做一个有趣的假设：在售的限竞房项目，如果不考虑限价因素，谁的真实价值能到10万+？
这时，你的脑海中可能浮现出几个选项，大概率是具有优质地段的项目，比如：南二环、西三环、东北五环等。
但是，仅凭优质地段就能支撑当下的限竞房项目触及10万+的真实价值吗？『地产营销人』认为，有一定困难。
规划约束的面积尺度、受成本抑制的品质、有地段没商圈的尴尬区位。其实在限竞房中找出一个具有10万+分量、接近于豪宅的项目，还是非常难的。
当然，传说中的海淀四道口和东城区的限竞房项目限价已超过8.5万/㎡，甚至到了9万/㎡，是最接近10万+的项目，但这种本能轻松卖到15万+的项目，可能不适合放在这个参照系里来讨论。
不过随着限竞房二年的到来，『地产营销人』认为，一些稀缺资源突出的项目，在开发商不断加码的品质投入下，越来越接近纯商品住宅，有的项目开始具有豪宅品相，虽然限价，但在真实价值上，正在向10万+进阶。
那么，这种潜力10万+的限竞房项目，该具有什么先决条件和特征呢？
1、 区位+板块，双重叠加支撑
上面提到，欲实现潜力10万+，地段是必要条件，而不是充分条件。
除了优越的地段之外，更关键的还要看项目所处的板块，即商圈的成熟度和市场地位。
目前，现有的限竞房项目中，占据环线优势和稀缺地段的项目，均价多在7万+以上，都取得了不错的销售业绩。但是如果不考虑限价因素，可以自由标价，卖到10万+估计速度就下来了。
也就说，当限竞房项目具备地段优势，但所处板块不够强势，均价在7—8万/㎡时还存在性价比，当价格拉升至10万+时，洼地效应可能就消失了。
因此，地段要素和板块价值要双重叠加，才能孕育出10万+项目的土壤，二者缺一不可。
2、品质+系统，引领生活方式
限竞房想要向豪宅迈进，在产品品质上必须做大幅度的提升。
现阶段市场上绝大部分限竞房产品都是毛坯交付，毛坯品质显然无法定义豪宅属性。当然，市场上因为遇到销售困境，增配精装的项目，不能归为此列。
进一步说，限竞房要达到高端住宅的标准，必须要匹配生活方式的引导和领先。
产品品质不输豪宅，而且还要有创新，植入符合时代潮流的硬件配置和软性服务，只有系统的全面提升，才有超越豪宅的底气。
3、利好+配套，禀赋资源加持
除了要在品质系统上，付出比豪宅更多的努力。限竞房同时还要有可遇而不可求的天赐资源，这是突破价值天花板的核心条件。
实现外部优质资源最大化的聚焦，非常不易。一方面，看项目自身规划上，有没有附加价值优势的配套资源。另一方面，还要看这些重大利好和配套兑现的时间节点合不合拍，能不能同步于项目的开发节奏。
没有时间表的远期兑现，不能还原当下的价值释放，而距离过远的配套，也无法享受资源的有效辐射。
只有两种天赐条件都具备，才能让限竞房跳脱固有的价值瓶颈，具备向豪宅过渡的转化能力。
无论如何，今年限竞房项目在有机会得到好地段的前提下，大幅提升品质，是一种好现象。与纯商品住宅的缩小差距，可以逐步改变消费者的认知，不再纠结于两种类型左右为难的选择。
在豪宅告别北京楼市之际，能有限竞房去主动补位，满足市场的需求，相信对于丰富楼市产品的层次和供应结构大有裨益。因此，颇为期待具有豪宅范儿的限竞房项目早日出世！
什么样的项目能率先刷新市场认知，第一个入市呢？大家的关注焦点都放在望京这片热土上。
去年10月31日，两宗朝阳区大望京商圈崔各庄地块同时吸引了招商、金茂、金辉、新城控股、首开+金地联合体参与“抢地”。在经历16轮激烈竞拍后，这两宗优质地块被首开金地收入囊中。
虽然为限竞房，销售均价不超过8万元/㎡，但对比距离地块最近的臻园、望京金茂府等二手房售价10万左右的水平，可以说未来增值空间还是比较明显的。
半年之后，首开、金地两大品牌房企联合打造，由金地操盘的高端项目即将登场，定名为：华樾北京。
