虽然都是最早的经济特区，都是位于珠江口，深圳和珠海却有着截然不同的命运，我们时常感叹深圳的发展速度，也不得不由衷的赞美珠海的宜居宜游。
选上一个风和日丽的天气，从拱北的情侣南路沿着海岸线一路向北，吹着伶仃洋温暖湿润的海风，在和煦的阳光下散步、遛狗、踩单车，到了晚上，可以逛一逛九洲城和华发商都，叫上三五个好友吃牛肉火锅，或去横琴来一场“蚝门盛宴”……
宜居宜游不宜业
珠海是珠三角最宜居的城市之一，但珠海宜居宜游，不宜业，因为珠海的经济发展不尽如人意。解读珠海经济发展的内在原因，对于理解这座城市非常有帮助。
从区位上看，珠海的地理位置十分优越，位于珠江入海口，紧邻澳门并与香港隔水相望，但事实上，珠海的地理位置远不如深圳好，深圳近香港，珠海近澳门，香港和澳门的经济虽然都非常发达，但本质上还是有很大的区别，香港的支柱产业是金融、商贸、国际航运，深圳借鉴了香港的经济模式，也承接了来自香港的产业转移，然而澳门这个以博彩和旅游闻名的城市，制造业早已衰退，对珠海的辐射带动有限，珠海也就错失了这一轮产业转移的机会。
从地位上看，珠海获得的政策扶持非常多，他是国家首批设立的四个经济特区之一、定位为珠三角西岸核心城市、珠江三角洲中心城市之一、粤港澳大湾区重要节点城市，但珠海这座城市的定位从一开始就没往钱看，在《珠海规划2020》中提到，珠海的首个城市职能就是“具有国际影响的、以休闲康体度假、海洋海岛生态旅游、会议会展为特色的国际性商务旅游度假、风景旅游胜地和国际宜居城市”，珠海注定是小而美的旅游型城市。
从发展思路上看，珠海的经济发展并没有遵循基本的经济规律，在本该修建铁路，完善轨道交通，加快融入珠三角经济区的时候，珠海却建设了机场，因为远离市区，交通不便，导致客运量少的可怜，还有一些如赛车场、高尔夫球场、有轨电车等，都是形象大于实用的产物。
以上种种原因，导致了珠海的经济发展落后，在现实生活中也常能看到一些有趣的事例，如一位在深奋斗多年的老友，移民珠海后抱怨，这里开公司很难招到人，去打工薪资待遇又比一线城市低上一大截，本地人懒散，移民来的多是东北富二代，三线城市的收入水平，一线城市的房价等等。
地王频现，价格虚高
的确，房价也是珠海的一大特色，印象中07年的珠海房价还没那么高，08年经济危机还有过一波下跌，从09年开始，珠海的房价才真正步入了快车道，在众多热点的刺激下一路狂奔。
近4年来，珠海房地产投资在固定资产投资所占的比例没有低于过40%，投资额也从500亿出头，达到接近800亿，房价越卖越高，面粉也越卖越精，2016年7月，金湾崇峰以楼面价19050元/平方米夺得航空新城地王，一个月后，唐家湾连推4宗住宅地，这4宗住宅地接连拍出历史新高，价格都接近3万元/平方米，其中一宗地块被格力以29120元/平方米拍入囊中，创下珠海楼面价历史新高。
见证过这疯狂的一幕后，各大地产媒体纷纷发声，看衰珠海地产，买香洲没有潜力，买金湾等于站岗，买横琴就是砸手里……
看房团承认珠海房价存在虚高，但不能全盘否定珠海房产的价值，如果不运用发展的眼光来看待一个城市的发展，就永远无法买到具有升值潜力的房产。
2019年，珠海的金三银四回暖迹象明显，3月份网签成交4718套，4月份成交量再破4千套，一手商品房网签成交4742套。五一小长假期间，来自全国各地的看房团更是齐聚珠海，场面十分热闹。
人们手中的闲置资金在自主投票，成交量不会撒谎，购房者也不全是傻子，珠海楼市回暖，一方面是珠海一定程度上放开了限购，另一方面，是珠海交通升级和城市规划发展，让许多投资者嗅到了商机。
珠海虽然错失了产业转移的机会，但却幸运的保留了珍惜的自然资源，珠海的绿化率很高，空气质量全年都不错，还是珠三角中海岸线最长的城市，拥有出色的海景资源，在深圳，近年来涨幅较高，卖的较好的就是蛇口和深圳湾的海景房。
珠海交通的升级，让珠海更容易融入大湾区，也坚定了香港、澳门、深圳、广州甚至是东北投资者对珠海的信心。
