參哥說：有句話說的好，天上不可能往下砸餡餅，即使是砸那也是500萬彩票的概率。法拍房雖然便宜，但是陷阱卻足夠大，尤其藉助了電商這個超大流量的平臺，危險係數變得更大。買賣法拍房不是兒戲，誰能接住這個燙手餡餅，除了做好功課外，還需要很大運氣。
作者 | 參姐
主編 | 參哥
一套房只需要1塊錢，就問你有沒有吸引力？
今年9月淘寶網拍賣頻道有個房子引起了13多萬人的關注，因為這個房子一元起拍！最終，這套高價學區房歷時28個小時、延時142次，以609萬成交！
所謂淘寶拍賣網上掛著的房源，基本上都是法拍房。法院希望房子能儘快出手，同時為了降低買家的購房阻礙，於是趕上潮流，與淘寶、京東合作，通過電商平臺，對法拍房源進行拍賣。
雖然法拍房搭上了電商的順風車，讓拍賣變得快速且容易。但這種類型的房子的市場如何？有何風險？今天我們來揭秘一下。
1 法拍房是什麼？
說了那麼多法拍房，到底什麼是法拍房？
法拍房專業解釋是：當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金抵債。
簡單點說，就是因為債務糾紛問題，被法院強制收回拍賣的房子。
|西安街頭逐漸湧現出越來越多賣法拍房的經紀人
那麼，法拍房的房源都來自哪裡呢？
法拍房大部分是由於高槓杆炒房客資金斷裂，還不清月供被收回了。當然還有做生意倒閉，拿房產抵債的。人和人之間有債務糾紛，借錢不還的，形形色色的情況都有。
按照目前的房價看，法拍房比市場價一般低10%-30%，這個利益空間足夠讓一些購房者削尖了腦袋往裡鑽。而且，有的城市法拍房，還是限購政策的法外之地。因為司法和房管是兩套系統，誰也管不上誰。
有了這兩個因素加持，自然符合投資品的基礎屬性，再加上有窪地價值，所以那些高階房產投資玩家，就做起了法拍房生意。不過現在部分一線城市已經開始堵漏了。
2 西安的法拍市場情況
就目前來說，由於西安法拍房具有不限購、不限戶口的特點，這也是一部分人選擇購買法拍房的一大優勢。那麼，西安法拍房市場的表現如何呢？
參姐根據西安法拍房官方網站提供的數據，彙總出了西安6-9月的市場報告，我們一起來看一下。
2019年6-9月西安法拍房統計表
從這個表中我們可以看到：2019年6月至2019年9月15日，全國各級法院共推出西安司法拍賣房共601套，成交250套，流拍351套，成交總價46759.96萬元。
2019年6-9月西安法拍房房源數量、競拍人數、成交率統計表
01 競拍人數逐月增加，折扣力度降低，市場轉熱
西安法拍房參與競拍的人數和成交率逐月增加，房源數與競拍者維持在1:1.5以上。其中7月和9月一度達到了2個人競拍一套房的火熱狀況，這在之前的市場上是很少見到的。
整體來看，雖然比不得新房和二手房市場，但法拍房市場表現已經開始轉熱，購房者也逐漸接受了法拍房。同時從街上舉著法拍房源的中介人數來看，之前幾乎很少能碰到，但近幾個月，已經有明顯增多的趨勢。
除此之外，打折力度逐月降低。6月份，每套法拍房成交的價格，基本上是市場價的5.3折左右，優惠力度比較大。到了7-9月，這一力度就逐漸減少。但對比新房和二手房，法拍房的折扣力度真的很強，即使是折扣力度墊底的8月，依然有著8.3折的價格優勢。
2019年6-9月西安各區法拍房統計表
02 未央區房源最多，高新區成交率最高
從各區域分佈上看，除開無標的房產區域，未央區競拍房源最多，為122套，佔比全部房源的20%，同時也是法拍房市場最更活躍的地區，基本每月成交10套以上。足以說明，該地區的法拍房源較好，可選擇餘地較大。房產數量最少的區域為長安區，共30套房。
成交率方面來看，在不到4個月時間基本保持穩定，大約在40%左右，其中，高新區的成交率最高，為51%，其次是未央區和灞橋區。得益於拍賣流程公開、透明，參與法拍房的人群逐漸增多，成交量也在逐步增大。
西安的法拍房表現火熱，北京等一線城市市場怎麼樣？
上半年北京地區法拍房成交率大概在84%左右，成交價整體較去年提高了3~5%，市場呈現出平穩中略有增長的趨勢。而上海8月份法拍房市場的成交率就高達67％，總平均競價人數為4人。到了9月份，總平均競價人數也將近到了6.63人，意味著平均每套房子至少有6人參與競拍，尤其是靠近學校的學區房，參與競拍人數更高。可見，法拍房市場，全國表現都有轉熱的跡象，並非西安一家獨有。
3 法拍房有哪些潛在的陷阱？
講法拍房的隱患前，參姐先說一個例子。2018年1月5日，成都市高新區一套建築面積101.35平米的法拍房，起拍價149.26萬。平均1.4萬元/㎡，當時周邊二手均價1.8萬元/㎡。便宜吧？最終成交價213.76萬，均價刷新到2.1萬。
除此之外，在拍賣前，房主還欠了1.1萬元的物業費，也得買方承擔。再加上過戶時的稅金、手續費、登記費、水電費、車位費，絕對不會比正常二手房便宜太多。
沒撿到便宜，反而多掏了錢，這還不是最糟心的，有的業主甚至還碰上了更大的麻煩。法拍房背後還有哪些潛在的風險？
01房產的屬性是否檢查清楚
在拍賣前，我們應該查清楚房子的年限、土地出讓性質、是否拿到房產證這些問題。如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，如果是預售房，由於不能立刻拿到房產證，可能還面臨著二次糾紛。
02房產是否有抵押和租賃
一方面，有的業主會進行了多次抵押。不僅僅抵押給了銀行，還有可能抵押給了高利貸等各種民間借貸。這種房子拍下來，如果無法解押，未來可能面臨相應的債務償還風險，因為法律規定，拍賣後續所有費用均由購房者承擔。
另一方面，法律有規定，買賣不破租賃。前業主為了防止自己的房子被拍賣，把房子租給其他人，並且一次性的收取了房租費，後面買了這套房的業主，就必須要等到租期結束後，才能夠收回這套房子的使用權。
03房子是否有產權共有情況
注意瞭解拍賣房產的產權共有情況，比如夫妻雙方共有產權，是否有第一債權人之外的其他債權人，是否被其它機構查封等。如果發現存在這些問題，將導致房子無法過戶。
04房子是否有欠費、落戶和搬遷問題
交易完成、辦理完過戶後，原來產權人或者租戶拒絕搬遷。遇到這種情況，執行法院通常不會強制騰空，只能由購房者通過另立民事案件處理。
總結：就西安的法拍房市場來看，雖然法拍房行業秩序開始健全，市場已經開始變熱，但無論從法拍房源總量或其他各項數據來看，西安法拍房的市場遠遠沒有達到飽和的程度，無論是從業人員還是購房者都有很大的提升空間和選擇空間。<strong>
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