01
官方數據偏樂觀
官方監測的數據顯示，從9月全國房地產市場的監測情況來看，62個城市商品房共成交3122方米，同比增長8.1%，環比上升6.5%。從漲跌城市的比重來看，近六城市商品房成交環比上漲，近六成全國重點城市成交同比繼續回升。
二線城市庫存略增，成交同比增速較快。從庫存來看，除福州外，其餘城市庫存均有增加，溫州市增幅較大。從成交環比來看，二線城市漲跌分化，大連、武漢等城市成交出現下滑走勢，南京、杭州、青島、福州、溫州成交保持快速增長。從成交同比來看，僅大連、杭州市同比有所回落，其餘城市均有不同程度上漲，南京、青島市成交漲幅顯著，超過70%。
對於一線城市，姑蘇不想做過多的分析，上海的價格在春節後有一波行情。但除臨港超級遠郊外，因為沒有任何政策利好，繼續維持平穩。
最有意思的是二線城市，從正式的簽約數據看，9月份還是有超過6成的城市，成交量在放大。注意，這個數據要辯證的看，大部分二線城市依舊實施了嚴格的限價，導致倒掛盤，推盤不積極，無法反饋真實需求量。
這個不是最關鍵的，關鍵的是限簽在部分城市繼續執行。最終，所有的網籤是無法反饋認購，和客戶上訪量這些市場信號的，成交數據滯後大概2個月左右，有些城市甚至更長。
可即使在這樣的背景下，還是出現了同比歷史跌幅超過30%的城市。多說一句，在重點監測的城市中，漲幅最小的是蘇州，同比僅僅為9.1%。
從9月的市場表現推演，開發商寄希望10月能維持9月的規模幾乎成為泡影。
看看近期市場的表現吧，近期姑蘇走訪的城市主要集中在華東的三四線和中西部的省會城市。
①在中西部大部分城市，銷售難度普遍加大
如西安、武漢這樣的重點城市，上客量大幅下降，郊區項目在9月份嘗試集中開盤，被狠狠的打了一個耳光。一些項目普遍的開盤去化率不足50%。比如西安的灃西，部分遠郊（招商某盤），價格頂上去的項目，上客量幾乎為零。
在鄭州，開發商信心已經奔潰，在8月份僅僅是遠郊剛需盤才會用大尺度價格策略跑量。在進入10月份，市區二三環的項目，都紛紛開始跟隨。
在鄭州過去2年，公開競拍拿下的“地王”基本陷入絕望。比如南龍湖的雅居樂項目，樓面價7500元/㎡左右。目前有首付分期的政策外，高層銷售均價全線下調，僅僅8500元/㎡。
注意，其售樓處的品質還是相當不錯的，原本是區域高檔盤的調性。但是，詭異的是，即使如此大尺度的折讓價格，特價房僅僅賣了大幾十套，遠遠沒有達到預期。
在大供應城市，今年年底前的樓市演變路徑大概率如下。
市場維持不了傳統的銷售額→上市房企必須維持足夠的銷售，調整戰略預期→重倉的二線城市項目開始以價換量→後發的房企被迫跟進，不僅動價格，更是全面啟動分銷→全市同時啟動收割，韭菜不夠→遠郊盤價格大跳水，城區盤不在一房難求。
如果覺得看城市群，看一個城市太累，可以把城市分成板塊，按照板塊的價值屬性去代進去。
②蘇州剛需值得等等
在蘇州必然會出現這樣的情況。原本還能正常走量的吳中胥口，現在哪個項目不用分銷？新項目哪個不是直接以低價示人？比如高供應，高競爭的滸關北板塊，和相城區高鐵新城與城區之間斷層帶中的一些項目，如D園，Y居樂等，刷新朋友圈的恐怕是分銷佣金又漲了。
就不貼分銷群的圖了~~~，留點面子。
即使在園區，這種極致供不應求的區域，B雲庭，現在很多朋友反饋，銷售給他們傳遞的信息，是隻要交籌，都能買到。可是客戶呢？客戶反而在猶豫了。
③四季度，最後一波傻韭菜在三四線
姑蘇再勸解一次，走訪的很多經濟活力還錯的三四線，樓市的熱度超過姑蘇的預判。土地成交還是比較熱的，這種熱度是從自己所在城市群的核心二線城市傳遞的熱度，5月份才波及到，因此這些城市慢熱，樓市成交都是慢3-4個月。
不信，看官方數據。
三線城市繼續回暖，整體成交同比保持增長。三線及以下代表城市繼續回暖，從庫存來看，基本保持穩定。從成交環比來看，寶雞、襄陽成交量持續下滑，其餘城市成交均有明顯上漲；同比來看，除泉州、襄陽外，其餘城市均呈上漲走勢，湖州、南充市成交漲幅較大，超過80%。
所監測的一般城市中，新餘等六成城市的商品房成交面積同比增速上升，三成城市漲幅超過40%，紹興、湖州、連雲港市漲幅幅翻番，分別為130.2%、113.8%、101.8%。同時，汕頭等近四成城市商品房成交面積同比仍有回落，大部分城市跌幅超過20%，台州、揚州市跌幅較大，分別為61.6%、55.4%。
