01
前兩天看了一篇，將鄭州和西安、成都、武漢、長沙等中西部省會做對比的文章，文章下面點贊最多的評論是：
鄭州的總體實力不如這些城市，尤其是教育水平、文化底蘊和科研實力，但鄭州的房價卻不低，不知道哪來的勇氣?
筆者很反感這種言論，因為他這一句話不僅無視了鄭州人幾十年的努力，還有失公允，特別具有煽動性，容易誤導不明事理的年輕人。
首先，鄭州在50年代才成為省會，以前都是小小的縣城。
而西安、成都、武漢、長沙等城市，從秦漢開始，都已經是區域內，甚至是中國的中心城市了。鄭州怎麼與它們對比文化底蘊?誰拿鄭州和它們對比，絕對不是鄭州的過錯，而是這個人不自量力。
其次，河南的高校，因為眾所周知的原因，錯失了一次發展的機會，導致鄭州現在教育水平不如人，科研實力不如人，的確讓人扼腕嘆息。
但是，功過是非早已過去，我們不能一直活在過去。我們這一代人能做的只有篳路藍縷，以啟山林。
前些年，鄭州各級領導冒著被處分的風險，打造了龍子湖高校區，其中受了多少委屈，有多少人知道?
去年鄭大與河大被評為雙一流大學，背後是多少師生的付出，財政的投入又有多少人知道?
兩個雙一流大學，不也證明了我們的教育和科研正在快速追趕嗎?這些都是成績，我們不能只看到不足。
最後，鄭州的房價(14000元)，比西安(13000元)、成都(13700元)的確高一點，但不能說鄭州不應該比他們高啊。
事實上石家莊、濟南經濟遠不如鄭州，但它們的房價也都一萬六七了，比鄭州還高。那是不是意味意石家莊、濟南等城市也不配它們的房價呢?
更關鍵的是，鄭州的調控是這些城市中最厲害的(除了長沙，長沙在全國都是個例)，利率到目前為止還是最高的。
並且鄭州的房價，不是政府刻意炒作的結果，因為鄭州根本就不會炒地皮，假如鄭州願意炒地皮，鄭州的房價肯定還要再漲幾千元。
02
一般炒地皮得分為三步走：
第一步，出規劃。
第二步，建地鐵。
第三步，賣地。
這三步看起來很容易，但是想要做到最好，卻需要刻意為之。
首先得會炒規劃，重點在於“炒”這個字。
最好是在遠郊找一塊地，面積足夠大，淨地足夠多，找些著名設計院，把規劃畫的非常高大上。
有河的話，河面一定要拓寬，沒水的話，一定要挖個湖，湖面少說也得千把畝，湖邊還要規劃成商務中心。
商務中心最好以高科技行業命名，什麼流行就說是什麼，像大數據產業園、金融產業園、芯片產業園什麼的，至於到時候裡面引進什麼公司，那是以後的事。
總之，一定要看過規劃的人血脈噴張為之暈倒，認為它就是該城市的未來之星，恨不得馬上衝過去買兩套房。
其次是會建地鐵。啥叫會建地鐵呢?
地鐵不要總往人口密集的老城區建，而是哪裡沒人，哪裡都是荒地，就往哪裡建，這是最賺錢的買賣。
地鐵1公里得四五個億，如果只建在老城區，周圍配套都成熟了，沒有空地了，政府怎麼賣地?賣不成地又怎麼賺錢?不賺錢又怎麼再建地鐵?
什麼，地鐵建在沒人的地方，地鐵公司會賠錢?
