內容來源:2019年7月28日，“廣州反擊戰——大灣區規劃下的廣州空港機遇”的城市戰略發展講座上，廣州淘房志創始人顧洪波先生關於“廣州反擊戰”的分享。
在講座之前，我想問大家一個問題，大家都知道，大概是前年的時候，深圳的GDP超過了廣州，現在在場的還有沒有人認為廣州GDP有機會反超深圳的？
我覺得還有機會！
我今天講的主題就叫“廣州反擊戰”。
大家知道在前面很多年，廣州的GDP都是比深圳要高的，只是在前年和去年深圳超過了廣州。
但是深圳超過廣州之後，帶來了一個很重要的狀態，就是：廣州政府原來比較佛系的心態現在開始發生改變了。
我們等會兒可以從今年上半年GDP的數據跟大家分享一下。
“廣州反擊戰”很核心的一點是告訴大家，千萬不要看空廣州。
現在有些人說一線城市是北上深杭，把廣州都拋出去了。我覺得這是很錯誤的，廣州依然有非常強的上升空間和影響力。
我今天先跟大家聊一下最新出爐的上半年廣州和深圳的經濟數據。從這個經濟數據中可以看到很多東西。
一、今年上半年廣深經濟數據分析
1、廣州GDP11755.54億，深圳12133.92億，廣州名義增速10.35%，深圳名義增速10.21%。廣州名義增速超過深圳。
2019年上半年廣州的GDP是11755億，深圳是12133億，但是廣州的名義增速是增長了10.35%。
今年上半年上海的增速是不到6%，只有百分之五點幾。深圳的名義增速是增長了10.21%，廣州在這一點上是超過深圳的。
2、深圳名義增量1124.54億，廣州名義增量1102.56億，深圳僅高出廣州不到22億。
我們再仔細分析裡面的增量，深圳上半年GDP增長的量是1124.54億，廣州增長了1102億，你會發現深圳只比廣州多了不到22億。
這裡很好玩的一點是，以前深圳每年上半年GDP的數據都出得很快，但是這次是廣州出了好幾天之後深圳才出，所以有可能這個數據也是調出來的，說不定算下來這個數據可能還不如廣州。
可能有些關注深圳的朋友知道，在6月24日的時候，深圳一次性拿出5塊地出來拍賣，一共拍了235億。
這意味著到了6月份的時候，深圳政府發現GDP數據不夠用了，有可能要被廣州反超了，所以趕快在6月底的時候拿出200多個億的地來拍。
所以你可以看到，如果去掉這200多億的土地，深圳上半年GDP其實是不如廣州的。
當然廣州也拍了很多土地。但是以前深圳是在中國的大城市裡面，一直都是以不靠土地著稱的。但是現在你會發現，如果不賣地，今年上半年廣州就反超深圳了。
3、上半年，廣州固定資產投資增速高達24.8%。其中基礎設施投資增34.6%，房地產開發投資增26.1%，工業投資增22.7%。
還有一個數據是廣州上半年的投資數據。今年上半年廣州固定資產投資增速高達24.8%，其中基礎設施投資增長了34.6%，房地產開發投資增長26.1%，工業投資增長22.7%。
這裡面非常重要的一個數據是基礎設施投資，增長了34.6%，這個速度是非常厲害的。這一點也可以看出，在大灣區規劃出臺之後，廣州有很大的變化。
以前我們感覺廣州的基礎設施投資有點佛系，包括修路、修地鐵的速度都比較慢，但是今年在明顯加快。
4、結論：在GDP被深圳超越之後，廣州開始猛然發力奮起直追，大灣區GDP第一城仍存變數。
所以我們得出的結論是，前兩年廣州人可能會感覺在一線城市裡面沒那麼有面子，因為GDP被深圳超過了。
但是現在我們感覺，被深圳超過之後的廣州開始發力了：一方面是在基礎設施上發力，另一方面包括各種各樣的產業配套，包括對一些新科技的引進，所以我覺得這是非常重要和值得關注的點。
從這一點來看，我覺得整個大灣區的GDP第一的位置，有可能還存在一定的變數。
