近年来，土地因为在经济交易过程中存在极大的价值，经常被当做抵押物抵押给银行等金融机构。一旦债务人违约，抵押物就面临着被评估拍卖的命运。“蜂拥而至”的投资者为了对确定项目土地的潜在风险，在正式决定交易前，往往会对土地使用权进行尽职调查。
尽职调查，又称审慎性调查，是指收购者在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。
本文对尽调土地使用权的方法及重点调查内容进行了简单梳理和总结，以期抛砖引玉，对大家有所启发。
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尽调路径：四步走
为了能够客观全面真实地反映项目情况，尽调人员需要通过一切可能的途径了解并收集资料和信息，确保尽职调查的顺利进行。
一般而言，可以采取资料采集——实地考察——行政部门走访——主要人员访谈 四步走的策略。
首先进行资料收集，通过收集、审阅目标公司提供的文件资料，了解目标公司项目、土地使用状况；通过审阅相关文件资料，发现法律问题，如土地权属、是否存在瑕疵等。
其次，根据前期采集的资料和信息，进行必要的实地考察，比较文件资料反映情况是否与现场实际情况相一致，做好辨别真伪工作。这种方法能够更直观地揭示相关事项的真伪。
再者，前往行政机关查询，了解目标公司的土地使用权状况，以及土地是否有抵押、查封等权利负担。
最后，就前期发现的一些问题与干系人进行访谈，进一步挖掘更深层次隐藏的问题。
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尽调内容：八要点
在对土地使用权进行尽职调查时，要重点关注以下几方面的内容：：
（一）确认是否取得国有土地使用权
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）第三条规定：“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
根据上述规定，在对土地使用权的调查中，应当重点核查是否取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设项目用地预审报告书、建设用地批准书。
（二）审查土地使用权取得方式
土地使用权的取得方式可分为出让、划拨和转让。为保证土地使用权的合法有效，在尽职调查过程中，应根据土地使用权取得方式的不同，分别列出调查要点。
1.若土地使用权为出让取得：
应调查是否完成了土地使用权出让的全部手续；要求提供土地出让合同；土地出让金是否全部支付；土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件；土地是否按合同规定的期限和条件开发、利用。
2. 若土地使用权为划拨取得，则其转让可能受到限制，并且可能对交易成本造成一定的影响，因此，对于划拨取得土地，应当要求提供有关批准文件，并且应当确认是否能够进行转让。
此外还应调查征地费用的支付凭证，包括但不限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。
3. 若土地使用权为转让取得：
主体方面，应调查转让方和受让方的资格，如属于有限责任公司、股份有限公司的，需审查是否按照法律法规及公司章程履行公司内部决策手续、相关决议是否合法合规，属于国有公司的，需审查政府主管部门的批准文件，转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；
土地方面，应调查转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，土地上是否有建筑物和其他附着物；
价格方面，应调查是否明显低于市场价格，如转让价格明显低于市场价格的，根据《暂行条例》第二十六条的规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”
（三）核查抵押情况
通过国土局、房管局等行政机关了解土地是否设定了任何抵押担保。若有抵押，可重点关注以下几点：
1.审查抵押协议、担保协议、抵押登记文件和主债务合同等是否合法合规；
2.抵押所担保的主债权是否超过合同约定的土地出让价款总额；
3.抵押权的实现是否存在地方产业政策和规划的限制要求；
4.是否存在地上建筑物和其他附着物，地上建筑物和其他附着物是否存在其他抵押；
5.土地使用权和地上建筑物、其他附着物是否办理抵押登记。
另外，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。
由于房地产的不可分割性，我国处理房地产关系的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。
（四）判断土地交付是否符合标准
根据土地使用权出让合同中约定的土地交付标准，核查《土地交付确认书》或《建设用地交地记录表》中所列的交付状况与土地使用权出让合同中的交付标准是否一致，必要时可通过实地踏勘土地、核实土地红线图红线坐标各拐点来进行确认。
（五）明确土地使用权的费用和税款缴纳情况
重点核查取得土地使用权应支付的费用（包括但不限于市政工程配套费用、拆迁费用等）金额及付款凭证，确认出让金支付时间与出让合同约定的付款期限是否一致，如存在迟延支付，是否缴纳了滞纳金；取得土地使用权应缴纳的税款（包括但不限于契税）金额及已缴纳税费的付款凭证、完税证明等。
（六）核实是否存在搬迁可能
涉及土地使用权转移需征用搬迁时，应调查与土地相关的征用、补偿所对应的全部文件，包括拆迁补偿方案、征用补偿协议等；与该土地项目市政配套相关的批复、纪要和合同等法律文件；具体征用补偿金额、实际支付情况、拆迁户的安置情况、劳动力安置情况说明等。
（七）核查是否已按合同约定进行开发建设
根据《中国人民共和国城市房地产管理法》第三章第二十五条、《土地闲置管理办法》第四条、《关于促进集约用地的通知》第十三条规定，判断土地是否属于闲置土地，是否存在缴纳土地闲置费或无偿被收回的风险；
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条规定，调查土地是否符合转让的条件以及土地是否具有依法禁止转让的情形。
（八）关注地方政策
某些地方政策，对土地的交易起着至关重要的作用。
比如：某些地区对土地受让方设置了许多考核指标，要求必须满足一定的投资强度和产值、税收标准才能获准转让。
土地使用权的尽职调查是土抵项目的重点。通过对上述事项进行尽调，尽调人员可以充分了解土地的真实情况，在此基础上发现法律风险，为下一步工作打下坚实的基础。
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