中房報記者 許倩 | 北京報道

有“樓市四小龍”頭銜之一的合肥，房價的堅挺性正在慢慢瓦解。

新一期的國家統計局數據顯示，9月合肥新房價環比下跌0.1%，同比上漲5.7%。環比下跌0.1%的幅度雖小，但將其與此前合肥新房價格已經連續環比上漲16個月，其中8月份環比上漲0.8%，同比上漲6.9%相比，已經很不易。

二手房市場價格漲勢同樣回落明顯。9月份，合肥二手房價僅環比上漲0.1%，而8月份這一漲幅為0.4%，7月份則達1%。

“最近又有很多新樓盤加大折扣力度，甚至出現8折、9折優惠的現象。”合肥一位房地產機構人士告訴中國房地產報記者，不少房企選擇以價換量，抓緊回籠資金。即使新房價格下跌，也還未帶來銷量上的轉好，市場交易反而大幅萎縮。據克而瑞統計，9月份合肥商品住宅市場供應75.15萬平方米，環比上漲52%；成交31.71萬平方米，環比下跌49%， 降至1年來最低值。

合肥土地競拍市場上，開發商的謹慎觀望情緒更加濃重，流拍現象頻頻出現。克而瑞合肥機構總經理周開拓對中國房地產報記者表示，一方面是新政實施以來房企拿地條件苛刻；另一方面，隨著金融政策收緊，開發商融資渠道變窄。疊加合肥樓市銷售市場不是很理想，土地市場下滑比較嚴重。

不過，周開拓同時認為，合肥樓市不會一直在底部，幾個月緩衝期過後，成交量會被拉上來；開發商也會積極通過以價換量展開自救。從市場需求端來看，對量還是有剛硬的支撐。

土地流拍增多

長江三角洲，是中國最發達的地區之一。2016年6月，合肥被國務院批准為長三角副中心城市，當地趁勢在規劃層面進行概念重構，新站區產業園、巢湖健康養老居住中心等多個概念加身，合肥的樓市、地市隨之水漲船高。

2016年這一年，是合肥土地市場和樓市的高光年頭，出現了10多宗全國總價地王、單價地王和溢價率超過100%的三高地塊，吸引了大批外來房企搶駐，市場預期被迅速燃高。這一年，房價從7000元/平方米躥升至萬元以上，漲幅高達48.4%，被胡潤研究院列為“房價漲幅全球第一”。

這種態勢引起了政策的反作用力。2016年10月，合肥市開始實施以“限購、限貸、限價”為核心的房地產市場調控政策，此後，房價過快上漲勢頭開始得以遏制。2017年迎來市場冰凍，新房成交量同比下跌73.78%。

2018年下半年開始，合肥樓市開始回暖。並在2019年上半年，再度迎來一波購房及拿地高潮，千人搶房、開盤即售罄的樓市盛況再現。數據顯示，2019年3月合肥市區共網籤住宅類商品房3585套，環比上漲37.4%，同比上升355%。這期間，合肥的限購政策開始悄悄鬆動，同時較為寬鬆的落戶政策也在一定程度上緩衝了限購政策的市場影響。

無可避免地，這種回漲再度引發新一輪調控降臨。2019年8月28日，合肥市自然資源和規劃局發佈公告，對商品住宅用地定價方式和拍賣方式進行了調整。合肥住宅用地將參考周邊新房和二手房定價，拍賣方式由“價高者得+最高限價時轉為搖號”變為“價高者得+最高限價時轉競自持用於租賃的商品住房”。

當時就有市場研究人士預計，直接限定未來銷售價格及競自持租賃住房的規定，會使房企拿地更加理性謹慎，更加關注拿地成本及未來的盈利空間。同時，銀行二套貸款的收緊也勢必會抑制一部分購房需求，降低市場熱度。接下來合肥土地及樓市上半年的火熱現象將不再。

合肥土地市場熱度下滑甚至頻現流拍，這是新政對樓市的最直接影響。9月27日下午，合肥市出臺土地新政後首場拍賣會舉行，共有15宗地塊集中出讓，其中住宅用地4宗，分別位於瑤海、廬陽區、高新區。最終，4宗居住地塊中，只有瑤海地塊順利成交，最終由融僑以951萬元/畝單價競得，樓面價為7132.46元/平方米，租賃住房面積為3000平方米。其餘3幅地塊均流拍。

10月17日，合肥土地市場推出4宗地塊，最終，3宗順利成交，收金7.685億元；新站區1宗“大個頭”商住地塊流拍，面積124.1484 畝（其中居住用地面積94.38畝）。資料顯示，該地塊曾拍賣轉掛牌延期上市，此次場上最高報價為720萬元/畝，因未達底價而流拍。