二、粵港澳大灣區規劃綱要的重磅看點
這其實是深圳人、香港人、廣州人、珠海人都非常關注的事情，我記得規劃綱要出臺之後，當時就有一篇文章很火，叫做《粵港澳大灣區規劃綱要出臺，廣州贏了》。
1、大灣區規劃綱要裡提及廣州42次，提及深圳僅39次，廣州比重超過深圳。
因為在粵港澳大灣區規劃綱要出臺之前，很多人都覺得這個規劃綱會更偏重深圳，但是出來之後發現
：大灣區的重中之重是香港，其次是廣州。我們數數都可以數得出來，在整個粵港澳大灣區規劃綱要裡面，提到廣州42次，提到深圳39次，廣州的比重是超過深圳的。
2、廣州定位：國家中心城市，國際大都市；深圳定位：全國性經濟中心城市，現代化國際化城市。廣州高於深圳。
在定位上，廣州和深圳也有一些區別。
廣州的定位叫“國家中心城市”，這個定位是非常高的，因為全國的國家中心城市就那麼幾個。
深圳的定位叫“全國性經濟中心城市”，廣州是國家中心城市，很多東西都是中心，深圳只是經濟中心。廣州在這方面的定位是高過深圳的。
還有一個，廣州的定位是要“著力打造國際大都市”，深圳的表述是“現代化國際化城市” 。
國際化城市和國際大都市，這兩個定位也是有區別的。所以在大灣區規劃綱要裡面，對廣州的城市定位是略高於深圳的。這也是大灣區規劃綱要出來之後，很多深圳人覺得有一點失望的重要原因。
3、前海定位：深港現代服務業合作區；南沙定位：粵港澳全面合作示範區。
再看廣州和深圳未來兩個很重要的區域的定位。
深圳前海的定位叫做“深港現代服務業合作區”。但是對南沙的定位是“粵港澳全面合作示範區”，也是壓著前海的。
4、結論：大灣區規劃中，香港是金融中心，廣州是政治中心，深圳是科創中心。廣州依然是親兒子。
所以這裡面我們得出的結論是，在大灣區規劃綱要裡面，香港是很重要的金融中心，深圳是科創中心，但是廣州是政治中心，除了香港和澳門之外，其它所有的城市的政治中心依然是廣州。
並且因為大灣區規劃綱要是由廣東省往國務院報的，所以可以看出大灣區規劃綱要裡面廣州依然是親兒子。
中國人都很清楚，政府的規劃對我們做投資有非常重要的借鑑作用，這也是我們現在對廣州非常重要的判斷。
三、關於廣州的四個核心判斷
我再聊聊我們對廣州最核心的幾個判斷。
1、繼深圳GDP超越香港之後，廣州GDP也將很快超過香港，並超過3萬億。
今年一季度香港的GDP增長只有0.5%，但是廣州是7%以上的增長，本來這兩個城市的GDP就相差不大，所以按照這個速度，雖然可能港幣對人民幣匯率還會有波動，但是廣州的GDP超過香港是很大概率的事件。
大家知道深圳的GDP超過香港之後，深圳人的城市自豪感在最近這一年時間非常迅猛的迸發。因為原來都覺得香港是個不可超越的存在，但是接下來我們會看到
，廣州也會經歷同樣的事情。並且從長遠來看，廣州的GDP也遲早會超過3萬億。這是從5年左右的時間來看廣州這個城市。
2、未來數年，廣州仍將是對全國年輕人吸引力最大的城市之一，廣州實際管轄人口將突破3000萬。人口流入必將帶來樓市上升。
2018年的時候，深圳大概吸引了接近50萬的外來的年輕人入戶，廣州排名第二，也有45萬左右，也是非常高的人口流入。
並且我們知道廣州現在的實際管理人口也是有2000多萬人，我估計在未來幾年時間內，按照現在的人口流入速度，很快能夠實現實際管轄人口3000萬人。
《2019年第二季度主要城市人口吸引力榜單》
大家都知道，人口流入必然會帶來房價的上升。我們在深圳經常講一個笑話，現在在全國一線城市裡面，北京和上海都是不讓年輕人進入的。除非你是全國最牛的學校畢業的學生，能拿到北京、上海的戶口，其他非常多的人根本拿不到戶口，所以北京、上海現在是在往外趕人的。
