北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：專業炒菜人，需要滿足幾個條件呢？子彈打光是最基本的一條吧？
回答：買房的專業等級。
1級：買一手遠郊/精裝/CEO盤；
2級：買普通一手樓，對二手不關注；
3級：開始買二手樓，知道大概的市場價，但不懂正確的買入方法；
4級：看過幾十套房，知道對比不同條件，明白要盡力貸款，但還沒碰過筍盤；
5級：看房兩百套，有靠譜中介費房源渠道，遇到過筍盤但不一定買的到；
6級：知道怎麼找筍盤，懂得處理交易問題，信用卡信用貸玩家，有靠譜貸款渠道，至少買過一套9折筍盤；
7級：懂得判斷市場趨勢，非筍不入，上漲前買入快速升值，能靈活管理現金流，初步邁入財富自由；
8級：管理十幾套房產，每年買2/4/8套，以貸養貸，整體負債率還處於50%-60%左右，進入富豪階層；
9級：身價上億，具備良好經濟學素養，基本打通買房全套科技樹，負債率30%-40%左右，資產每5-6年翻一倍；
10級：身價5億-50億之間，全國大約1000人左右，被稱為「職業炒家」。
————
6級和以上的屬於專業水平。
提問：北京sfsd，怎麼才能最大化利用？
回答：根據貸款成數高低：
1.對標公房，貸65成，只有契稅
2.對標滿五唯一商品房，原值越高越好，可以減少差額5.6%的增值稅，另外有1.5%的契稅。
提問：房姐，朋友明年年中才有購房資質，今年一捉急買了通州臺湖的萬科城市之光，商住公寓，明年交房，替他著急啊，剛需小白瞎買，您建議收房第一時間賣出換籌嗎
回答：沒辦法，人總要要為自己的能力買單。
可以一直掛著慢慢出售，有人平價接盤就可以出手，最好能趕上下一波大漲略漲一點，填平交易成本和資金利息，就是三生有幸了。
提問：房姐好，朋友在東四環小營的育慧裡有一套步梯樓五樓的老公房，六十幾平小兩居，最近一直在計劃換一個，嫌棄太老破了，朝陽區芳草地小學學區，您建議換嗎，如果換的話有沒有推薦的樓盤呢，感謝
回答：樓梯看年份哪一年。
芳草地周圍，日壇，朝陽門，秀水這幾個地方，房子少而貴，老房子和公寓多，主要能看看的在日壇幾個老小區，怡景園天福園日壇晶華這些早查查現在對那些學區。
提問：房本在夫妻兩人名下，我可以單獨出面賣給下家嗎？
回答：買方基於審慎態度會要求賣方出示戶口本的婚姻證明，並要求配偶到場簽署買賣合同，避免交易房產雖為一人名下，但為夫妻共同財產私自處置，從而存在其配偶向國土部門申請撤銷已頒發房產證的法律風險。
提問：好久沒坐地鐵，今天在擁擠的一號線上，因為地鐵列車故障，在南禮士路站被趕下車了。擁擠的北京，這種大城市的擁擠、交通不便，會越來越嚴重？還是會逐漸減輕？人口的擁擠，與房價會產生什麼關聯呢
回答：1.北京產住分離，人口外遷，所以通勤壓力大，時間長。
2.因為擁擠，非服務產業和人群會逐漸外移。
提問：自有資金50，私人借款100，xyk\\\\xyd套100。收入月入1-3萬。湊足250萬首付，全款抵押買500餘總價。2019年2月北京上車。—-這個操作槓桿風險是否過大了？
回答：關鍵點：
1.你的首付資金成本多少，綜合資金成本多少？低於8安全，10要算好未來現金流。
如果大量的高息信用貸肯定是一個窟窿。
2.全款抵押，你的全款剩餘部分從哪裡來？成本多少？
3.月供多少，未來18個月缺口能不能踏平？
風險和槓桿沒有關係。
提問：感覺望京商業也不發達啊，連個好點的商場都沒有。
回答：商場是望京人民不好開口的痛啊。
因為建的早，務實的居住區，望京商場基本都是剛需類型，家樂福凱德六百本新世紀方恆...後面的新薈城也因為生不逢時蕭條很久，最近一兩年變成soho周邊阿里大軍的員工食堂。
麒麟社，soho這種社區型商業街更適合望京目前狀態。
商場屌絲化，是北京普遍存在的現狀。
放眼望去，除了CBD東三環再也沒有幾家高端shoppingmall，金融街芳草地孤單，東方新天地冷清，西單遙遠，朝青大悅城單手扛大旗，而中關村只有歐美匯新中關兩個對八路人牌，靠著熱鬧的臨街商鋪的青春洋溢的碼農大學生，五道口才能把屌絲級別的購物中心在白領中的印象生生拔高兩個層級捂臉
提問：朝青知築這個樓盤七萬五不值得，那買哪個好？
回答：青年路6萬出頭的次新好很多。
或者常營5萬出頭次新。
提問：為什麼常營的辦公能發展起來 豐臺總部基地就不行呢？費解。
回答：因為東三環有人，逐漸蔓延到整個6號線1號線。
因為西二環西三環沒有人，金融街半死不活。
城市有自己的發展脈絡，黏菌是蔓延過去，而不是憑空出現的。
提問：石佛營泛海的房子挺不錯的，10萬單價合適嗎？這片地區未來發展怎麼樣？
回答：泛海的房子挺不錯的，10萬的單價挺貴的。
石佛營有很好的發展空間，本身地段不差，但是不夠支撐10萬的豪宅溢價。
石佛營未來的前途主要看那一片片的空地能不能放開開發，放開的話，又可以形成一個高端組團。
提問：房姐，小白上車，首付不多，120左右，請問北七家溫泉花園，冠雅苑二室一廳，95年-2000的房子，我看單價在3.5左右或者4W以內，比回龍觀、昌平縣城要低一些，能入嗎？以後升值空間咋樣？
如果北七家位置ok 的話，有推薦的樓盤嗎？謝謝您
回答：回龍觀天通苑有地鐵，北七家無地鐵
回龍觀2000年，北七家97年
回龍觀三站地上班，北七家去哪兒都不方便
（普通戶型）回龍觀4.5萬，天通苑4萬，北七家4萬
這個價格的北七家，其實比回龍觀或者天通苑更貴。
120上車看朝陽路。
提問：房姐好，四惠、百子灣片區如金海國際、賽洛城，感覺交通也算方便，生活配套基本有，請問是否有較大的上升空間？
回答：片區發展還可以，年輕人聚集地優點是有活力缺點是穩定性還需要時間積累。
仍然是潛力板塊，只要別買貴了，即使在朝陽，七八成的房產也是貴的。
提問：最低過戶指導價交易，如何買家賣家如何制衡，以免出現糾紛？聽說以前陰陽合同都是補充協議賣傢俱，都是這樣嘛？
回答：需要補充合同的主要是多貸款的貸控程序，低價過戶現在主合同上分拆兩部分寫就可以。
都是常規流程了。
請關注 “北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球”北京買房“ 提問，有問必答，贈送價值10000內部資料，每日更新買房精華文章。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。
知識星球部分熱門文章：
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
閱讀更多 房姐說樓市 的文章
