【韓湘子 記者 李海洋】
按照工商部門規定，個體商業戶在進行經營的時候需要辦理營業執照，如經營洗浴中心、酒店這種公共場所，更是需要辦理消防許可證。但近日，有讀者向尚法新聞反映稱，當地工商行政管理機關在商家無法提交合法的租房協議以及有效產權證明情況下，卻為他們辦理了營業執照。
對此，尚法新聞實地調查發現，被舉報大樓位於山東省濟南市開拓路2005號，是一幢工業用地性質的綜合辦公樓，內部被用作經營酒店、餐館等使用。同時，該樓原規劃的消防和排水通道更是被改建成商業門頭房且違法經營多年，雖經長時間舉報，但至今毫無結果。幾經波折，由最高人民法院裁定“不能履行”的《房地產買賣協議》，濟南中院卻給出了相反的裁判結果。
工業用地綜合樓被用作商業經營
資料顯示，該綜合辦公樓建築面積2845.32平方米，地上層數為6層。原房產證號為濟房產證高字第011745號，現房產證號為濟房權證高字第033711號，前身是山東金巖科技開發有限公司（下簡稱“金巖公司”）的工業辦公樓。
據金巖公司總經理王茂軍介紹，2005年7月1日，金巖公司取得開拓路2005號12668平方米的土地使用權，土地證號為0100039號，性質為工業用地，使用權類型為出讓。後金巖公司在該土地上建設車間兩座，面積分別為1126.8平方米和1860平方米；綜合樓一幢，建築面積為2845.32平方米。
2009年1月12日，金巖公司與呂躍軍簽訂了《房地產買賣協議》。雙方約定呂躍軍以總價款900萬元購買金巖公司位於濟南市開拓路2005號的綜合樓以及附屬物。同年1月19日，金巖公司將約定的綜合樓交付給呂躍軍使用。但因該綜合樓土地性質為工業用地，按照相關法律規定，綜合樓屬於工業項目配套的廠前區，且用地面積不得超過項目規劃建設用地面積的7%，所以該綜合樓用地無法與車間用地進行分割。也就是說，金巖公司無法將該綜合樓以及相應土地過戶給呂躍軍。
據王茂軍介紹，呂躍軍佔用該綜合樓後，在原六層基礎上又自行加建了兩層（後經有關部門確定，屬違法建築），將原來的消防和排水通道違法改建成商業房，至今未完全拆除。除自己經營酒店之外，呂躍軍還將一樓對外進行租賃。
尚法新聞調查發現，現今該綜合樓中除了華驛酒店外，還包括雨禾快餐店、百順汽車快保連鎖店等多個店鋪。
（ △圖為該綜合樓現狀）
根據《中華人民共和國土地管理法》規定，國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。工業用地上的配套建築設施用作商業，顯然違法。由此，所辦理的商業經營性手續均缺乏正當性。
王茂軍向尚法新聞表示，因該綜合樓無法履行過戶，現房屋產權依然在金巖公司名下。令他不解的是，金巖公司從未給相關租戶出具過房產證明或者租賃手續，在這種情況下，這些租戶的營業執照不知是如何辦理下來的。
尚法新聞調查發現，在這塊工業用地上開店的商家，不但辦下了營業執照，連供水、供電均已獨立辦理了開戶手續並安裝使用。
對此，尚法新聞聯繫採訪了濟南市高新區管委會市場監管局，其回覆稱，經該局舜華市場監管所執法人員現場檢查，發現該綜合樓所有個體戶均持有《營業執照》，且在辦理證件時，個體戶申請人提交的材料齊全，符合法定形式。
高新區管委會市場監管局強調，2014年2月，《國務院關於印發註冊資本登記制度改革方案的通知》（國發【2014】7號）規定：簡化住所（經營場所）登記手續，申請人提交場所合法使用證明即可予以登記。“工商行政管理機關對工商登記環節中的申請材料實行形式審查，不需要到現場進行核查。”此外，根據2018年6月19日濟南市委、市政府印發的《深化“一次辦成”改革進一步優化營商環境的若干措施》規定，實行住所（經營場所）申報承諾制，商事登記申請人就住所（經營場所）產權權屬、使用功能及法定用途做出符合事實和規定的承諾，憑住所（經營場所）承諾書申請登記，不需要提交其他證明材料。該局根據規定，無需進行現場核實。
至於該樓土地性質為工業用地方面，高新區管委會市場監管局表示，應由土地管理部門進行處理。針對營業執照監管，因對營業執照辦理實行承諾制，如發生違反承諾行為，他們將會會同有關部門進行認定，並對其進行事中事後監管。
截至發稿，高新區公安消防大隊、區管理委員會國土規劃建設管理局以及濟南市供電公司均未有任何回覆。
最高法裁定：雙方協議無法履行
因無法過戶辦證，呂躍軍曾向法院起訴了金巖公司。
2013年7月6日，山東省濟南市中級人民法院（下簡稱“濟南中院”）作出（2011）濟民一初字第3號民事判決書。判決書顯示，本案訴訟期間，金巖公司於2011年3月24日向濟南市規劃局遞交《關於山東金巖科技開發有限公司地塊能否分割規劃的諮詢申請》。後濟南市規劃局回覆稱，該地用地性質為工業，按照相關法律規定，綜合樓屬於工業項目配套的廠前區，且用地面積不得超過項目規劃建設用地面積的7%，所以該綜合樓用地無法與車間用地進行分割。
2011年11月2日，金巖公司又向濟南市國土資源局高新技術產業開發區分局（下簡稱“國土局高新分局”）遞交《關於山東金巖科技開發有限公司地塊能否分割過戶的諮詢申請》。三天後國土局高新分局答覆稱，你公司申請的土地分割過戶手續未經規劃部門批准無法辦理。
