相信大家也一定是有所耳聞吧。
那些被拔高了心裡預期，掛高價格的房東能在短時間內恢復平和心態讓價於買房者嗎？顯然不可能！即便是在2017年到2018年的市場低迷期，也是經過了長時間的市場教育和中介打壓後，房東們才算是妥協了。這樣一來，前期看房或許是節約了時間省了麻煩，但後期的實質性討價還價就會變得費時費力，於買房者而言是如此，於房東而言又何嘗不是呢？這個問題必須引起所有消費者的注意。
今天消費者在貝殼上找房不得不面對仍然是滿眼的鏈家房源，而且還多是價格蠻高的房源。
不管最終你是在鏈家門店還是非鏈家門店完成的交易，房源很可能都是鏈家提供的，因此上面所講到的那個問題或許是你在貝殼找房上始終都無法繞開，至少目前是如此，而且在鏈家所觸及的城市中長時間或多會如此。
◆從“省心”的角度談貝殼找房
買房或是賣房如何算是省心呢？概括起來不外乎兩點：一是經紀服務質量好，不操心；交易安全穩妥，不擔心。
（1）服務質量的問題
由鏈家系同一批人打造的貝殼找房應該會秉承鏈家那些原有的服務理念以及嚴格的管理制度，將其用於並要求加盟平臺的其他經紀公司及經紀人個體身上。
鏈家的服務憑良心講，整體水準是行業內最高的，尤其是流程化的東西。所以那些經紀服務過程中顯性的，易於標準化的流程性服務，有理由相信貝殼找房一樣會做的不錯。比如說，我們在貝殼找房平臺上的經紀公司買賣房屋，可能就會比較少碰到那種籤合同前被熱情服務，簽完合同付了中介費就被不聞不問，啥事都得自己操心過問的情況。類似這種流程性服務的質量，在其上市前或許還會再有所提高也未可知。
可是由於目前我們經紀人隊伍整體素質還相當的LOW，那些涉及專業度以及職業素養的隱形服務質量就很難短期內被改觀了。雖然，貝殼稱將在這方面花大力氣花大本錢加以改造，但我個人認為在其頭上懸有上市這把“達摩克利斯之劍”，不得不加速跑馬圈地的時候是極難從根子上辦到的。
（2）交易安全穩妥性的問題
相比較一般性的經紀服務質量問題而言，房屋交易的安全穩妥性一定是所有消費者，包括買賣雙方，最揪心，最不省心的核心問題。
如何確保交易安全可靠呢？首先還是那個老生常談的問題，在我們這個暫時無法做到經紀服務單邊代理的市場環境下，自己就必須多學習點，多認知點正確的房屋買賣知識，即便是那些自認為有買房賣房經驗的人，也甭想偷懶不做這個動作，想想你上次買房賣房是啥時候的事了，今時還同往日嗎？這點雖然屬於和本文主題不太相關的題外話，但提到交易安全穩妥性時，又不得不再次嘮叨一下。
最近接觸了不少年輕的買房者，發現大家已經自覺地從網上獲取一些相關知識指導自己的買房大事，但不得不承認要從網上海量的信息輸出中獲取對自己切實且準確有用的房屋買賣知識真非易事，因此在保證交易安全穩妥性方面，普通非專業購房者以及房東也只能是或者說是不得不依賴於中介，就是我們通常說的找個靠譜的中介。
這裡所講的靠譜中介即包括直接為消費者服務的經紀人員也包括其所屬的經紀公司。中介在保證交易安全穩妥問題上的靠譜性首先取決於經紀人員的專業素養和職業操守，這是最要緊的一環，其次是所屬經紀公司的事中監管力度以及事後處理水準。放之於貝殼找房平臺亦是如此。
