01
官方数据偏乐观
官方监测的数据显示，从9月全国房地产市场的监测情况来看，62个城市商品房共成交3122方米，同比增长8.1%，环比上升6.5%。从涨跌城市的比重来看，近六城市商品房成交环比上涨，近六成全国重点城市成交同比继续回升。
二线城市库存略增，成交同比增速较快。从库存来看，除福州外，其余城市库存均有增加，温州市增幅较大。从成交环比来看，二线城市涨跌分化，大连、武汉等城市成交出现下滑走势，南京、杭州、青岛、福州、温州成交保持快速增长。从成交同比来看，仅大连、杭州市同比有所回落，其余城市均有不同程度上涨，南京、青岛市成交涨幅显著，超过70%。
对于一线城市，姑苏不想做过多的分析，上海的价格在春节后有一波行情。但除临港超级远郊外，因为没有任何政策利好，继续维持平稳。
最有意思的是二线城市，从正式的签约数据看，9月份还是有超过6成的城市，成交量在放大。注意，这个数据要辩证的看，大部分二线城市依旧实施了严格的限价，导致倒挂盘，推盘不积极，无法反馈真实需求量。
这个不是最关键的，关键的是限签在部分城市继续执行。最终，所有的网签是无法反馈认购，和客户上访量这些市场信号的，成交数据滞后大概2个月左右，有些城市甚至更长。
可即使在这样的背景下，还是出现了同比历史跌幅超过30%的城市。多说一句，在重点监测的城市中，涨幅最小的是苏州，同比仅仅为9.1%。
从9月的市场表现推演，开发商寄希望10月能维持9月的规模几乎成为泡影。
看看近期市场的表现吧，近期姑苏走访的城市主要集中在华东的三四线和中西部的省会城市。
①在中西部大部分城市，销售难度普遍加大
如西安、武汉这样的重点城市，上客量大幅下降，郊区项目在9月份尝试集中开盘，被狠狠的打了一个耳光。一些项目普遍的开盘去化率不足50%。比如西安的沣西，部分远郊（招商某盘），价格顶上去的项目，上客量几乎为零。
在郑州，开发商信心已经奔溃，在8月份仅仅是远郊刚需盘才会用大尺度价格策略跑量。在进入10月份，市区二三环的项目，都纷纷开始跟随。
在郑州过去2年，公开竞拍拿下的“地王”基本陷入绝望。比如南龙湖的雅居乐项目，楼面价7500元/㎡左右。目前有首付分期的政策外，高层销售均价全线下调，仅仅8500元/㎡。
注意，其售楼处的品质还是相当不错的，原本是区域高档盘的调性。但是，诡异的是，即使如此大尺度的折让价格，特价房仅仅卖了大几十套，远远没有达到预期。
在大供应城市，今年年底前的楼市演变路径大概率如下。
市场维持不了传统的销售额→上市房企必须维持足够的销售，调整战略预期→重仓的二线城市项目开始以价换量→后发的房企被迫跟进，不仅动价格，更是全面启动分销→全市同时启动收割，韭菜不够→远郊盘价格大跳水，城区盘不在一房难求。
如果觉得看城市群，看一个城市太累，可以把城市分成板块，按照板块的价值属性去代进去。
②苏州刚需值得等等
在苏州必然会出现这样的情况。原本还能正常走量的吴中胥口，现在哪个项目不用分销？新项目哪个不是直接以低价示人？比如高供应，高竞争的浒关北板块，和相城区高铁新城与城区之间断层带中的一些项目，如D园，Y居乐等，刷新朋友圈的恐怕是分销佣金又涨了。
就不贴分销群的图了~~~，留点面子。
即使在园区，这种极致供不应求的区域，B云庭，现在很多朋友反馈，销售给他们传递的信息，是只要交筹，都能买到。可是客户呢？客户反而在犹豫了。
③四季度，最后一波傻韭菜在三四线
姑苏再劝解一次，走访的很多经济活力还错的三四线，楼市的热度超过姑苏的预判。土地成交还是比较热的，这种热度是从自己所在城市群的核心二线城市传递的热度，5月份才波及到，因此这些城市慢热，楼市成交都是慢3-4个月。
不信，看官方数据。
三线城市继续回暖，整体成交同比保持增长。三线及以下代表城市继续回暖，从库存来看，基本保持稳定。从成交环比来看，宝鸡、襄阳成交量持续下滑，其余城市成交均有明显上涨；同比来看，除泉州、襄阳外，其余城市均呈上涨走势，湖州、南充市成交涨幅较大，超过80%。
所监测的一般城市中，新余等六成城市的商品房成交面积同比增速上升，三成城市涨幅超过40%，绍兴、湖州、连云港市涨幅幅翻番，分别为130.2%、113.8%、101.8%。同时，汕头等近四成城市商品房成交面积同比仍有回落，大部分城市跌幅超过20%，台州、扬州市跌幅较大，分别为61.6%、55.4%。