从案名来看，业内比较容易理解。“樾”是首开的高端产品系，取庇佑家族，传承之意；“华”是金地品质楼盘的象征，另有“中华”之意，带有现代东方的韵味。华樾北京，两大房企立志用高端精品为楼市带来破局之作，占位北京，直指豪宅。
华樾北京紧邻东北五环，在望京商圈辐射范围之内，且属于中关村电子城北扩区。
项目紧邻地铁14号线起点站善各庄站。抵达首都机场仅需35分钟，7分钟畅达望京核心区，距离东直门7站地，乘地铁20分钟可抵达，区位优势极为明显。
而华樾北京也是望京多年断供之后，唯一新增的一块住宅用地，超饱和商圈资源的最后占有者。
众所周知，望京是北京发展最早，成熟最快、最顶级的城市资源聚集区。历经20年发展，这里已被誉为北京的第二CBD和第二中关村，是新硅谷、新经济的希望之心、活力之源。
如今望京是高净值人群集中的工作区和生活区，也是北京房价最高的地域。平均二手房均价在8万/m²左右，高品质社区皆在10万/㎡之上。
在『地产营销人』看来，在东北五环的黄金地段，叠加望京强大的商圈势能，既有板块加持，又占据稀缺区位，无疑已具备了向豪宅冲击的条件。
另外一个为外界关注的是，华樾北京也是距离阿里巴巴总部最近的住宅项目。阿里巴巴总部是阿里在全国的主战场，集科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新零售等7大业务领域的2万员工，汇聚于此。
如此密度的高收入人群，加之项目距离阿里巴巴仅800米，散步10分钟左右可抵达的高品质社区，其未来释放的置业潜力可以预期。
当2024年，阿里总部投入使用时，也是周边房价增值和租金水平跃升的节点，届时华樾北京项目已经入住，这其中蕴含的投资价值无需多言。
阿里总部之所以落位此地，也是因为该板块良好的产业氛围。中关村朝阳园是中关村国家自主创新示范区的核心组成部分，该园区也是拉动朝阳区经济增长的重要动力。
中关村电子城北区，以“三中心一基地”，“三中心一国际”打造“科技巨头产业区＋类海外宜居区”。它是集文化、教育、商业、医疗、办公、居住产城为一体的示范区，是未来北京超级科技城市版图，也是望京产业峰值区域。
而华樾北京作为中关村电子城北区“科技总部区”内唯一的纯住宅项目。高端产业与高品质宜居，相互依存，彼此支撑，聚合了最强的购买力，意味着一次绝佳置业机会的来临！
可以说，华樾北京是为科技园区中高级员工，定制打造的“自然、文化、国际、教育”全融合的生活方式。
超配国际复合业态，让客户在事业之外丰富更多体验。首开金地•华樾北京配套极为丰盛，集高端住宅、总部办公、高端商业、学校教育、国际养老、城市图书馆等为一体，是自成系统的新型城市综合体。
两栋5A级高端写字楼，未来将入驻代表新经济的企业巨头。国际级风情街区，全系营造繁盛生活，满足居家、娱乐、休闲、购物等一站式所需。半径500米范围内，14号线地铁直入，且满足一站式、全天候、全龄段的生活配套所需。
项目住宅品质向豪宅靠拢，采用国际东方全精工建筑立面，打造“绿建三星”认证的健康住宅标准。智能精装设计，含智能安防、智能社区、智能家居等科技化功能，符合最新的国际化居住潮流。
同时，项目构筑起社区化科技主题生态链，微气候社区环境系统、金地360景观＋健康系统、7×24健康生活系统等金地自住研发的先进配置在该项目得到充分体现，照顾城市新贵全家庭成员全生命周期的舒适生活。
内外双公园私家景观，三面采光全朝南、明厨明卫的阳光户型，全顶配奢享级主人套房设计，在区域内仅有的百平米以下的通透三居，为二口、三口之家，及三代同堂的客群提供了多样的户型选择。
10万+的既视感，终于落在了第一个限竞房项目上。相信产品亮相后，能最大化刷新业内外的产品认知。
买限竞房，享受豪宅品质，在2019年将有机会实现。前四个月，北京楼市西部火热。进入5月，建议诸位向东北看，密切关注望京区域的项目进展，第一个豪宅化的限竞房将从这里诞生！
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