這些年輕人進不到北京、上海之後，他們跑到深圳去看，到了深圳之後發現房價太貴了，所以有一大波人就跑到了廣州，這是對廣州未來經濟推動力非常強的一個因素。
3、北京、上海、深圳房產均價都已5萬+，僅3萬+的廣州必然出現補漲。
從全國的房價來看，在一線城市裡面，包括北京、上海、深圳在內，它的房地產的均價大概都是5.5、5.6萬左右，但是廣州現在只是3萬出頭。
當然我們可以說廣州這些年有各種各樣的理由，比如說在新經濟方面有一定的缺陷，但是我覺得廣州和深圳之間，它們的房價不應該出現這麼大的偏差。
如果深圳5萬多，廣州4萬多，這是正常的，但是深圳5萬多，廣州只有3萬多，這是不正常的，這中間有一定的補漲的空間。
我知道今天到場的，有蠻多是淘房志的粉絲，這其實是我們淘房志開了深圳公司之後，現在開廣州公司的一個非常重要的原因：我們現在很看好廣州的房地產市場 。
4、未來幾年，有產業規劃+地鐵規劃+人口流入的剛需板塊，表現將強於豪宅板塊。
大家知道廣州現在的豪宅價格是不便宜的，珠江新城很多豪宅價格都是10萬+，甚至最貴的已經出現16萬以上的價格，這個價格和深圳現在最熱門的板塊——深圳灣的差距已經不大了。
我認為在現在這種政策市場下，包括從現在廣州的人口結構來看，我覺得未來幾年可能廣州的剛需樓盤上漲的速度會超過廣州的豪宅。
尤其是有區域規劃，同時又有地鐵規劃，還有人口流入的板塊，它的表現是會比較可觀的。
大家知道最近幾年廣州的南沙表現是比較不錯的，增城的表現也是不錯的，花都可能也是未來很重要的一個值得關注的點。
我為什麼對花都也比較看好？我個人覺得決定未來幾年整個廣東省各個城市發展的一個非常重要的因素就是
大灣區規劃。在大灣區規劃裡面，整個廣州非常重要的一個板塊是南沙。因為整個規劃綱要裡面對南沙的關注度非常高，但是還有一個值得關注的板塊就是花都。
整個大灣區規劃綱要裡面，基本上沒有提到一句珠江新城，但是涉及到花都的內容是不少的。
四、從大灣區規劃綱要看廣州臨空經濟區
1、對廣州城市定位：全面增強國際商貿中心、綜合交通樞紐功能
我們從大灣區規劃裡面來看廣州臨空經濟區，對廣州的城市定位非常明確地提到了一點，就是要增強廣州作為國際商貿中心、綜合交通樞紐的功能。
廣州在大灣區規劃裡面的交通樞紐功能是非常強的，這個功能其實是沒有給到深圳的。雖然現在深圳北站、寶安國際機場也要擴建，但是從政府層面，從國家層面，其實是沒有給到深圳這種綜合交通樞紐的定位。
而廣州最重要的交通樞紐，一個是廣州港，另外一個是廣州白雲機場，還有一個就是高鐵站。
我們知道白雲機場在花都，另外廣州北站現在的規劃定位、功能可能會超過廣州南站的。
2、實施廣州、深圳等機場擴建，開展廣州新機場前期研究工作
大灣區規劃綱要裡面還提到，要實施廣州和深圳的機場擴建，也就是廣州的機場還會進一步擴建。
當然這裡面也提到了廣州可能還會建第二機場，現在對第二機場有一個說法，可能會在增城，但是具體還沒有落地。
3、推進廣州、深圳臨空經濟區發展
規劃綱要裡面也明確提出：要推進廣州和深圳的臨空經濟區發展。臨空經濟區是什麼意思？其實就是圍繞著機場有各種各樣的經濟往裡面聚集。
4、結論：大灣區時代，臨空經濟將成為廣州的一個重要發力點，對花都的價值需要進行再認識。
所以我感覺在大灣區時代，圍繞著機場的臨空經濟會成為廣州一個非常重要的發力點，廣州整個政府層面有可能要對花都的價值，包括城市規劃，要進行重新的定位。
五、重要預判：花都的下一步，可能是上海虹橋！
我們談臨空經濟區，可能大家覺得太虛了，但是我舉一個案例，就比較好理解了。
這個案例就是上海的虹橋，上海虹橋和花都非常像。
