上週，武漢樓市大事頻發，“高光時刻”萬人矚目。
融創一天猛砸152億買地，一季度商品住房銷售猛增68.20%，嚴控房價3年內漲幅不高於5%……
如果沒有“嚴控”的表態，“量價平穩”的數據表象背後，新一輪房價上漲似乎已箭在弦上。
精準調控下，武漢樓市雖然暫時不會大幅波動，但房價上漲的邏輯，正醞釀著新的變化。
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4月23日，全國樓市的頭條，屬於武漢，也屬於融創。
此次推出的10宗地，無一流拍，成交總價228.0663億元。
融創以152億真金白銀，連摘四地，成為武漢土拍歷史上標誌性事件。
要知道，此前因商業佔比大、均價過高等原因，有的地曾遭遇多次流拍。
而3月29日融創2018業績會上，融創主席孫宏斌還公開表示，“未來拿地會非常小心！”
他認為，今年房價大幅上漲的可能性很小，因此抱著房價會上漲的預期去買地的話可能風險會很大。
一邊喊小心，一邊猛拿地——看來孫宏斌的話，真的不能全信。
靠譜的解釋，是武漢潛力巨大，多年銷量全國前三甲，是融創不能不重點佈局的城市。
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另一則消息來自武漢市官方，一季度銷售新房3.2萬套，房價呈平穩走勢。
今年1月至3月，武漢新建商品住房銷量32307套，比上一季度增長68.20%，比去年同期也略有增長。
這一數據表明，武漢新房市場在去年底達到“谷底”後，樓市正逐漸迴歸正常狀態。
與新房成交同步，二手房銷量也達到15328套，出現同比正增長，增長率3.85%。
國家統計局數據顯示，3月份武漢新建商品住宅均價環比上漲0.7%，房價呈現平穩走勢。
截止目前，武漢已批准預售尚未網籤的商品住房13萬多套，庫存適中，存貨足量。
強力調控下，至少從數據上看，武漢樓市延續著整體量價平穩的態勢。
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近日，網上還流傳著一份武漢樓市調控文件：“武漢，控房價地價房租，房價漲幅不超5％！”
從爆料的截圖來看，武漢發佈樓市調控文件，合理制定三個調控目標。
1、合理制定住房價格調控目標。2019-2021年全市新建商品住房、二手住房價格漲幅不高於5%。
2、合理制定住宅租金調控目標。2019-2021年全市住宅租金占人均可支配收入的比例不超過40%。
3、合理制定土地價格調控目標。2019-2021年全市公開出讓的住房用地價格漲幅不高於5%。
雖然武漢市房管局隨後表示，武漢並沒有出臺這樣的文件，但圈內人都會心一笑。
其實不用解釋，只要房價還要漲，不說5%，即使只有1%，地產依然是塊肥肉。
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三大事件的背後，其實藏著一個隱晦的邏輯——房價不可能不上漲，但理由由變了。
以前講城市規劃，多是講城市怎麼擴張怎麼升級，但都出現了一定程度的問題。
幾乎每個城市,都在規劃新區，構築下一個陸家嘴或者新的CBD之類的口號。
而在這樣的城市擴容節奏下，出現了很多能源損耗，有的一個城市就有好幾個新區。
而當空間供應過量人口產業導入乏力的時候，這個城市就會開始焦慮和恐慌。
一旦焦慮，就會陷入依賴房地產的節奏，希望短平快產出GDP，可以帶動產業。
而為了和開發商更好的協作，就必須持續釋放規劃利好，然後利用這些透支樓市飲鴆止渴。
一些城市的惡性循環，大部分都是這麼來的。
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但最近，城市群聯動的規劃多起來了，比如粵港澳、長江經濟帶、長三角等等，都是國家級的。
這種大規劃，是將城市之間的資源重新整合，實現城市和城市之間的互動和產業聯動。
大規劃落地，一定不會讓這個區域的房價大漲，以免再一次陷入到焦慮和恐慌中去。
但一個城市的發展和房價一定是高度捆綁的，得到規劃刺激的城市房價一定會穩健上揚。
只是，這個上漲路徑和以前不太一樣了。
理想的發展路徑應該是這樣的：規劃落地→帶來產業發展→產業產生有錢人→樓市因需求旺盛而發展→正向循環。
而過去城市的發展模式是：規劃利好先行→房價透支→用戶因房有錢→產業發展不起來→惡性循環。
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所以，即便大家都知道房價要漲，但對樓市的認知就要發生幾個基本的改變。
以前城市發展，在利益面前總是發生各種偏差，導致不少城市依賴樓市或者渴望先發展樓市。
現在講大規劃，本質上就是在國家層面掌控整個規劃不會偏差，確保城市發展在前，樓市起勢在後。
這意味著幾點：
一是時間週期會被拉長，從過去的2年變到5年以上，如果你沒有深耕的理念，那麼你就等著被割吧。
二是房價能夠漲的城市一定是搶人成功的，在正向循環的城市發展過程中，人口和產業在樓市的前面。
三是需要密切關注所在城市的地價結構，土地成本過高和過低都不是一件太好的事情。
華仔
一個嚴肅認真的
資深地產媒體人、運營人
關注武漢樓市20年
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