成都小戶型市場銳減，原因何在？

現如今成都的剛需早已褪去寒酸的外表，買的房都是面積不低於100㎡，總價200萬起的“剛需房”，這樣的“豪剛”還一抓一大把。

看看圖中這些熱點樓盤中“豪剛”們驚人的購買力。

近幾年成都住宅市場上幾乎都是總價超百萬的三房、四房，小戶型已成為過去式。細數目前主城區的小戶型樓盤，除了SM錦悅、華熙528、南城都匯等長期捂盤的樓盤外，新建樓盤似乎已不再有小戶型的供應。

據房聯•地產研究院發佈的成都市主城區樓市第42週週報（2019年10月14日-10月20日）顯示：上週，90㎡以下的剛需戶型成交佔比17%，而90㎡到200㎡這個面積段的戶型成交佔比為 77%，佔據住宅市場的大半壁江山。

再看近一週的開盤樓盤數據統計，熱銷戶型面積段在85-716㎡不等，只有都江堰恆大雲錦華庭有小於90㎡的戶型在售。

是什麼改變了成都住宅市場的面積段需求，導致成都小戶型市場銳減，大戶型逐漸佔據主體市場，這其中有以下幾點原因。

成都市在2017年底發佈的《成都市房地產業發展五年規劃（2017-2021年）》中提到“穩步調整住房結構”。

文中提到：支持開發企業開發建設大套型、高品質商品住房，主要滿足改善型需求，確保居民人均住房面積穩步提高、戶均住房套數不過快增加……並且引導首次置業住房需求通過購買二手住房

解決問題……”

這一規劃的提出，直接宣告服務成都近10年的“7090政策”落下帷幕。

（7090政策釋義：90㎡以下佔比70%；“7090政策”下的高強度供應，可以在一定程度上遏制房價上漲，但很難實現居住品質的提升）

政策的直接引導讓開發商放開手腳，新房建大戶型，從而引導改善人群賣掉小戶型二手房，置換大套型的改善新盤，剛需接盤二手小戶型。

並且開發商也更願意修建改善型住宅。面對高地價和高開發成本兩項核心因素的壓力，在功能的完整性、居住的舒適度固定量不變的情況下，大戶型憑藉建安成本低、建造難度低、利潤空間大的優勢，完勝小戶型。

二胎政策開放以及人們居住品質的提升，致使二房已經不能滿足許多家庭的需求，大三房、四房產品成為市場主流。

從上圖可以很明顯的看出今年上半年一二三線城市的大戶型成交套數漲幅驚人，二胎時代，改善戶型成為大“室”所趨。

出於資金、交通、距離、便利、娛樂等各種要素的考量，50~90 ㎡小戶型最主要的需求者就是外地人、本地年輕人、年輕小家庭等。這部分人群並不是現今房產市場上的主要消費群體。

購房群體主要還是以家庭為單位佔據多數。二胎政策全面放開後，大戶型房源將不再是改善型購房者的"專利"，此類戶型將會受越來越多的剛需或剛改的購房者關注，這也是成都越來越多百平以上的剛需族出現的原因。

理論上看：

政府調整居住結構→改善型置換人群大量出現→開發商順應政策和市場開發大戶型→剛需人群購買被置換下來的二手小戶型，形成一個理論上十分完整的閉環。

但實際上，由於政策的步子跨得太大，開發商產品迭代太快，中間能過渡的產品週期太短，成都主城區直接迎來了“豪改”時代，位於中間的兩撥人（改善人群、剛需人群）的購買力有些跟不上。大部分新建樓盤直接定位在130㎡以上，主推戶型以150㎡以上樓盤居多，個個標榜豪宅，套總價直接跨越到300萬以上。從文章開頭的表格中可見一二。

但需求量最大的90-120㎡面積段的產品卻很少。這個面積段總價大約在100萬到150萬之間，幾乎是真剛需人群能承受的極限，市場沒有給這部分人群足夠的時間積攢實力來購買改善住房，直接跨度到300萬的“豪改”。

而“嗷嗷待哺”的中小戶型需求人群不在少數，證明了這個供應結構是存在問題的。在大家都在爭搶高端市場的時候，一定會有開發商站出來發現新的商機，發現這部分人群的住房需求，從而重新形成新的市場平衡。