大概在2002年左右，上海提出要建設虹橋綜合交通樞紐工程的時候，那時候虹橋也是屬於上海人認為的郊區，但是虹橋是過去幾年上海表現最好的板塊之一，現在虹橋的房價基本上在8萬以上。
虹橋和花都非常像，首先都有機場，另外在虹橋也有一個高鐵站，通過虹橋去輻射長三角，在虹橋這邊也有地鐵、城市快軌，所以和花都非常像。
去年上海舉辦了第一屆進口博覽會，這個展會就放在虹橋，這是全中國最重要的一個會展中心，叫國家會展中心。為什麼放在這個地方？因為國外的客戶、廠商通過機場到達上海是最方便的。
1、2018年，白雲機場旅客吞吐量約7000萬，深圳寶安機場約5000萬，白雲機場強勢碾壓寶安機場。
我認為花都有可能會成為下一個虹橋！很多廣州人可能都不太清楚，廣州港現在是比不上深圳港的，因為深圳港早就超過了香港的港口吞吐量，也超過了廣州港。
但是深圳機場遠遠比不上廣州白雲機場，去年廣州白雲機場的吞吐量是7000萬人，深圳的寶安機場的吞吐量只有不到5000萬人，這個差距是很大的。這也是廣州和深圳對比優勢非常明顯的一點。
2、《中國（廣東）自由貿易港建設方案》透露：機場綜合保稅區將作為廣東省自貿港建設的核心區域，並上報國務院。
另外一點，可能很多人也沒太注意，在廣東省往國務院上報的廣東的自由貿易港建設方案裡面，已經提出了要把白雲機場旁邊的綜合保稅區作為廣東的自由貿易港的核心區域，並且這已經是上報到了國務院，這是去年12月份的規劃。
這意味著什麼？大家知道這幾年自貿區非常火，深圳有前海自貿區，廣州有南沙自貿區，這些地方都非常火，自由貿易港其實是比自貿區更厲害的。
所以如果這個方案獲批之後，意味著白雲機場周邊乃至整個花都都會有很大的利好。
3、虹橋是近年來上海崛起速度最快的板塊：虹橋機場+虹橋高鐵樞紐+國家會展中心+自貿區新區+虹橋商務區，進口博覽會加持。
還有一點，上海虹橋是過去非常長一段時間上海表現最好的地區，原來是郊區，現在已經被納入了上海的主城區。
虹橋之所以表現這麼好，就是因為它有虹橋機場、高鐵樞紐，還有國家會展中心、自貿區新區以及虹橋商務區，包括現在有進口博覽會的加持。
為什麼進口博覽會放在虹橋，而不放在浦東？很重要的一點是虹橋的機場和高鐵的規劃是非常好的。它最開始的硬件發展就是靠高鐵和機場，通過機場和高鐵發展起了圍繞機場的物流行業，包括航空公司往這邊聚集，慢慢地就有很多世界500強公司進駐。
大家知道上海對世界500強的吸引力是很大的。很多外資公司因為他們的員工經常需要國際往返，所以他們的很多總部開始往機場周邊聚集，慢慢形成了CBD，再加上現在有會展中心，有進博會，導致上海虹橋崛起速度非常快。大家以後去上海可以去虹橋看一看。
現在深圳的機場旁邊也在做一個會展中心，並且號稱是全球最大的會展中心，但是深圳機場現在存在一個變數，原來計劃在深圳機場那邊也要做一個高鐵站，但是這個規劃現在有可能會出現變數。
深圳的機場周邊現在有一個說法叫大空港，也是這兩年深圳房價漲得最快、房子賣得最好的板塊，就是因為有空港經濟的影響，再加上有新的會展中心。國際上很多的會展中心都在機場附近。
4、白雲機場+廣州北站，花都已具備成為下一個虹橋的巨大硬件優勢。
現在花都有白雲機場，每年7000萬的旅客吞吐量，並且可能還會增加，再加上廣州北站，廣州北站有可能會比廣州南站更好，會使花都具備像虹橋那樣的硬件設施。
現在廣州市政府對花都的認識高度還不夠，但是在廣東省自貿港的方案裡面看到它要把機場周邊升級為自由貿易港，可能是一個很大的契機。
六、花都樓市的三個重要利好
再介紹一下花都的幾個利好：
1、廣州地鐵8號線北延段進入開通倒計時，廣花路快速化，將進一步突破花都的交通瓶頸。
