金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
寸土寸金的深圳，有很多滿天飛、不靠譜的項目，做了一段時間房地產投資拓展的人，對這些項目都有所耳聞，松崗保利來項目是其中之一。
曾經不下五個人向本旺推薦過這個項目。
其中一個哥們說，他和這個項目老闆非常熟悉，關係很直接。
作為資深地產人，其實本旺之前和保利來的老闆文氏兄弟還真有一面之緣。記得大約二十年前，深圳拿出一塊位於福永的酒店用地出來拍賣，後來被文氏兄弟獲得，當時的拍賣現場，本人有幸也在現場，並還湊上去和文氏兄弟講了兩句話，這塊地，就成了今天的寶利來大酒店。
言歸正傳。架不住我這兄弟的一再說服，在他的引薦下，在一個陽光明媚的下午，我和地主方 的一個高管做了一個深入交流，對這個項目也有了個全面瞭解。
這個隸屬於寶利來的項目，位於寶安區松崗大道與樓崗大道交匯處的西南側。用地性質為居住用地（R2），總用地面積32284，容積率2.8，計容面積90395，其中住宅72014，商業15100。
從土地手續上看，這個項目也比較明晰，並已經拿了規劃許可證，需比較地價就可以拿到土地證，在深圳寸土寸金的地方來說，咋一看，這應該是一個好項目。
至於商務條件，寶利來開出的條件是實收9.5億。
支付方式及交易節點：
第一筆款需雙方簽定收購協議後乙方付3.5億，甲方拿超值物業抵押，並由集團公司提供擔保。
第二筆款項，約7億補地價款由乙方在接到國土局的付款通知書後由收購方支付給國土局。甲方將項目拔離後雙方共同成立單項項目公司名下。
第三筆款， 100%股權過戶至收購方名下後，將項目6億餘款全部付清。
單從經濟測算的角度，這絕對也是個好項目。
但從交易流程來說，這個項目就有點問題了。
從土地二級市場的交易風險來說，有如下幾種：
一是這個項目現在是在寶利來集團（深圳寶安保利來實業有限公司）名下，還不是在一個單獨的項目公司，根據下圖，可以看出，他的下面有9家一級子公司，另外項目還有債務要處理，需要辦理產權後才能獨立剝離出來。第一筆支付的3.5億是要拿去處理債務的，不處理這個債務，項目也沒法交易。
但是，收購方將3.5億打入對方後，權益怎麼保障呢？
後來，對方提供了一些物業說可以用這來抵押，但提供的都是一些零星的資產，質素不高，不具備抵押價值。
第二筆錢是補交地價，雖然直接支付給國土部門的，但即使你交了地價，這個時候產權也和你還產生不了關聯，需要拿到土地證，剝離到項目公司後，才算是買家的。這個階段，賣家雖然承諾可以拿同樣位於松崗的另一個城市更新做抵押，但價值遠遠達不到7個億。
這個過程，對照以上風險分類，屬於本項目的風險為資金支付風險、土地無法過戶的風險，對買家來說，僅這兩點，交易風險已經足夠大了。另外，因為存在補交地價，土地權屬來源也存在瑕疵。
最後我們選擇了放棄。
這也許就是這個項目一直沒有成交的重要原因之一。
另據同行介紹，寶利來公司債權債務也比較複雜，很多收購方也因此望而卻步，但具體債權債務複雜到什麼程度，因為我們沒有啟動盡調，詳細的情況也不好冒然的說了。
據瞭解，現在寶利來急需資金，希望項目儘快成交，而深圳寸土寸金，好項目不多，所以就出現了很多企業感興趣去談，但最終卻因交易風險無法規避而放棄。
既然如此，漂，也就不可避免了。
閱讀更多 金融與行業 的文章