地鐵公司本來就賠錢，不願意多賠錢很簡單，把遠郊地鐵口的土地給地鐵公司幾十畝，妥妥的賺回來。
最後出規劃、建地鐵、賣地得循序漸進。
一定要最後再賣地，一步一步的來，千萬不能太猴急。
就跟追女生一樣，得聊天、吃飯、再約會、拉手……求婚，一步一步來，不能剛開始聊天就馬上求婚，啥都沒開始弄呢，就跳著走，這樣很容易功虧一簣。
鄭州在這三個方面都很保守。
出的規劃很實在，沒有亂吹牛。
地鐵修建主要看人流，以主城區為主。
好不容易規劃了個好地方，賣地還特別早，沒有捂地惜售。
03
我們先看常西湖新區
四大中心花了300多億，地下又建了三層，有商業街，有兩萬多停車位，還有地下管廊。整個區域規劃的又漂亮，又超前。
但是常西湖的規劃非常老實，沒有任何吹牛。如果常西湖能吹點牛，在兩個方面做個微調，地皮肯定要漲幾千，房價也是。
1、微調2017-2020年規劃圖
這張圖上有兩點，不太利於炒常西湖的地皮。
第一點，將中軸線畫在了中州大道。
任誰一看，鄭州還是要往東邊發展。這就導致大家評判常西湖新區時，看區域規劃，覺得特別好，但看鄭州規劃，又覺得距離東區太遠，左右為難。地價就賣不高。
第二點，常西湖新區還有北龍湖被定性為市級服務中心，畫個紫色的小圈圈，竟然和碧沙崗一個級別。
碧沙崗有啥?大部分人恐怕只能想到碧沙崗公園，和被拆了的鄭州商業大廈。事實上這三個區域是在一個量級上嗎?
顯然不是，但鄭州卻將它們畫在了一個量級上。實在，看遍所有城市的規劃，估計都難見第二個。
如果不是北龍湖位置好，規劃實在是高大上，估計房價也會被拉下馬。但北龍湖也有缺陷，我們後面再講。
如果將中軸線往西邊挪一挪，或者畫兩條中軸線，一條在文化路，一條在中州大道。
如果將常西湖新區畫成大紅圈，定性為區域級服務中心。做到任何一點，常西湖的地皮肯定不是現在這個價位。
2、九州坊和文化產業園可以吹起來
鄭州CBD的商業用地約為1.985平方公里，北龍湖湖心島面積約為1.477平方公里，(筆者用谷歌地圖測量的，非官方數據，但基本準確)。
常西湖新區的商業用地是多少呢?九州坊+文化產業園的面積約為2.28平方公里，比CBD還大。
但是這麼大的商業用地面積，常西湖新區就沒宣傳。至今我們還不知道九州坊和文化產業園裡，
未來會建什麼樣的高樓，到底會引進什麼產業。
白沙組團的六合CBD規劃都出來了，常西湖新區的商業我們竟然還是不知道。
假如常西湖新區願意，引進一些大數據或者其它高科技產業肯定不是問題吧。退一步講，畫一個高樓規劃圖，更不是問題吧。兩者隨便出一個，該區域地皮不暴漲才怪，但常西湖新區仍然沒有這樣做。
大家千萬不要覺得規劃不能這樣“炒”，業內人都知道，規劃規劃，紙上畫畫，牆上掛掛，說變就變。像城市規劃，除了城市用地性質不好調整以外，其它方面大部分都可以吹牛的。
例如長沙，前些年大規劃是向東向南發展，省府都搬到了南邊，結果人都跑南邊去了，這兩年長沙又向西發展了，西邊的土地又暴漲。
但鄭州呢，從2003年開始就一路向東，十幾年了一點沒變，是不是很實在?
04
前兩天，鄭州地鐵第三批規劃獲批了，大家看一下規劃圖，在建的地鐵基本都在主城區或者是已經比較成熟的近郊，遠郊基本沒有。
3號線二期、7號線、12號線全是市區加密線，周圍基本沒地可賣。
7號線如果往南，向曲梁方向再延伸幾千米，周圍的地皮豈能不大大升值?
12號線過了龍子湖以後，再往東延伸幾千米，象湖北邊的土地得賣多少錢?
3號線往北，如果延伸到大河路，周圍的地皮是不是也得漲一些?
不止以上這些，鄭州前兩年開修的3、4、5號線也都是市區的加密線，都沒有往郊區延伸。
6號、8號、10號三條地鐵線雖然修到了郊區，但也是往人口密集的地方修。
6號線終點洞林湖區域，新田已經開發10年了，恆大、碧桂園、福晟等開發商也早就進駐了，區域已經比較成熟了。
8號線終點站是綠博園，但沿線的樓盤基本也賣完了，2024年這一塊大部分樓盤都交房了，肯定也很熱鬧了。
10號線終點是高鐵西站，沿線有開發了10幾年的清華大溪地，以及即將陸續交房的碧桂園龍城天悅、東潤璽城等等，也是滎陽東最熱鬧的區域。
有人會說，鄭州想把地鐵修到郊區炒地皮，發改委也不會批啊。
此話不對，像南京的地鐵，四面八方開花，大部分地鐵的終點站都距離市區二三十公里，周圍荒無人煙。地鐵一通就把地皮炒起來了，導致地鐵所到之處，哪怕再遠，房價也是兩萬七八。
南京這樣修地鐵可以獲批，鄭州為什麼不能?