第一是，8號線北延段已經進入開通倒計時，門口的廣花路快速化，也是一個很重要的基礎設施的建設。因為廣州這個城市特別大，交通規劃的利好對片區拉動非常大。
2、華潤、越秀、陽光城、融創等地產巨頭集體發力，地價上漲迅猛，舊村改造，花都樓市開始進入爆發前夜。
第二，華潤、越秀、陽光城、融創等很多大型房企都進入花都，花都的地價現在已經到了17000。我們都很清楚，如果它的地價到17000，再加上建安成本等各種各樣的成本，它將來一定要賣到32000甚至35000以上才能賺到錢。
不管是華潤、越秀還是陽光城，這種大的地產企業，它在進入一個區域之前，在集中買這個區域的地之前，一定都經過非常嚴格的測算。它會研究這個區域的規劃，研究這個區域將來的利好，所以他們的進駐是一個非常重要的信號。
花都原來的城市面貌相對弱一點，但是現在花都有十幾個村已經開始啟動舊改，這些村啟動舊改之後，對整個城市面貌也會有很大的改變。
3、南航總部、東航、聯邦快遞亞太轉運中心、新科宇航等總部型企業進駐。
第三，花都現在也開始吸引很多企業往這邊聚集，包括南航總部，還有東航、聯邦快遞亞太區的總部，包括新科宇航的進入，這也是航空業一個很重要的公司，很多公司的總部已經進入到白雲機場周邊。
4、觀點：廣州臨空經濟區規劃應進一步拔高，購房者應搶在空港新城崛起之前佈局。
我覺得廣州對花都的認識，對機場周邊這塊寶地的認識必然會得到提升。
我們現在感覺廣州一直想把南沙做起來，但是南沙缺乏一些硬件，比如說沒有機場，南沙的港口和深圳港相比還有很大的差距。
反而是花都這邊，原來不被政府重視，但你會發現它具備很重要的一些硬件設施。作為投資者來說，要提前去判斷這一點。
最後，我們再來感受一下空港經濟的威力。
這是上海市長應勇前不久的一段話，是進博會落戶虹橋之後他的一個很重要的表述，大家可以看一下這段話，重點是我標紅的地方。
上海虹橋最開始就是個機場+高鐵，但是在過去十來年時間有很大的發展，現在的定位是“虹橋國際開放樞紐”，並且要在這裡打造國際化的中央商務區，有很多世界500強企業中國區的總部都會落在虹橋，包括是
“國際貿易中心的新平臺”。更重要的一點是，它要藉著虹橋和進博會，要把它打造成為聯動整個長三角，甚至服務全國，甚至要輻射亞太的進出口商品集散地。
上海港本來也是非常厲害的，但是它的進出口的集散地不是放在港口區域，反而是放在機場區域。
其實對中國來說，接下來都會面臨這個問題，傳統的很多的出口是以港口為依託的，比如說如果出口服裝，出口一些價格比較低的商品，通常海運通過集裝箱會更划算。
但是如果是出口電子產品，出口芯片，出口一些高附加值的東西，其實通過空港是更便利的。
比如說手機的零部件，如果通過海運，你可能需要幾個月時間才能運到目的地，但一兩個月之後，可能整個市場都變了。通過飛機可能就是一兩天的時間，就可以到貨。這才是新經濟將來一個非常重頭的東西，所以上海虹橋可以作為一個很重要的案例。
最後跟大家分享一句話，這是去年底的時候進博會召開之後，上海人評價虹橋的話，他們說“曾經偏遠的郊區如今轉身為炙手可熱的商務區，那些當年唱衰的看空者，如今只能用羨慕嫉妒恨來掩飾內心的失意”。
我們深圳的朋友都知道，深圳這兩年有一個區域叫“宇宙中心”，就是龍華，因為龍華依託深圳北站，被叫做“宇宙中心”。
上海這幾年的宇宙中心就是虹橋，因為它有機場、有高鐵。
所以個人覺得花都將來在這一塊可能也是有一定潛力的。
我今天的分享就到這裡，謝謝大家。
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