貝殼找房上的房屋交易實際都是通過旗下的鏈家以及加盟的非鏈家經紀機構得以完成的。那麼隱憂就出來了，鏈家系是直營管控的，經紀人隊伍的素質和專業度或許相對有保證，但那些被跑馬圈地圈進來的加盟者呢？參差不齊是必然的事，不要告訴我通過培訓就能快速提高轉變，你信嗎？就連宣稱強管控的鏈家，還不是一樣被爆光出了不少涉及交易安全性的事件。近期杭州發生的貝殼旗下幾個品牌，包括鏈家，被叫停網籤累及部分消費者正常交易受挫進而或將涉及違約的問題就是個實實在在的例子！
在必須跑馬圈地，達到上市標準的殘酷要求下，如何真正把好加盟的關，做好對旗下所有經紀機構的有效監管，以及對所有經紀人員素養的提升，是貝殼操盤者們必須答好的一個關鍵命題。
為了上市，相信貝殼的操盤手們定會竭盡全力，但是盡力做和做得好之間不是可以劃上等號的同一件事。大家要知道，貝殼找房是在鏈家上市受阻的背景下被推上前臺的，貝殼要上市，要把故事講圓滿，講精彩，就必須完全異於鏈家的操盤方式，最大程度地圈進更多的加盟者。
鏈接超100個品牌，10萬家門店，100萬經紀人進而“ALL IN”，這就是貝殼喊出的口號，然而加盟體制的天然軟肋註定了其監管和人員培養的困難度，複雜性遠大於直營體制，保證所有交易的安全可靠更是難度遠超直營模式。幾乎全部出身於鏈家嫡系，過往只有直營經驗的貝殼操盤手們，能即畫好“ALL IN”的藍圖，又讓所有平臺消費者交易得安心放心嗎？問號也許將長時間的存在。
◆從“省錢”的角度談貝殼找房
買房賣房總共有三方面的涉及到“錢”，第一是房價，第二是稅收，第三是中介費。由於現在的房東都是講到手價，所有費用就都落到了苦逼的買房人身上。
如今，房價、稅收、乃至中介費，哪一項不是一大坨子的錢，所以“省錢”對於買房人來講實在是忒重要了。
房價是買賣雙方扯皮後妥協的結果，在沒有特別大貓膩，即被設計吃差價的情況下，歸根到底還是和市場大勢密切相關的，平臺也好，平臺上的中介也罷，作用是有的，但具體到每個個例時就無法確定了，不過就上文中省時角度談及的疑慮看，在貝殼平臺上買房，想在房價上省下點錢恐怕難度會不小。稅收是國家法律明文規定的，跟在什麼平臺上，哪個中介處撮合無直接關係。
重點來談談中介費這檔子事。高房價之下，中介費也變得相當不菲。貝殼找房會讓中介費變成個啥情況呢？要想真正弄明白這個問題，就先要了解一下貝殼找房是如何向加盟者收費以及如何分配中介佣金的這兩件事情。
貝殼找房是根據加盟者的營收，按照一定比例收取費用，請注意是“營收”而非“利潤”！具體比例有說是8-10%的，也有說要達到15%的，另外VR看房的製作也是要收取費用的。而在佣金分配方面，除了平臺抽取一定比例的營收費用外，凡是參與交易的各個環節成員都要分一定比例的佣金，即所謂多邊分成的機制。
貝殼對加盟者收的錢多嗎？我無法正面回答這個問題，因為不同類型中介的成本和利潤率區別還是很大，但按照營收來收取平臺費，而不是按照利潤來收取，最終能有多少加盟者扛得住，還是讓人心存疑問的。
我曾看到過一篇中原地產中國大陸區主席黎明楷談大中介利潤的文章，裡面提到大中介由於成本高企，所以利潤率並不是很高，光景不好的年份利潤率只有10%左右。
查了一下“我愛我家”公開的2018年的營收和利潤，發現其2018年營收106.92億元，但最終歸母公司的淨利潤才6.55億元，大家算一下這比例，就不懷疑黎主席是在矯情瞎說了。這或許也就是那些直營的大中介雖然知道貝殼在技術層面上遠超自己，但也無法合作加盟的根源吧！