在此過程中，濟南中院就涉案土地及綜合樓辦理過戶問題分別致函濟南市國土資源局和濟南市住房保障和房產管理局進行諮詢。其中濟南市國土資源局覆函稱，工業用地中的配套建設用地不適用分割轉讓過戶，確需分割的，需經國土資源主管部門、城市規劃部門等相關部門同意，調整土地出讓合同後辦理土地登記。至於濟南市住房保障和房產管理局，則覆函稱，應先辦理土地用途變更手續及土地使用權利主體變更手續後，符合登記條件的，方可申請辦理轉移登記。
對此，濟南中院判決被告金巖公司協助呂躍軍將濟南市開拓路2005號綜合樓產權、相應土地使用權過戶至呂躍軍名下，並按房產管理部門及土地管理部門的相關規定承擔過戶費用。後在上訴過程中，山東省高級人民法院（下簡稱“山東省高院”）駁回上訴，維持原判。
2015年11月15日，最高人民法院（下簡稱“最高法”）對此事作出（2014）民審字第1913號民事裁定書。最高法經審查認為，本案雙方當事人簽訂的《房地產買賣協議》約定買賣一宗工業用地的一部分及該部分工業用地上的配套綜合樓。雙方的這一協議因不符合規劃、土地、房屋管理法律法規的相關規定而無法直接完成交易。一、二審判決金巖公司過戶沒有法律依據，也無現實可能，雙方協議不能履行。裁定指令山東省高院再審本案，並且再審期間，中止原判決的執行。
2016年6月29日，山東省高院再審後，作出（2016）魯民再51號民事裁定書。裁定撤銷該院（2013）魯民一終字第407號民事判決以及濟南中院（2011）濟民一初字第3號民事判決書，併發回濟南中院重審。
2017年6月13日，濟南中院作出（2016）魯01民再96號民事判決書，認為呂躍軍與金巖公司簽訂的房地產買賣協議無法繼續履行，不予支持呂躍軍提出的要求金巖公司將綜合樓房產及附屬的土地使用權過戶至其名下請求。後呂躍軍不服提出上訴，山東省高院作出維持原判。
值得注意的是，因協議內容無法履行，2018年，金巖公司向濟南高新技術產業開發區人民法院（下簡稱“高新法院”）提出訴訟，請求判令解除金巖公司與呂躍軍簽訂的《房地產買賣協議》以及將呂躍軍佔用的綜合樓返還給金巖公司。
經高新法院審理認為，因呂躍軍不同意解除合同，且案涉房屋已交付呂躍軍九年之久且其對房屋進行了裝修並經營使用，如解除合同，必然產生回覆原狀、賠償損失等一系列糾紛，亦不利於交易和社會的穩定，故不予支持解除《房地產買賣協議》。事後金巖公司不服判決上訴至濟南中院，後者於2019年4月17日作出駁回上訴，維持原判。
專家表示：合同繼續履行有損國家利益
關於本案中《房地產買賣協議》是否應予以解除問題，尚法新聞採訪了清華大學法學院教授、博士生導師、民法研究中心主任崔建遠；中國人民大學法學院教授、博士生導師，中國人民大學商法研究所所長，中國人民大學法律顧問劉俊海以及首都經濟貿易大學環境與經濟法治研究中心主任，首都經濟貿易大學法學院教授、博士生導師高桂林。針對此案，三人出具了一份《法律意見書》。
《法律意見書》顯示，涉案協議客觀上不能履行已經過司法確認，雙方之合同目的均無法實現，基於合法性原則、合同解除制度的立法宗旨以及最高人民法院司法實踐之指引，涉案《房地產買賣協議》應予解除。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要(最高人民法院民二庭向社會公開徵求意見稿)》第47條規定：“【不得請求強制履行場合的合同解除】當岀現《合同法》第一百一十條規定的除外情形，即一方不得要求另一方強制履行時，雙方均可根據《合同法》第九十四條第五項之規定，通過起訴方式請求解除合同。一方請求繼續履行合同的，人民法院不予支持。”此外，(2017)魯民再467號民事判決已判定涉案協議無法繼續履行，屬於合同法第一百一十條所規定法律上不能履行的情形，鑑於此雙方均享有合同解除權，金巖公司起訴解除合同是行使法定權利的表現，依法應得到判決支持。
尚法新聞注意到，涉案協議並未約定出售綜合樓的用途作商業使用。《法律意見書》顯示，呂躍軍擅自改變綜合樓用途從合同履行層面具有過錯，法律評價雙方責任時需要綜合考慮合同簽訂前以及合同履行過程中的行為，依據公平原則，呂躍軍應承擔相應的過錯責任。
此外，《法律意見書》明確指出，按照《國務院關於促進節約集約用地的通知》【國發[2008]3號】第十四條:“……對非經營性用地改變為經營性用地的，應當約定或明確政府可以收回土地使用權，重新依法出讓。”非經營性用地改變用途用於商業經營的，應收回土地進行招拍掛程序出讓。但涉案綜合樓在交付後，實際由呂躍軍用於賓館、餐飲等商業經營，實際改變了原工業用地用途。從綜合樓交付至今，已經有大量國有資產實際流失，土地的附加價值被私有化，如果繼續支持相應行為，意味著國家利益損失將擴大，解除涉案協議是避免國有資產流失的最佳方案。
截止目前，該綜合樓仍由呂躍軍作為商業使用。對於事情的進展，尚法新聞將繼續予以關注！
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