预测2019年房价，最近是个热门，要么神神叨叨打鸡血，要么忽忽悠悠下结论，靠谱的并不多。
经过两个星期的思考，华仔力图以客观理性的分析，清清楚楚明明白白跟大家分享一下自己的认识。
一直有读者在华仔跑楼微信公众号后台留言：
想买房，但听说楼市2019年可能崩盘，我会不会成为那个传说中的接盘侠？
他们拿不定主意，于是来问华仔的建议。
我总是很坚决的告诉他，只要钱够付首期，每月按揭完，还能生活，就可以入手。
这里，冒着被喷的风险，先亮出华仔的观点：
近5年，已经透支的三四线城市确实有点麻烦，但是一二线核心城市的房价大幅下降的可能性不大。
如果非要对一二线城市房价下调说一个预期，那一定是10%。因为，没人愿意它下降20%！
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房价为什么降不下来？
1.从城市化的角度看
当下中国一个最重要的任务，就是完成城市化变迁，由农业化社会向工业化社会转型。
说白了，人们要扎堆涌入城市，把中城市变成大城市，把大城市变成大都市。
这些人进来后，是要安家的，是要生小孩子的，这都是房产需求的原始动机。
在一个城市文明体系中，教育举足轻重，购买学区房，也就成为有能力家长的不二选择。
所以，从这个角度来看，房价持续攀升，是城市化进程的副产品，两者是同频的。
这也是支撑中国房价的宏观动机，这动机什么时候消失，要看城市化进程什么时间结束。
这绝不会是一个短期的事。
2.从供求关系来看
经济学的多数概念都是在真空下的推演，实际应用价值不大，但有一个概念却在现实中绝对有效，那就是——供求关系。
供求关系很简单，需求量大，货源少，自然奇货可居，价格不菲，这是千古不变的道理。
之前说到城市化进程使得住房需求量激增，那么政府为什么不多划拨些住宅用地呢？
增加了供应量，价格不就自然下降了吗？
那是你想的太简单了，大城市要先有那么多产业，才能支撑那么多的外来人口，而这些产业都是要占用地的。
就像一个蛋糕，这块多切些，那块就小些。
作为一个城市管理者，首要任务提拉动GDP，在商业用地和工业用地的投入，是最显而易见的办法。
不仅能直接刺激税收，增加财政收入，还能解决就业，打造城市名片等多种功效。
这种组合效应，会吸引更多的外来人口，供需不平衡被进一步拉大，住宅土地也才能买更好的价。
而且中国还有一个神奇的规定：耕地红线。
这个底线是不能碰的，这也是住宅土地紧缺的另一个原因。
所以，通过以上的论证，你应该明白，一二线城市的房价，并不是泡沫，而是一种正常的供求关系。
3.从保值角度来看
货币每年增发，已经是个不争的事实，而且从多种迹象来看，2019年还会持续。
简单来讲，货币增发就会导致货币贬值。
经济学家许小年曾说，国家增发货币，最害怕这些热钱留入食品、药品等民生领域，因为这些领域的恶性通货膨胀，会引起社会动荡的。
所以，怎么办？
那就挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场。
这个坑的另一个名字就叫做：房地产。
所以，国家用这个坑抵御流动性，个人则可以对冲货币贬值，各取所需。
其次，谈谈投资渠道问题。
我们都见识过各种投资神话，有抄股票的，有抄期货的，有做私募基金的，有做P2P的，还有做空气币的。
各路大神粉墨登场，往往没多久便无影无踪，风光到最后的，只有投资房地产的这一种人。
在中国，个人投资者一直没有较好的投资渠道，所以千军万马只能挤那一个独木桥。
这也推动了房价的高涨。
4.从房产税角度来看
大众一直认为房产税会影响房价的走势，但还真不见得。
首先，国家一定会对房产税非常慎重，什么时间推出还是个未知数。
因为房产税属于“存量税”，这在我国税收中很少，原因就是征收成本太高。
中国更多的是“流量税”，比如公司利润税，个人所得税，这些税收的逻辑是，你刚刚在外面赚了笔钱，这时你得给国家交点。
“存量税”则是从你现有的口袋里，硬掏出点钱分给国家，那感觉肯定不一样！
凡是这种税，各方都会特别小心，左右权衡。
其次，房产税的征收也存在很多复杂情况，必须要考虑清楚解决方案才好执行。
从上海和重庆的试点情况看，两个城市都没有因为房产税，而导致房价大幅下跌。
两城市的标准是人均40-60平米的减免线，税率0.5%，如果全国推广，刚需购房不受影响。
就算是改善住房，也能承受起这了了的税务，或者变相成为租客的负担，所以对房价的影响非常有限。
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购房的两个原则
花了那么多文笔论证房价下跌的可能性不大后，如果你准备在2019年购房，可以给你点建议。
华仔认为，对所有买房人来说，先上车原则和稀缺原则，是千年真理，比马克思主义还马克思。
来，了解一下：
1. 先上车原则
作者把中国的经济，比喻成一列奔驰的列车，一个个大中城市就像是一节节的车厢，买房就像是买票上车。
你要做的第一件事是先上车，买不起豪华卧铺票就先买站票，以免被列车抛下。
人们常犯的错误是，想要一步到位，买个面积够大，位置也好的房子。
总是挑来挑去，结果列车走了，他还愣在那里。
正确的做法是，先买个的小房子，随着小房子的增值，再找机会换大的。
这样上了车，跟着列车一起前进了，就不会被抛下。
有个朋友，就是被“一步到位”的思想所害。
10年前他手里有200万，总想买个复式，把父母接来一起住，可钱不够。
我劝他先买个小房子，再慢慢折腾。
他不听，想着自己再努把力，把钱赚够，甚至幻想房价会跌到他能承受的范围。就这样错过了最好的时机。
后来，他把钱投入了股市，希望搏一把，实现自己的复式梦，结局不用说了......
2.稀缺原则
什么是稀缺原则？
是指不要只考虑价格因素，在自己能承担的范围内，选择稀缺资源的市中心的房子。
买房的过程中，人们经常面临两种选择：
买市中心的小房子？还是买远一点的大房子？
正常情况下，小房子虽然小，但是因为在市中心，价格还会贵一点。
这个时候，你要记住稀缺原则，因为房子的价值，在于附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构等。
这些资源带来便利，房子才值钱。
远郊的房子，面积虽然大一点，但是不便利，价值自然不如中心的房子。
当然如果预算不够买中心的房子，可以选地铁沿线的，交通的快捷可以部分代替城里的各种便利。
选房最重要的是什么？
除了位置还是位置，那些位置好的房子，标价虽高，但是升值更快。
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2019买房的三个建议
2019年是个缺钱之年，对终于想明白了急着要上车的朋友，华仔这里提出3个具体操作准则。
第一，要尽量少付首付，多用贷款。
一般来说，购房应该付一个在允许范围内最低的首付。
这样的安排，不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通货膨胀。
如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元可能只相当于今天的50万元，这样就相当于又省了50万元。
第二，不仅要多用贷款，还要将贷款的期限尽量延长。
这样既可以减少首付的支付压力，又可以对抗未来的通胀。总之，是把支付时间延长。
第三，贷款的时候尽量选择公积金贷款，因为公积金贷款利率低，这样可以省很多月供。
按照目前的利率水平，20年期100万元的贷款可以节省1000元左右的月供。
如果你住房公积金账户中还有钱，一定不要忘了取出来使用，不然这个钱只能白白地放在账户里，变成名副其实的“纸面财富”。
END
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