這幾天，好多城市放鬆了限購——買起來，比以前容易了。
不止是三四線的中小城市，也包括以前限購很嚴的大城市，像南京、天津這些。
想一想，這一輪限購也已經快三年了。
再加上，最近的經濟增速，有些壓力；好多人就想了——房價會不會漲回來呢？
要不要，趁機投資一套？
一
投資和自住，不太一樣。
自住需要考慮的，一是首付能不能付得起。
二是，每月的房貸，還不還得起。
房貸是一個剛性支出，因此能夠拿來還貸的錢，也必須保證是長期、穩定的現金流。
買房才沒什麼風險。
超出能力之外加槓桿，會讓自己非常痛苦，生活質量慘不忍睹。
也容易斷貸。
有首付+房貸還得起，這兩個條件達到了，就可以買房了。
未來經濟繼續增長，中國變得更好。房子作為一種資產，價格也會水漲船高——即使短期被抑制。
如果經濟沒有更好、房價從此停滯...那起碼，我們有房子住，有溫暖的家。
生活總會越來越好的。
——以上是自住。
二
但，如果是投資呢？
就沒這麼簡單了。
除了以上兩個條件，還有一個「持有成本」，必須算清楚。
第一個成本，是房貸的利息支出。
第二個成本，我們的首付是花了一大筆錢的；此外每月還要還一筆房貸本金。另外，還有交易的稅費。
如果這錢沒有拿去買房，而是用來理財了，以你的能力水平，收益大概是多少？這就是買房的機會成本。
利息支出+機會成本=房子的持有成本。
房子的持有成本，和房價對比一下。再平攤到你預計持有的每一年。
會得出一個數字。
每年房價的漲幅，至少要在這個數字以上，才算是買房沒虧。
大家在投資之前，有沒有細心的算過這個賬呢？
不要看房價漲了，覺得投資房子就一定賺。我想很多人，把持有成本忽視掉了。
三
這兩年樓市冰凍，很大一部分原因是，持有成本變得很高。
一個是房貸利息提升了很多。
比如說我買下我那套重慶房子時，它的利率是打8折的。
只有4.16%
現在很多都上浮一兩成，達到了6%多。
甚至像惠州這樣的城市，要上浮三成以上。四捨五入都快7%了。
持有成本是直線上升。
二是首付高了很多。
首付高了，一些人是真的付不出，還有一些人就得東挪西借。
而借首付，一是還款期限短，到期必須還錢；二是利息不低。
如果房子好幾年賣不出去，資金方面的壓力是極大的。
很多炒房客，算了算持有成本，太不划算。
因此也不太敢出手。
這幾天各地放鬆限購，是地方政府天然有衝動，房地產是超級大的財政收入來源，逮到機會，中央允許，當然要放鬆。
不過房價會不會因此回暖呢？
重點還是看房貸政策，有沒有放鬆吧——
首付降不降、利息降不降、持有成本降不降。
沒有的話——
各地即使放鬆，也只能硬拼經濟實力，和對人才的吸引力。
攪不起那麼高的泡沫啊...
ps.
不得不說，房地產是一針特別有效的強心針，政府但凡想要大規模的刺激經濟，一定繞不開它。
所以如果經濟真的很差很差了，是有可能祭出這一針。
只是，在打這一針之前，必須得衡量，副作用有多大。
以及，是不是真到了非打一針的時候吧。至少過去幾年，中央的態度是很堅決反對炒房的。
pss.
很多人可能沒注意到。
貸款買房時，前幾年的利息持有成本，是最高的。
可能30年需要還100萬利息，而第一年就還了5萬元，遠遠超過了年均利息。
為什麼呢？
因為大部分人的房貸，是以「等額本息」來計算的，每個月要還多少利息，是看你還欠著多少本金。
最開始還貸時，欠的本金多，要還的利息自然最高。
隨著欠款的減少，利息也是不斷減少的。
到最後幾年，每個月貸款裡的利息，微乎其微，幾乎可以忽略不計了。
這也可以解釋，為什麼——
已經還貸好多年，就沒必要提前還款了。
因為不會再給你省多少利息，大部分利息都在前期還給銀行了。
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