“城會玩”的老戲骨
近來，一檔競演類綜藝《演員請就位》大火，不免俗地跟著追了起來。演員、導演，每個人都各有專長，他們追求鏡頭感、忠於故事性、詮釋真實、演繹情緒……但如何在各自專業線內以過往經驗的編排與突破，呈現顛覆大眾經典認知、昇華情感共振的內容場景，才是這檔節目更為人衷情之處。
地產開發導向與土地價值再造，似乎也同理可循。無論是產城融合邏輯亦或特色小鎮示範，在時代映射下，從常規的地產開發向城市縱深發展延伸，稱得上是更高級別的“炫技”。
01.
此前我們先後兩次推送梳理過的中德生態城，正是產城融合模式下以產業驅動土地價值重塑的探索。產城融合的自洽邏輯脫不開“城市形成靠人口，人口導入靠產業”的鐵律，中德生態城也沒理由例外，產業的兌現度與成熟度同樣是決定大邱莊向“生態型產城融合”蛻變的關鍵內因，也是市場信心的來源。
從公開消息可以瞭解到，中德生態城籌建以來，初始產業底色依託於首批達成合作的產業運營商而形成，綠建研發、德龍鋼鐵確定在此設立總部，主導首個住宅項目——寶能·南泊ONE開發的寶能集團，對產業氛圍奠基的助益同樣不容忽視。
提及寶能，大多數人的第一反應是其地產開發商身份，深圳寶能太古城、寶能公館、天津寶能城等項目名聲之外。而當7月29日中德生態城寶能裝配式建築總裝產業園暨研發中心項目在大邱莊開工，同時寶能決定將新能源汽車製造、大型商超、醫療衛生、國際物流等多個產業基地藉由中德生態城的規劃落地時，天津市場才有機會發現“賣房子”不過是寶能多產業佈局中的冰山一角。
寶能裝配式建築總裝產業園開工儀式
“深藏”在這座冰山水面之下的，是寶能在高端製造、國際物流、綜合開發、民生服務四大核心業務板塊下摺疊著的新能源汽車製造、現代物流、航空產業、裝配式建築、健康醫療、教育養老服務等多元細分領域，幾乎涵蓋了當下房企多元化的全部重要選項。其中僅與地產開發相關的涉獵，就包括了文旅地產、產業地產、商業地產、物流地產等。
此次寶能與中德生態城的深度產業合作，其實並非個例。僅在這個月內，寶能就先後與江蘇徐州、河北秦皇島簽下1300億的產業大單，涉及科技園、製造業、文旅、商業、康養等領域的產業佈局，牽扯內部多個業務線條。由此看，寶能正在發力的一個全新而重要的發展規劃，不再是“拿地-蓋房-賣房”的簡單線性邏輯，而轉變為對區域的深度參與和集中式加載，其綜合開發模式下實體產業“深度玩家”的身份正在坐實。
02.
寶能之於一座新城的存在感，得益於其對產業的“裝填”能力。
依託產業深度佈局的“造城”經驗，寶能在自身業務條線中培育了諸如寶能科技園、寶能城、寶能中心等可複製的綜合開發產品IP。其中以“旗艦”深圳寶能科技園為例，園區總建面達168萬平米，涉及電子信息、人工智能、自動化與智能製造、新能源與新材料、物聯網、生物醫藥六大高科技產業集群，一期入駐企業372家，包括國家級高新企業232家，領創了科技產業園模式。
深圳寶能科技園實景
如果說在上述“築巢引鳳”實踐中，寶能擁有了自帶流量的能力，那麼更為實在的裝填則是“自帶產業”。在其涉獵的眾多產業中，除地產與險資外，為更多人所知的應是汽車。2017年寶能斥資66.3億元拿下“觀致”51%的股權後，2018年10月16日寶能集團與崑山市政府在蘇州簽署系列投資合作協議，投資千億元在崑山建立汽車產業基地。此次與中德生態城的合作中，新能源汽車製造同樣被納為在津多產業佈局的重要一環。
相同的還有已開工的寶能裝配式建築總裝產業園，考慮到雄安新區建設對裝配式建築的大量需要，靜海區積極推動鋼管產業向建築鋼結構體系轉型升級，為雄安新區的建設提供服務，寶能憑藉早先在此領域的佈局再次成為了中德生態城重要的產業支撐。
中德生態城產城分佈關係及效果示意
綜上，所謂“裝填”無非是那個“先有雞還是先有蛋”的老話題，卻是制約許多“產城融合”項目發展的第一道門檻。對寶能而言，藉助多年對產業地產的深耕與積蓄，以及身份上的多元性、實體產業的獨立性，強大的資源導入能力為寶能贏得了更大的自主權，也成為其深度參與區域發展的底氣。
對區域而言，初期招商引資成果往往是最難爭取到的原始積累和示範作用，一位自帶流量、自帶產業、自帶經驗的合作伙伴加盟，鋪陳出一個有底子的好開端無疑將帶給地方政府和整個區域關於未來業務模式及產業發展的合理預期，而在更廣泛的社會及市場關注中，則意味著更多關於規劃兌現的信心。
03.
如此體量巨大的產業投入，說到底是寶能對中德生態城價值前景的一次看多與做多。在此面前，用以住宅開發的獲地投入就顯得微不足道了，由此寶能在中德生態城的身份也遠不止住宅開發商那麼簡單，而寶能·南泊ONE項目也更接近於“宜居宜業生態小鎮”的有機組成部分、產城融合的居住配套。
具體來看，寶能·南泊ONE項目由三個地塊組成，總佔地面積約38.62萬平米，總建面約62.44萬平米。首開地塊毗鄰團泊湖風景區景觀廊道和中央湖濱休閒景觀帶，建築風格以現代德式建築工藝結合中國古典建築的韻味，兼具中德兩國對於“工業特色小鎮”的建築審美。
寶能·南泊ONE入口效果示意圖
社區規劃以“一環兩軸四園”為空間框架，即一條有氧運動環、兩條橫縱十字軸線將社區劃分為四大季節性主題園林。輔以十字林軸上頗具德式風情的堡壘標誌雕塑，兩側對稱的道路樹木與景觀燈、圓環廣場的設計搭配彰顯德國造園精髓中的秩序感、嚴謹靜穆與工業美，將慢節奏的宜居社區中注入德式風情的生活方式，映射歸家路上的品質感與儀式感。
寶能·南泊ONE“一環兩軸四園”景觀規劃
據瞭解，此次寶能·南泊ONE一期供應總涉及1830戶，以建面約90-125平米的低密洋房類產品為主。
與中新生態城十分相似的是，在“生態”“智能”的造城命題中，寶能·南泊ONE的產品設計中植入了“五恆”科技理念，引入智能安防系統、外牆屋頂地面保溫系統、高效節能外窗隔熱系統、抗干擾隔音降噪等多項科技智能化系統 ；建築則以德國可持續建築評價體系DGNB為參考標準，實現宜居目標。
寶能·南泊ONE首期鳥瞰效果圖
值得關注的是，寶能·南泊ONE作為中德生態城的首個住宅項目，如此豐富的產品配置或將作為“生態型產城融合”中宜居屬性的初始化產品標準，對區域後續住宅開發的示範意義並不難想見。
正如一場對手戲的煉成
產城融合的導演之下
考驗的是兩位演繹者的內功
產業，是代入劇情的主導
生活，是鋪陳故事的關鍵
中德生態城
演員，已就位
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