中國的樓市調控，真可謂五花八門，我們什麼都見過。
比如，2016年很多城市限地價，地價達到最高點後，抽籤分配資格。這看的是運氣，於是就出現了某開發商抽中以後激動大跳的情景。後來，當地政府規定，抽籤競得土地者，不能表現得太激動。
當然，這只是一個笑話。
不過，讓房價“消失”這種調控做法，估計大家真心沒見過。近期，深圳樓市唯一官方背書、素有“深圳樓市晴雨表”之稱的深圳市房地產信息平臺，從4月份開始，就不再公佈新房和二手房成交金額，媒體也無法據此計算新房、二手房價格。
也就是說，今後，深圳官方平臺完全和國家統計局同步，只有新房、二手房價格指數。想看住房價格水平的，只能指望研究機構、諮詢機構、大型中介等第三方機構。
但是，這些機構的數據，多少是靠譜的，多少是鼓吹房價上漲的，多少是給開發商代言的，自己掂量吧，不做贅言。
或許，此時此刻，大眾更關心的是，深圳房價“突然消失”的背後故事。畢竟，房價“跑路”，還真是一件過於稀罕的事兒！
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可能很多人不知道，早在2009年，因為公佈當年全國房價上漲了1.5%，國家統計局被媒體和百姓一通批！從那以後，國家統計局不再公佈商品房均價水平，改為70個大中城市房價指數。不過，我們還是能從全國銷售金額和銷售面積計算均價。
其實，國家統計局沒有錯，當年是把經適房、限價房、商品房統統算在內，2009年房價確實只漲了1.5%。問題是，這個1.5%沒有太大的意義。
同樣的邏輯，深圳住建局說得也對：深圳的市場規模有限，價格易受結構性影響，直接公示價格信息不能很好反映市場的真實情況。
近些年，深圳每年新建商品住房成交大概僅為300-400萬平米，只有廣州、武漢等熱點城市的1/3。而且，這類新房僅佔全部住宅（新房和二手房）成交的35%。再考慮到，近年來限購越來越嚴格，類似住宅的商務公寓開始興起，每年的成交量大概是新房的1/3，而人才住房未來要佔到所有新增住房的一半，新建商品住房的成交佔比就更低了。
現在的深圳，500套的一個新盤就是超級大盤了。不難理解，少數單價高、體量大的新盤入市，新房均價一下子就拉高了，這給政府的壓力何其大。
比如，類似華潤城、海上世界雙璽、悅府等集中在南山區的一大票豪宅，以及福田的萬科臻山府等，都是2018年以來入市的體量還算大的豪宅盤。它們針對的消費群體，也是深圳的一小撮富豪人群，特別是南山科技園區那幫高科技、互聯網上市公司大佬們。
不過，這些盤與全市2000萬人口中95%以上的普通人，無半毛錢的關係。它們入市，拉高了全市價格，這有意義嗎？！
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2018年，這幾個大盤入市，深圳政府花了好幾個月的功夫，才將價格穩在5.4-5.5萬元之間。
所以，深圳地方政府不再披露新房均價的做法，是可以理解的。雖然，教科書上經常說，價格是市場經濟無形的手，是市場配置資源的準繩。但你要知道，從2016年10月開始，在深圳官方平臺查看房價信息，幾乎就是一條直線，這是一條連心電圖該有的脈衝都沒有的直線。
2016年以來的3年，深圳房價長期穩定在5.4萬，上下幅度波動只有幾百元，不到1%。試問，全球哪個國家、哪個城市的房價，會是這個樣子？
實際上，這個新房價格是做出來的。高價盤與低價盤搭配網籤和入市，讓均價保持在一條直線上。搭配不了的高價盤，就延緩入市。
深圳為何要這樣做呢？那是因為深圳也有難言之隱。
自從2016年10月開始，全國16個熱點城市，都要求保持房價不能上漲，以控制價格來穩定預期、打擊投機。試問，這樣的價格信息，還是市場化的價格信息嗎？還有配置資源的信號意義嗎？所以，與其再發布這樣沒有意義的價格，還不如干脆取消的好。
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問題是，儘管深圳的房價失真，但失真已經兩三年了，2017年不取消，2018年不取消，為何今年取消呢？