珠海以外，港珠澳大桥，深中通道，深珠通道，湾仔口岸河底隧道、青茂口岸、横琴口岸等，在粤港澳大湾区协同发展的大背景下，交通升级加强了深圳、珠海、广州、中山协同发展，促进珠三角多中心城市格局形成。
随着深中通道和深珠通道的建成，珠海将从”由澳门带动珠海南部“转变为“由深圳带动珠海北部”，珠海未来南北强弱格局或得到改变。
珠海以内，香海大桥、洪鹤大桥、金海大桥、兴业快线、珠机城轨、金琴快线等等，珠海内部交通网络缓解了珠海东部强，西部弱的局面，增强了珠海发展的内生动力和城市的张力。
虽然珠海的人口和经济规模无法修建地铁，但可以修建轻轨，据《珠海市综合交通枢纽布局规划及重点枢纽交通详细规划》，珠海市将建设七条城市轨道线
轨道 1 号线：九洲港——金湾枢纽—金湾机场
轨道 2 号线：金鼎——拱北口岸（支线）
轨道 3 号线：横琴口岸——白藤头
轨道 4 号线：十字门——鹤州——金湾枢纽
轨道 5 号线：金湾枢纽——富山站
轨道 6 号线：白藤头——鹤州南
轨道 7 号线：斗门井岸——鹤州南
而最大的规划利好，就是横琴新区。横琴新区不是其他省份的国家级新区那么简单，横琴新区所处的位置，是香港和澳门与大陆对接的纽带，是一国两制的交汇点，横琴更像一个政治任务，是一定会搞好，必须搞好，所以说珠海未来发展看横琴，横琴是龙头，是桥头堡，它不光是加强经贸交流这样简单的。
珠海的确错过了黄金发展时期，土地面积小，经济总量低，人口不多，产业聚集也不够，但仍能看到希望，在2017年的抢人大战中，珠海的常住人口增量高达13万之多，而在2016年只有4万。相信只要珠海政府愿意放开人口限制，珠海人口绝对不是目前的状况。
片区价值分析
接下来，将分几个片区为大家介绍珠海楼市：
一、唐家湾
唐家湾片区位于珠海市香洲区北部，珠江口西岸，规划为重点发展高等教育、研发、科技创新和旅游休闲功能。
看房团一直比较看好唐家：
一是因为环境优美，海景和空气更好；
二是因为唐家湾科技创新海岸，园区中有国家软件产业基地、广东省集成电路设计与生产基地、广东珠海民营科技园和广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园、清华科技园、哈工大集团珠海新经济资源开发港等一批专业园区。目前来看，这些产业园区附近住宅十分稀缺，员工每天往返老香洲十分不便；
三是因为教育资源值得期待，片区有中山大学附属小学、附属中学，高校有中山大学珠海校区、北京师范大学珠海学院、北京理工大学珠海学院，未来片区内人口素质会比较高。
四是因为深中通道和深珠通道，将改变珠海南北强弱的格局：
去年9月份，深中通道全面开建，是集“桥、岛、隧、水下互通”于一体的跨海集群工程，路线起于广深沿江高速机场互通立交，与深圳侧连接线对接，向西跨越珠江口，在中山市翠亨新区
马鞍岛上岸，终于横门互通，全长约24公里，包括6.8公里海底隧道、17.5公里跨海桥梁，双向8车道，设计时速100公里，预计2024年建成通车，到时珠海到深圳仅需1小时。
近日，中国铁路总公司与广东省政府联合批复了《深圳铁路枢纽总图规划（2016—2030年）》，规划铁路中，深圳至珠海的城际铁路赫然在列，这意味着传言将近10年的“深珠通道”终于落下实锤，正式进入规划阶段。
深珠（伶仃洋）通道起于深圳前海、对接广深沿江高速和南坪快线，跨越伶仃洋至珠海唐家北边界，途经中山五桂山、斗门莲洲，向西延伸至珠海高栏港和江门台山及粤西。
深珠通道按照目前所看到的文件消息，通行方式是城际铁路，但之前有文件说，也有规划公路，未来很有可能规划复合型通道，上可通汽车，下可通城际铁路或者地铁。
如果未来深珠通道建成，珠海可在30分钟直达前海，唐家片区将率先承接深圳外溢资源。深圳前海规划多为商业用地，住宅十分稀缺，目前前海周边的楼龄较老的二手房，都已到达9万元/平方米，如果深珠通道建成通车，将彻底改变珠海的楼市格局。
