房地產行業正經歷被稱為“史無前例”的融資收緊週期。那麼，在涉房貸受到嚴控的狀況下，對於資金週轉極為看重的房地產企業要靠什麼來“補血”呢？一些房企把目光投向了充滿“便宜錢”的資本市場。
房地產融資收緊
孫宏斌稱“史無前例”
進入下半年以來，房地產融資出現收緊跡象。據同策研究院報告顯示，今年9月，40家典型上市房企共完成融資689.56億元，環比8月份大幅上漲87.25%。不過，在9月份大幅反彈的背景下，融資總額距離3月份的1024.2億元高點仍存在較大差距。
作為企業主要融資手段，今年房地產領域的貸款增速一直在“壓縮”。據央行調查統計司司長阮健弘透露，截至9月末，全國房地產貸款餘額為43.3萬億元，同比增長了15.6%，比上年末回落了4.4個百分點，增速已經連續14個月回落。
在克而瑞的銷售排行榜上，上半年融創高居房企第五位，這樣一家頭部房企也感到了融資收緊的一絲寒意。今年8月，融創董事長孫宏斌在中期業績會上曾用“史無前例”來形容融資環境。其實，在融資收緊的環境下，房企融資成本也在持續上漲。
克而瑞研究中心數據顯示，截至9月，房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.5個百分點。
“房企融資收緊，主要是為了控制金融風險，針對房企特別是上市企業展開。”美城機構市場研究中心總監沈瑋表示，在金融監管渠道上，不僅對常規的銀行開發貸款等信貸層面審查嚴格，還重點核查信託、私募等影子銀行渠道的涉房融資業務。
房地產融資收緊，直接影響是開發商資金流受限，進行再投資意願下降。諸葛找房副總裁苑承建表示，從開發企業到位資金情況看，銷售回款已成為開發企業現金流改善的主要方式，這顯示出開發企業融資環境進一步收緊，資金壓力仍非常大。
西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱鬱認為，融資收緊會對房地產企業自有資金、項目建設的進度、營銷節奏把握和回款速率提出更高要求。規模化房企的日子會好過一些，中小房企、尤其是品牌附加值和溢價能力弱且銷售及產品力不足的企業，受到的衝擊更為直接。
在融資難的高壓之下，房企融資能力高下立現。不少中小房企的融資成本已經超過了10%，但仍有不少國企、央企、大型民企融資成本低於5%。
謀求上市補充“造血”功能
中型房企躍躍欲試
眾所周知，登陸資本市場是拓寬融資渠道的途徑之一。事實上，在7、8月份房企融資最艱難時段，就有業內預判：房地產行業可能會迎來新一輪上市潮。
這次謀求上市的主力不再是大型企業。因為，截至今年7月，200強房企中，上市企業數量已達到118家；前50強房企中，90%的企業都已經在境內或境外上市。
由於今年多家排隊公司審核資料再次顯示失效，加上中梁控股上市後一度產生房企上市真空期，使得外界猜測房企赴港上市窗口關閉。有分析認為，今年上市申請審核，較過往更為嚴格。當然，企業能否拿到通過問詢考驗，拿到“無異議函”，關鍵還要看自身治理。
沈瑋表示，隨著行業集中度提升，中小房企基本被限制在兩條路徑：要麼被購併，要麼登陸資本市場，“一旦上市就有更多融資渠道，要想擴大規模也必須有大量資金。”
加強合作為長久之計
陝西有望誕生新的上市房企
背靠資本市場，規模房企拿“便宜”錢已有目共睹，各中小房企也希望通過上市來拓寬融資渠道。但上市不是一本萬利，業績達不到要求，股票將淪為仙股。
“選擇與大型房企合作，是當下不少中小房企生存法則。”美好生活文商旅研究院院長夏強表示，中小企業的地域競爭力優勢可以與規模房企形成互補，在降低資金成本、提升管理能力的同時，也能擴大品牌影響力，實現抱團式生長。
沈瑋認為，房企是否上市要看戰略規劃，上市並不是融資的唯一渠道。房地產行業的融資基礎仍然是開發貸，或者發行債券、海外融資等。私下的融資渠道則包括：私募基金、中小金融公司借貸。企業融資需要有戰略眼光，如果拿地運作都困難，上市意義也不大。
不少地方國有背景的房企也被視為未來上市的主要力量。目前，陝西已登陸A股的房地產企業為天地源一家。在業內看來，完成整體改制的陝建集團，已在今年4月取得了省國資委整體改制上市立項批覆，並在6月召開了第一次股東大會。此外，陝西一些本土老牌房企，如：高科、紫薇等，也具備衝刺資本市場的潛力。 華商報記者 李程 黨蘭
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