一是因為，2016年10月以後，在房價“環比不增長”的調控令下，出現了諸多的亂象。不止深圳，很多城市都在人為操縱數據、延緩高價盤入市、網籤數據高低搭配。
另外，限價導致了愈演愈烈的精裝修維權。價格不能漲，但需求憋得慌，加上高地價擺在那裡，於是，每平米500元標準的裝修，愣被說成是5000元，開發商就靠此來突破限價。結果，去年10月份，住建部、國家統計局聯合發了一個文，要求各地不得人為操作數據、不許數據造假。
當然，一刀切的限價，不能不考慮到2016-2017年“地王”、高地價橫行的現實。於是，2018年為了消化這些高價地，各地“做數字”也是沒有辦法的辦法。但是，從2019年開始，揮別過去、另立爐灶、正本清源。
二是因為，2016年以來，深圳的地價不斷走高，房價自然水漲船高，低價盤越來越少，採取“高低價格搭配網籤”的做法，越來越行不通了。而且，維持均價不漲，給自己套上沉重的枷鎖，這個堰塞湖遲早要洩洪的。
既然數據沒有太大意義了，再發布這類價格，穩定市場預期的壓力越來越大，還不如取消的好。
4
自去年發佈“二次房改”新政後，深圳未來的住房供應，已天翻地覆。2018-2035年，深圳新增商品住房只佔40%，算是小眾市場。
以深圳居民的需求、資金的體量、投資的活躍度，這個小眾市場的價格，很難壓的住。不過，也不要緊，新建商品住房價格的代表性很差了，它也不再是深圳住房資源配置的準繩。未來，“房住不炒”、租售並舉、迴歸居住屬性、糾偏過去20年過度市場化，這是國家對住房的頂層設計，住房資源配置不再是市場化，而是公共產品導向。
作為改革開放的“窗口”、改革再出發的先行地，作為我國房改最先開始的地方，深圳房地產去投資屬性，自然走在前面。未來深圳住房的主體就是人才住房、租賃住房。
所以，即便新建商品住房的價格“跑了”，我們也不要上綱上線。
當然，商品房還非常重要。未來，樓市全面給實體經濟輸血，深圳60%的非商品類住房（保障房、人才房及配套），要靠商品房來配建。因此，未來商品房的價格高一點，沒什麼大問題。
一方面，它佔比只有40%，價格高對多數居民沒多大影響；另一方面，它對實體經濟的貢獻大。
不久前，深圳賣了5宗地，每一宗都限總價，政府拿走該拿的，剩下的都配建了人才或租賃住房。因此，配建的人才或租賃住房越多，剩下的可售部門價格越高，這相當於給人才做貢獻。
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廣州也是一樣。從去年7月起，廣州不再公佈新房網籤均價，取而代之的是“城房指數”，也就是採用同質可比的特徵價格法，比較同質樓盤本期與上期成交價，計算漲幅。以後媒體和業內無法基於官方平臺“陽光家園”的成交數據計算和披露廣州房價。
因此，未來廣州和深圳都將採用國家統計局的價格指數。客觀講，價格指數更公允，也是國際慣例，比如美國的凱斯-席勒指數（Case-Shiller Home Prices Index）。基於“同質可比”（同品質、同片區、同戶型）計算的房價指數，消除了房屋的異質性，更能反映市場整體走勢。
但對於百姓而言，房價指數太抽象，還是均價水平更直觀、更實用。就像國外那樣，將一個城市劃為幾百個片區，由行業協會或頭部中介企業發佈片區房價，對買房更有幫助，也是利民之舉。
目前，我國誠信體系尚待完善，行業自律和社會組織建設滯後，具有公信力的行業協會、中介機構比較少。但是，這是一個過程，也是房地產行業走向成熟的標誌。
另外，對於房屋面積，深圳未來將以交付後實際勘測為準，而非預售為準，也是因為近年來“偷面積”、“高贈送”太頻繁，實際面積被低估。過去，樓市的信息太亂，連合理的房價水平、實際的住宅面積，都搞不太清楚，現在開始迴歸了。基礎信息準確，行業管理才有依據。房價信息失真、沒有代表性，取消是對的，但不能一“跑”了之，還得考慮百姓的需求。
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