从深珠通道的走势来看，会从前海出发，途径淇澳岛，在唐家北边界上岸，最受益的就是格里海岸这一片区和珠海北站片区（深珠通道的轨道交通一定会连接珠海北站）。
目前唐家在售的楼盘有：龙湖首开·天鉅（24000-27000元/㎡）、万科翡翠中央（24500元/㎡）、惠景畅园（22000元/㎡）、格力海岸（32000元/㎡）、华发·绿洋湾（33000-44000元/㎡）、仁恒滨海半岛（32000元/㎡）等等。
由于楼盘过多，不能一一介绍，只介绍两个具有代表性的楼盘：
1、龙湖首开天鉅（均价24000-27000元/㎡）
项目地址：香洲区科技创新海岸唐家北围片区兴中路南侧金湾七路东侧
占地面积：11140㎡
建筑面积：42976.89㎡
总房源：443户
车位比：1：0.6
容积率：3.8
学区：容闳幼儿园、礼和小学
楼评：
项目处于科技创新海岸北围的“地王四兄弟”之间，2016年格力以单价2.9万元/㎡拍下的地王就位于项目旁边。
项目在售38-58㎡公寓，92-118㎡三至四房毛坯单位，位于珠海北站附近，步行大约10分钟左右，处于北站TOD小镇的居住核心区，目前项目周围的道路建设已经非常完善，但项目周边还十分荒凉。
在珠海北站TOD规划中，这里将是未来整个唐家湾的新城区，为整个高新区提供综合服务。珠海北站TOD项目，总用地面积约10.04平方公里，分为北围、南围和后环三个区域，预计容纳人口规模10万人。
项目周边还在建设或在售的项目有万科翡翠中央（97㎡户型可以买，109㎡户型有些奇葩），珠海雅居乐（体量较大，复式别墅，尚未开盘）以及华发、格力等大品牌开发商，未来5-10年，珠海北站TOD，或将成为高端产业人员居住的理想之地。
2、格力海岸（高层38000元/㎡，别墅1400万/套）
项目地址：情侣北路3333号
占地面积：391990㎡
建筑面积：1035508.99㎡
总房源：6500户
车位比：1：1.4
容积率：2.63
学区：双语三鑫学校
楼评：
格力海岸偏“豪”，如果买大户型尚可，小户型有些鸡肋。
项目位于情侣北路唐家湾新城核心片区，体量非常大，容积率低，位置也好，可以看海景，是唐家湾最早开发的住宅项目，早期主打大户型，慢慢的推出了很多刚需的中小户型，但户型的设计存在缺陷，得房率非常低。
项目周边有六大主题公园，淇澳岛湿地公园、郊野公园、体育公园、城市公园、社区公园、滨海公园，项目打造大型游艇码头、50万平米热带风情园林、6000平米高端瞰海会所、18班幼儿园以及后续18万平米滨海风情商业街等优越配套。
目前的商业配套不算完善，交通方面依赖自驾，海景确实非常好，但缺点是海风大，湿度大，紫外线强，短期度假非常好，长期居住不太合适。
小结：
1、珠海虽然错过了发展的黄金期，但随着交通的完善和城市的发展规划，房产仍具有升值潜力；
2、关于放开限购：目前，珠海可以通过办理人才证明避开限购，珠海市政府给当地企业许多购房名额，企业用不完会有偿借给外地购房者使用。珠海其实不光是郊区放开限购，在中心城区也可以购买（销售更为谨慎），办理人才证明，前提是年龄低于50岁，花费约2万元，而且用人才证明购房要限售8年；
3、珠海人近海不亲海，本地人有能力购房还是会选择中心城区，如新老香洲、吉大、拱北，不会选择海景房，因为海水又腥又浑，只可远观不可近玩，有配套成熟，景观出色的海景房也可以用来投资+自主；
4、目前珠海纯投资已不占主流，越来越多的客户以自住+投资为目的，看重的就是珠海的自然资源和粤港澳大湾区的规划；
5、唐家确实是房企必争之地，难怪地王频出，随着深中通道、深珠通道的开通，唐家是珠海离深圳和广州最近的片区，而且唐家又紧邻新老香洲，随着兴业路快速通道和金琴快线的建成，交通拥堵将得到改善，同时这里也是高新产业和高等院校的聚集地，住房需求大，人口素质高，目前有很多项目价格甚至低于格力的拿低价，可以考虑投资。
下篇将会详细介绍珠海中心城区、十字门商务区、保税区、横琴新区、金湾区和斗门区的投资价值，敬请期待。
閱讀更多 深圳看房團 的文章