南京地鐵▼
所以說，不是鄭州不能這樣修，而是鄭州不願意這樣修。鄭州的地鐵以解決市民出行為第一要務，而不是炒地皮。
05
前文已經說了，什麼時候賣地最好?
先吹規劃再吹地鐵，兩者吹完了再賣地，效果最好。
但是，鄭州的很多區域卻是在利好出盡之前，就把土地賣的八九不離十了。導致利好盡出之後，房價漲了不少，政府卻無地可賣。
鄭州目前規劃最好的區域是北龍湖。
位置極好：東二環到三環之間，妥妥的鄭州主城區。
環境極好：湖面足夠大，5.6平方公里，比西湖小一點點，但蓄水量卻是西湖的兩倍多。
規劃極好：住宅全是低密洋房別墅，統一中式建築風格。商務高端，定位河南金融中心。
但是隻有北龍湖內部的土地賣了個好價錢，周圍的土地還沒等北龍湖起來，就基本賣完了。
北龍湖西邊是老金水，南邊是CBD，東邊是龍子湖，早都被開發過了，現在無地可賣也無可厚非。
但北邊的楊金片區這兩年才起來，房價從2015年的7000多元，漲到了現在的18000元以上，漲幅很大。
但是楊金片區的土地卻在2015年之前，就被幾個小開發商，大批量買走了。導致現在楊金片區基本無地可賣，差價全落入了開發商的口袋，政府卻沒得賺。
這就好比，漫威辛辛苦苦打造了那麼多英雄IP，結果英雄IP的周邊產品，卻被低價打包賣給了乙方。
或者是自己熬了一鍋骨頭湯，湯卻讓別人喝了，自己只留了一些骨頭，看了就讓人心疼。
再來看白沙片區。
白沙片區是東區的自然外溢，最好的土地在綠博大道以北，以及鄭開大道沿線區域。
地鐵8號線獲批以後，筆者卻發現白沙組團最好的區域不僅是無房可售，還基本沒有土地了。
現在東四環均價20000元左右，白沙組團核心區域房價才13000元左右，以至於該區域的房子都是被搶完的，而不是被賣完的。
房價為什麼這麼低?一方面是因為限價，一方面是土地價格本身就低。
假如白沙組團一開始，先賣不太好的地塊，地鐵規劃獲批以後，或者是限購限價放鬆以後，才賣這些核心區域的土地，地價是不是要漲很多?
但鄭州仍然沒有這麼做，而是儘早賣地，壓低房價，最終將利好讓給了購房者。
06
規劃實在不吹牛、地鐵看人不看地、賣地及時不藏起，能做到這三點的城市有幾個?
筆者並不是在刻意的吹捧鄭州。你可說，鄭州沒有炒地皮的動機不是太實在，而是鄭州學藝不精，真的不會炒地皮。
但成年人看事情不是看動機，而是看結果。因為動機不可證偽，也不可證實，而結果卻是有目共睹的。
現在的結果就是，鄭州沒有去刻意的炒地皮。否則按照筆者所說，或者學習其它城市，鄭州現在的地價肯定不止現在這樣，尤其是筆者所列的幾個區域。
所以，鄭州的房價14000元，也不是鄭州所能決定的。一方面是河南人的購買力真的很強，一方面是部分開發商有意加價。
你可以抱怨鄭州房價太高，甚至可以抱怨鄭州不如其它城市，但筆者認為，不能將這種抱怨發洩到鄭州這座城市之上。
在抱怨鄭州之前，還是要先審視一下自己。
為什麼這些年鄭州變得越來越好了，而自己卻過的越來越差了?
為什麼工作了幾年，周圍人都加薪升職了，而自己卻原地踏步?
為什麼那麼多人買得起房子，而自己的首付卻毫無著落?
到底是鄭州不願留你，還是你留不到鄭州?
到底是鄭州的問題，還是你自己的問題?
捫心自問這些問題，會讓人很難過，但事實就擺在這裡。
也許你時運不濟，也許你起點太低，我可以理解你，但也僅此而已。抱怨解決不了任何問題，我們唯一能做的，就是從今天開始，認準方向，加倍努力。
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