我们看下，如被周边城市吸附的内陆如黄冈、鄂州、荆门都被武汉吸附，已经彻底陷入无望。
比如：鄂州葛店的中建壹品澜悦，9月7日开盘去化65%，9月28日开盘去化则不足40%。荆州的楚天都市壹号院，6月8日开盘去化超60%，9月15日加推降价500元/㎡，且推出产品均为小户型，开盘去化率仍降至41%。
而距离中心城市较远的同样为湖北城市宜昌，因为人口未必强吸附，楼市还能保持一定活力。
另外还能有起色的是，沿海的尤其是华东地区的三四线城市。比如苏北的盐城、连云港；大热门湖州等，有两个竟然同比成交涨幅超过了100%。此外，包括姑苏走访的宿迁，甚至山东临沂，前者是出现了连夜排队抢房的情况（宿迁中梁首府），后者万科新都会出现了开大盘，高去化的情况。
归根到底，市场的结构在发生变化，9月全国商品房库存量环比上升的城市个数与上月明显增加。从各城市的监测情况来看，超过七成监测城市商品房库存量环比回升。
02
看看其他城市：
武汉
①供应井喷
9月份全武汉共计申请了140张预售证，机构监控到的有效开盘111次。供应放大的同时，成交环比却在下跌，降幅9.1%。
②开盘去化率降幅明显
姑苏查了不少机构报告，结合当地的开发商反馈，大概9月份全武汉公开去化率在70%左右。
开盘特征有：
（1）开盘频率高。例如汉阳的远洋东方境世界观，9月份加推两次，第二次开盘去化下降到76%；佳兆业悦府作为武汉最火爆的楼盘，前期开盘基本日光，由于8月底连续开盘两次，9月份再次加推，去化降至86%。
（2）区域竞争大。例如东西湖临空港片区，9月各大楼盘加速推盘抢占市场成为东西湖市场的主旋律，第二周东西湖就有8项目开盘，其中三个纯新盘入市，明显分流东西湖的市场的需求，结果武汉碧云天开盘去化23%、美联德玛假日三期开盘去化仅有11%。
可以看出，卖的好的，继续玩命的跑，多开盘，多卖。城市板块开始分化，区域竞争大的项目完全开盘失败！
南昌：
别的不说，虽然姑苏去看华润万象城，连售楼处都没进去。但是整个南昌9月份楼市并不好过。从开盘监测看，2019年9月共监测到8个项目开盘，共推出1508套，成交867套，平均开盘成交率57.49%。整个城市，板块分化严重，能否走出类似苏州的独立行情，就看政府的操盘智慧了。
如果不能把楼市结构，调整好，不然可能在12月，也迎来大震荡。
正荣悦澜湾:
9月14日首开高层1#、2#、3#共268套房源，开盘当天去化214套，去化率80%，均价约12990 元/m²(精装3000元/m²)。
润永通悦港城:
9月21日首开多层3#、5#、9#、10#共128套房源，开盘当天去化68套，去化率53%，均价约 11800元/m²(精装2000元/m²)。
煌盛中央都荟:
9月22日推出高层1#、3#共205套房源，开盘当天去化205套，去化率100%，均价约11000元/ m²。
滨江上品:
9月25日推7#、8#、9#共392套房源，开盘当天去化100套，去化率25.5%，均价约12500元/m²。
锦尚天域:
9月28日推5#、3#、8#、9#共190套房源，开盘当天去化50套，去化率26.3%，高层均价约12700 元/m²，洋房均价约13500元/m²。
幸福誉品:
9月28日推12#，10月1日推13#，共计256套，开盘当天去化158套，去化率61.72%，均价约 12000元/m²。
力高君誉城:
9月28日推32#共105套房源，开盘当天去化85套，去化率71%，均价约13700元/m²。
中大弘阳:
9月30日推3#共92套房源，开盘当天去化65套，去化率71%，均价约14600元/m²(装修4487元/m² )。
天津
第一，天津价格支撑不住了，已经连续3个月价格下跌了。但是率先启动了的以价换量，取得了不俗的成绩，9月，天津商品住宅成交126万㎡，环比8月上涨14%。但是楼市供求结构太差，供求失衡，加上后市高供应土地，压的开发商根本不敢坚持售价。
上两张图吧。
注，本文写作，不代表姑苏看空优质二线城市的后市。相反，对于武汉、苏州等这类城市，建议以薅羊毛的手法，继续观望，逢低（注意不是底）建仓。但是，别去做三四线的韭菜，哪怕亲戚叫你一起去买房！
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