以我們所能公開了解到的貝殼加盟收費以及佣金分配的信息分析。嫡系的鏈家在這樣的規則下會活的如何，沒法說，一是鏈家和貝殼是否有其他啥約定我們不好瞎猜，二是房源量佔據絕對大頭的鏈家或總能從平臺上的許多交易中分到一杯羹。
可是加盟性質的經紀機構或就要面對在作為實際房源賣出者角色時，利潤將要下降的情形，特別是在合作完成交易的時候。據說平臺上每成交一單，算上平臺本身，以及實際賣房的中介，還有六個可能參與分傭的角色存在，而實際賣房的中介獲取的佣金還不到總佣金的五成。加盟的中介想要保持整體利潤不下降還要籠絡好自家經紀人員給其不低的佣金提成的辦法一是把量跑上去，另一個就是單筆收傭咬牙堅持不打折或是想法多收佣金。
房地產買賣屬於絕對低頻的交易行為，即便是貝殼流量夠大且已經成功入駐了微信九宮格，想要通過跑量方式維持較好的利潤也很難，這和網購平臺以及美團還有打車平臺是有本質區別的，所以最實際的辦法就是在每次成交的單筆佣金收取上咬死不打折或儘量提高收費，最終這個單誰來買呢？不是賣房的必是買房的，而最終被“薅羊毛”的，十之八九是買房的。
不管你是如何看這個問題的，以我這個行業老司機的經驗看，在貝殼找房上買房想省中介費九成九沒戲！不被多收可能就謝天謝地了！
貝殼找房最近的風頭確實夠勁，但其所用的模式和底層運作邏輯並非是市場中獨一家的，同樣是做平臺的房多多目前的運作模式也基本是如此，之前香港上市的易居中國旗下的二手房平臺也大同小異，所不同的是後兩者旗下沒強大的嫡系品牌而貝殼有。另外。中原地產，這個有著深厚功力的老牌傳統直營中介，目前似乎也在嘗試搞類似的運作模式。
貝殼今天所宣稱要做得事情，它不做，自然會其他什麼“殼”冒出來做。“ALL IN”當作鼓舞士氣的口號叫叫可以，但或許就是個“Impossible Mission” ，而且也絕對不能讓這個任務完成，不然對普通消費者或將更加沒好處。
房地產經紀行業發展到今天是該要大變革了，因為太不符合普通消費者的訴求了。貝殼找房對行業變革所作出的努力應當被正視和肯定，但過多的渲染和吹捧就招人煩了。
房地產經紀行業最需要變革的兩點，一是儘快建立健全真正意義上的准入制度和監管體系，把不合格的人員切實擋在從業的門外，二是改變目前這種單一的一手託兩家的中介操作模式，而這兩點肯定不能指望有了個貝殼找房就徹底搞定。
事實上以上所講兩點的最終得以實現都需要較長時間的演進過程，今天的普通消費者是指望不上了，今天的消費者只能是“自救”了！一是得不遺餘力地多掌握符合當前實際狀況的各類房地產知識，再就是搜山檢海似地挖出個身邊真懂，真有經驗的，沒有利益關係的業內專業人士，專門站在自己這邊的立場上幫襯一把。不過這兩點說說容易，做起來還真挺費事，不少時候幾乎是無從下手。各位如果真是沒轍，可以試著在平臺上私信我或是在本文評論區聯繫我，我將在自己所有的知識和經驗範圍內，盡全力為大家答疑解惑，提供建議，這也是我開號寫文的終極目的之一。
我是樓市柯南，一名資深的房地產經紀人，講樓市中最底層的實情，講最直接的真話，觀點和見解或許會有所偏頗，但絕對有一說一，有二說二！如果覺得我的文章還有那麼些看頭，希望能持續關注我，也希望能向需要者多多推薦。若有房地產方面的問題也可以隨時在評論區聯繫我，我們單獨討論！感謝各位的耐心閱讀，我會一直在此等著你的關注！
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