合肥中原戰略研究中心負責人李洪沛對中國房地產報記者表示，流拍地塊的出現，與地塊片區所在位置較為偏遠有關，也反映出開發商與地方政府對底價的心理預期有一定差異，拿地謹慎與開發商資金鍊也有一定關係。合肥市政府方面希望控制住地價，同時地價過高時，增加租賃房配建。

周開拓分析稱，從政府口徑講，土地競拍價的最高限價相比以往其實已經有了很大幅度的下調，地方政府更希望開發商們在突破這個限價後，配一些租賃性用地，完成一些租賃住房指標的任務。

但顯然，開發商對在合肥配建租賃地塊的熱情並不高。據記者採訪瞭解，作為首批住房租賃全國試點城市，合肥去年曾嘗試增加一些租賃用地出讓，但市場反響不是很好，土地流拍較多，造成供地反向緊張。再加上去年四季度合肥樓市出現一波下滑行情，合肥市政府不得不取消了租賃用地指標，今年又想繼續做起來。

周開拓認為，限制合肥住房租賃市場發展的一個重要因素，還是租金差，一些比較好的長租公寓的品牌還沒有引進來，合肥市政府現在主推的事情就是怎樣把租賃市場規範化，提升品質。

高價地難入市

供應量增加，但交易量下滑，房價開始下行，是當前合肥樓市的現狀。來自同策研究院的數據顯示，2019年9月份合肥市商品住宅市場共成交2266套，成交量同比下跌19.1%，環比下跌66.2%；成交均價為16682元/平方米，環比下滑2.38%。

9月合肥全市各區域成交當中，第一位新站區成交583套房源，第二位濱湖區成交444套房源，第三位瑤海區成交299套房源。

不過，疊加上半年的火熱行情，1～9月份，合肥市商品住宅市場累計成交面積502.9萬平方米，同比上漲1.5%，累計成交金額830.8億元，同比上漲11.6%，累計成交均價16530元/平方米，同比上漲9.9%。

值得關注的前車之鑑是，在被視為“地王年”的2016年，一些開發商拿下的部分高價地，因限價至今未能入市。

例如2016年保利地產（現為保利發展）以19.44億元競得合肥瑤海區一宗地塊，溢價率達383.33%，住宅樓面價1.2萬元/平方米。後公佈此地塊案名為保利海上明悅。據其2018年財報，上述項目整體開發進度緩慢，累計簽約面積均顯示為0，即未貢獻銷售收入。在年報中，保利發展對可變現淨值低於存貨成本的項目計提相應的跌價準備，其中就包括合肥保利海上明悅項目。這一項目何時入市仍未可知。

據當地房地產市場人士分析，合肥備案價格審批嚴格，備案價延續2016年的價格，價格不能突破的情況下，按照當時拿的地價，項目上市後註定是虧損的結果，只能延期上市。目前瑤海區新樓盤均價為12285元/平方米。

同策諮詢研究院總監張宏偉分析表示，限價樓盤在銷售的時候可能都虧損，尤其高價地項目，由於之前的拿地成本高，限價後的首開房源有可能就是虧本銷售，至今沒有解決方案。如果要加速去化，只能虧本賣，價格再漲一點也賣不動。目前來講，市場表現就是如此。

合肥還有多少高價地沒有入市？周開拓表示，整個合肥市場上的待開發用地大概有1500萬平方米，處於兩年正常的去化週期內。這些地塊中，2016年拍出的地塊佔比較高，有375萬平方米未上市，2017年所拍地塊有187萬平方米未入市，2018年有359萬平方米，剩下的是2019年拍的地，確實有一些高價地還沒全部推售。

而在政策和資金面的雙重壓力下，開發商打折跑量的情況多了起來。李洪沛認為，當前合肥推出的很多樓盤太集中了，項目之間競爭較大，開發商會採取優惠措施、加快銷售速度。但從單純的銷售價格來看，並沒有明顯下降情況出現，只是說在賣的過程中，根據蓄客量情況採取折扣措施走量。

對於合肥樓市後市走向，受訪人士認為，有著長三角城市副中心、綜合性國家科學中心等多重政策優勢疊加下的合肥，對人口的虹吸效應還是較大，這也是其樓市的支撐力量所在。

安徽官方的數據顯示，合肥市常住人口為808.7萬，人口增量高達12.2萬/年，預計2030年，人口總量突破千萬。這是合肥由特大城市向超大城市邁進的一大步。

從人口輻射範圍看，最主要的還是合肥周邊城市、安徽省內一些地市、鄉鎮人口的流入，即主要是對安徽省內人口的虹吸效應。曾有官方數字顯示，在沒限購前的2015年，合肥的購房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥戶籍購房者佔比35.8%，餘下的58.4%是安徽省內其他城市來合肥的人們。

“每年七八百萬平方米的市場成交量一直都是在的，屬於很穩定的城市。”周開拓說，從支撐力看，對合肥樓市很有信心。