导言
这个被人称作上海最大商业地产的项目，叫做"五角世贸商城"，由于它完全按照美国五角大楼的形状设计建设，所以它还有一个很震撼的名字，叫做"上海五角大楼"，当然很多人会加上"山寨"两个字。项目坐落于上海浦东新区惠南镇，于2004年动工建设，2009年完工，项目总建筑面积达48万平米，如果三期全部建设完毕，总占地面积达到200万平米，与占面达236万平方米的美国五角大楼有的一比。
山寨"五角大楼"早期以小产权形式，面向商铺投资人销售掉了2号楼与3号楼的商铺，一共22万方，剩下总共有26万平米的面积自持（其中6万平米为地下室）。但是，该项目命运多舛，自投建以来，经历了一系列问题，如股权变更、招商失利、业主维权等，导致一直没有办法正常营业，直到今天，整个商业项目依然冷冷清清，被网友戏称为上海最大的"鬼城"。
山寨"五角大楼"为什么会成为"鬼城"，原因是多方面的，经过几次考察，及综合项目多方面相关信息，笔者对该项目进行了案例分析，总结出以下几大问题。
01
项目股权结构问题。这个项目的股权结构相当复杂，几经股权转让、股东变更、掌舵人更换等，股权结构是一个项目顺畅运作的根基，如果股权结构过于复杂，项目很容易出问题，首先，是战略决策很难达成一致；其次，项目经营理念与思路难于持续；其三、股权更迭容易造成资金链出问题；第四、股权过于复杂导致外界资本进入谨慎，融资难度加大。
02
小产权是一个败笔。对于商业地产项目而言，小产权的唯一优点，除了回笼资金外，几乎没有任何益处。我在商业地产运作的相关文章中，一再强调"小产权"的毒性，商业地产的小产权只有两种情况下可以用：第一种，属于无良做法，也就是套现走人，后面的商业运营只是"噱头"。第二种，具有极强的商业把控能力，能确保全部项目招商运营成功。
对于如此庞大的项目而言，回笼资金的确很重要，但是一旦商业运作不成功，那就是投资人和小产权业主两败俱伤的局面。10年前，正是小产权商业大发展时期，当时很多商业地产开发都采用这种方式，但是，最后能运作好的几乎没有几个。关于小产权的"毒性"问题，这里就不展开了，以后的篇幅再聊。
03
项目定位问题。这座总面积近50万方的大体量建筑仅占地就近480亩，当初规划建设报批下来，就被定位为"进出口商品展示与批发集散地"，至今一直没有变动。当初如此定位，主要有两个原因：一是地理位置，北靠浦东机场，南邻洋山深水港，进出口贸易的区位优势明显。二是09年项目落成之后，海关总署给了"保税"与"出口退税"两大政策。初期项目设想中，五角大楼包含了供应商、政府部门，以及酒店公寓等多个版图布局。
项目招商失败后，期间有人提出过"义乌模式"，也有不少合作方上门商谈将该项目打造成家居城、建材城、卡拉ok娱乐城等等，但是，因为与项目当初的定位不吻合，而被决策层逐个否决。说实话，五角大楼的决策者们做出这样的决定是正确的，因为这些合作项目的引入，或许可以盘活一部分商业，但是对于一个近50万方的大体量商业体，更需要有高度的全局规划，才能挖出项目的最佳商业价值。
那么，为什么说五角大楼的定位有问题呢？事实上，对于这个项目而言，当初的"进出口商品"这个定位还是很准确的，但是，由于操盘手没能将各种要素整合好，错过了最佳时机，随着项目停止、业主维权等一系列负面影响，一张白纸就这样被描黑了，如果要再画出一幅画，这个难度就变的很大。最重要的是，任何项目都有最佳窗口期，窗口期一过，就时过境迁，随着上海自贸区的规划出台，跨境电商的崛起，以及南汇区并入浦东新区等等，整个项目的商业环境已经完全不同以往，如果死守不放，自然是死路一条。
04
商业环境的变迁。2009年，南汇区并入浦东新区，原来的南汇区所在地变成了惠南镇，从区降级到镇，这是一个巨大的落差，该项目离惠南镇只有10分钟车程，如果南汇区没有撤区，那么这个项目作为南汇区的重点项目来培育，商业位置就相当理想。一旦这个最大的商业支撑点消失，对于巨大的浦东来说，商业重地实在太多，五角大楼就显得无足轻重了，再加上地理位置偏远，04年拿地时所具有的区位优势一下就成了鸡肋。所以，命运多舛，这也是"五角大楼"的一大劫难之一吧。
05
项目的设计规划有问题。把美国的整个五角大楼搬过来，看上去高大上，威武气派，整齐划一，按设计者的风水理念来说，也很不错，五个角分别代表中国风水文化中的"金木水火土"五大元素，五行齐全，相生相助，自然红红火火。但是，却忽略了一个最大的问题，也就是"商业动线"。要知道，美国的五角大楼这样设计，是有原因的，人家那是国防部、一个军事大楼，除了雄伟气派外，最重要的是"保密""封闭"等因素，所以，走进五角大楼，你会发现，就像进入了迷宫一般，经常入出的人都会走错，更不要说初来乍到的陌生人。这对于一个商业经营环境来讲，简直就是致命的缺点，所谓好看不中用，指的就是这种情况。
06
商业要素没有整合到位。可以说，"五角大楼"这个创意非常好，尽管是山寨货，但是由于山寨的是美国五角大楼，这个建筑名称、建筑规模和建筑特色都足以震撼到很多人，所以短时间就成为万众瞩目的项目，这种品牌效应可以让项目积累很多知名度、关注度，免去巨额推广费、广告费，可惜的是，各种要素没能整合到位，仅仅凭借一个好创意是不够的。从拿地开始，在规划建设、项目定位、业态规划、营销招商、经营管理的每一个流程，都要齐头并进，整合各种优势资源，挖掘卖点群。这需要一个有全局战略眼光的操盘手，并有一个能干的团队，而带头人是决定因素。
结语
关于这个案例的浅析分析就到这里，有专业人士可能会问，这个项目已经闲置到现在了，目前，除了一个"上海进口商品中心商店"外，整个地盘冷冷清清，还能够做活吗？答案是肯定的。毕竟这个项目的优势有很多，只是没有整合到位，所谓的"整合"，可能要从源头开始，一步步梳理下来，也就是说，把上面的这六大问题全部解决好，这个项目就有希望了。
当然，要做活这个项目，最重要的，还是掌舵者的思路和决策，抱残守缺不行，并非项目的决策层所言，"天时地利人和"中他们只缺人和，今天看来，这个项目的天时、地利、人和已经尽失，而希望迪士尼的开业能带来契机，更是把希望的大厦建在沙滩上。别人的东西终究是别人的，但自己的"天时地利人和"自己可以去创造，一旦创造出这个项目的"天地人"要素，中国版的"五角大楼"必将熠熠生辉。
文｜三缅
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