我們看下，如被周邊城市吸附的內陸如黃岡、鄂州、荊門都被武漢吸附，已經徹底陷入無望。
比如：鄂州葛店的中建壹品瀾悅，9月7日開盤去化65%，9月28日開盤去化則不足40%。荊州的楚天都市壹號院，6月8日開盤去化超60%，9月15日加推降價500元/㎡，且推出產品均為小戶型，開盤去化率仍降至41%。
而距離中心城市較遠的同樣為湖北城市宜昌，因為人口未必強吸附，樓市還能保持一定活力。
另外還能有起色的是，沿海的尤其是華東地區的三四線城市。比如蘇北的鹽城、連雲港；大熱門湖州等，有兩個竟然同比成交漲幅超過了100%。此外，包括姑蘇走訪的宿遷，甚至山東臨沂，前者是出現了連夜排隊搶房的情況（宿遷中梁首府），後者萬科新都會出現了開大盤，高去化的情況。
歸根到底，市場的結構在發生變化，9月全國商品房庫存量環比上升的城市個數與上月明顯增加。從各城市的監測情況來看，超過七成監測城市商品房庫存量環比回升。
02
看看其他城市：
武漢
①供應井噴
9月份全武漢共計申請了140張預售證，機構監控到的有效開盤111次。供應放大的同時，成交環比卻在下跌，降幅9.1%。
②開盤去化率降幅明顯
姑蘇查了不少機構報告，結合當地的開發商反饋，大概9月份全武漢公開去化率在70%左右。
開盤特徵有：
（1）開盤頻率高。例如漢陽的遠洋東方境世界觀，9月份加推兩次，第二次開盤去化下降到76%；佳兆業悅府作為武漢最火爆的樓盤，前期開盤基本日光，由於8月底連續開盤兩次，9月份再次加推，去化降至86%。
（2）區域競爭大。例如東西湖臨空港片區，9月各大樓盤加速推盤搶佔市場成為東西湖市場的主旋律，第二週東西湖就有8項目開盤，其中三個純新盤入市，明顯分流東西湖的市場的需求，結果武漢碧雲天開盤去化23%、美聯德瑪假日三期開盤去化僅有11%。
可以看出，賣的好的，繼續玩命的跑，多開盤，多賣。城市板塊開始分化，區域競爭大的項目完全開盤失敗！
南昌：
別的不說，雖然姑蘇去看華潤萬象城，連售樓處都沒進去。但是整個南昌9月份樓市並不好過。從開盤監測看，2019年9月共監測到8個項目開盤，共推出1508套，成交867套，平均開盤成交率57.49%。整個城市，板塊分化嚴重，能否走出類似蘇州的獨立行情，就看政府的操盤智慧了。
如果不能把樓市結構，調整好，不然可能在12月，也迎來大震盪。
正榮悅瀾灣:
9月14日首開高層1#、2#、3#共268套房源，開盤當天去化214套，去化率80%，均價約12990 元/m²(精裝3000元/m²)。
潤永通悅港城:
9月21日首開多層3#、5#、9#、10#共128套房源，開盤當天去化68套，去化率53%，均價約 11800元/m²(精裝2000元/m²)。
煌盛中央都薈:
9月22日推出高層1#、3#共205套房源，開盤當天去化205套，去化率100%，均價約11000元/ m²。
濱江上品:
9月25日推7#、8#、9#共392套房源，開盤當天去化100套，去化率25.5%，均價約12500元/m²。
錦尚天域:
9月28日推5#、3#、8#、9#共190套房源，開盤當天去化50套，去化率26.3%，高層均價約12700 元/m²，洋房均價約13500元/m²。
幸福譽品:
9月28日推12#，10月1日推13#，共計256套，開盤當天去化158套，去化率61.72%，均價約 12000元/m²。
力高君譽城:
9月28日推32#共105套房源，開盤當天去化85套，去化率71%，均價約13700元/m²。
中大弘陽:
9月30日推3#共92套房源，開盤當天去化65套，去化率71%，均價約14600元/m²(裝修4487元/m² )。
天津
第一，天津價格支撐不住了，已經連續3個月價格下跌了。但是率先啟動了的以價換量，取得了不俗的成績，9月，天津商品住宅成交126萬㎡，環比8月上漲14%。但是樓市供求結構太差，供求失衡，加上後市高供應土地，壓的開發商根本不敢堅持售價。
上兩張圖吧。
注，本文寫作，不代表姑蘇看空優質二線城市的後市。相反，對於武漢、蘇州等這類城市，建議以薅羊毛的手法，繼續觀望，逢低（注意不是底）建倉。但是，別去做三四線的韭菜，哪怕親戚叫你一起去買房！
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