锐理君启动“2019成都‘看多’版块调查”以来，关注 “崔家店”的呼声非常高。比起成都主城很多热点区域，这里的地产情绪更为夹杂：“恨铁不成钢”者有之、先下手入局者有之、持币观望者有之、长线看好者亦有之……
“崔家店”是活在自己的世界里，还是找到了“出圈”的通路？今天，《2019成都“看多”版块调查》系列稿件第六弹，锐理君就来说说。
注：“出圈“最早出自于饭圈，现如今已广泛用于各行各业了。简而言之就是知名度高了、爆了、火了、路人皆知了，可以称之为“出圈”了！
崔家店版块，业内外普遍指以东中环路为基准线，以成都理工大学（南校区）和天空城等项目为基点的片区，辐射周边2公里左右的示意图大致如下：
（崔家店版块示意图）
房地产领域一个可以”出圈“的版块，除了地理位置外，必定要有后期的话题和流量，集中起来无外乎四个关键要素：区域有优势、房企强聚集、项目树标杆、配套资源足。
地图显示，崔家店版块的位置其实相当好：处于东二环与东三环核心腹地，中环路穿片区而过，地铁7号线已经开通……但从锐理君在各群和微信后台收集的信息来看，“崔家店”在主城各“看多”版块内的存在感非常弱，甚至有人调侃“这是一个不配拥有姓名的区域”。
What？Why？
阻碍一
土地供应不足VS标杆项目稀缺
4年仅成交2宗地 今年好不容易冒头
2019年7月，中梁地产拿下保和街道东升社区58.16亩纯住宅地块，溢价率达到68.59%，成交楼面价13700元/㎡，该数字不仅刷新了崔家店最高楼面价纪录，在成华区成交地块的楼面地价榜单上也能排前三。锐理君走访发现，中梁斩获的地块呈现项目名为中梁地产·雲玺臺，这也将是中梁地产在成都打造的第二个项目。
（中梁地块施工现场）
中梁地块的成功出让，是近几年崔家店片区难得冒头的一次。但通过梳理崔家店土地成交情况锐理君发现，2012年至今，通过拍卖出让的地块均实现了溢价成交。在这个时间节点内，中糖投资、蓝光地产、大悦城控股（原中粮地产）、世茂集团、华都置业、龙湖置业、中梁地产等开发商在此都有所布局。当然，他们之中有的属于昙花一现——或已撤出片区开发，或拿地久不见后续动作。
（2012年-2019年10月崔家店版块土地成交情况一览）
上表可以看出，2015年是区域开发的一个分水岭。2015年前，版块内基本保持着1年2宗地的成交节奏；2015年后的4年间仅成交了2宗地，供应明显不给力。通过与主城其它热点版块相比，这方面的劣势更突出。
（成都较典型版块近五年土地成交宗数对比）
“刚需”身板 正发力追逐“改善”的命
不可否认的是，崔家店版块长期处于住宅供应短缺状态。2016年-2018年，版块内新增供应一路缩水，其中2018年仅供应2.07万㎡，达到历史低位；2017年、2018年，片区住宅销售均大于供应；2019年，片区住宅新增供应增加，但也仅有两个项目取得预售证，分别是龙湖梵城和香山长岛。
（注：数据截至2019年10月24日）
锐理君梳理了近几年崔家店成交项目的情况，发现主力户型集中在70-90㎡、90-110㎡，偏向绝对的“刚需”身板，而主城区早已迈入了110-130㎡的全面改善时代。今年9月，片区内的龙湖梵城取证，同时推出高层和叠拼，建面约137-260㎡，在弥补崔家店版块内高品质大盘空缺的同时，也给“改善”市场投下了一颗“深水炸弹”。
（崔家店版块典型项目情况）
要炸出来的，就是这个极致刚需市场背后的初级改善需求。通过下表我们也可以看出，110-130㎡的改善型产品在这一片区的走势很好，但超过130㎡的中高阶改善，显然需要更大的消化能力。
（注：数据截至2019年10月24日）
阻碍二
城市界面老旧VS产业引导不强
不合时宜的高压线和老旧小区
老破旧小区多，住宅区与厂区夹杂——这是历史给成华区遗留下来的“老顽疾”，只不过在崔家店身上尤其突出。
2017年，成华区老旧城区改造行动“三年计划”出炉，官方表示三年内将改造棚户区33个，改造老旧院落116个；同时实施城中村改造计划，加强社区基础设施建设和公建配套设施建设，努力为“老城东“换上一件“新衣裳”。
崔家店也是重点改造版块之一。近两年，片区内的沙河绿道通过改造已呈现绿意盎然的姿态，新建的槐树店公园也持续美化了城市界面。但即便如此，在不少新建地产项目周边或城市主干道两旁，不合时宜出现老旧小区和跨越而过的高压线似乎总在提示我们：崔家店的蜕变，还需要更多时间来兑换。
（崔家店版块城市界面缩影）
产业和配套的腿始终迈不开步
产业是下阶段成都各版块实现进阶的重要助推器，但“尴尬”的是，崔家店的产业和配套这两条腿始终难以迈开。
如同样都位于成华区，二仙桥版块有文创产业布局，东客站版块有交通枢纽产业支撑，夹在这两大产业中间的崔家店，始终没有呈现出自身的特色：宜商、宜业、宜居，每一项都看似沾边，实则又是“水中月、镜中花”。
各项配套资源也基本属于中低层次。就教育资源来说，虽然可以满足各年龄段的需求，但华林小学、成都列五中学南华实验学校等都只能局限于本区；医疗资源也以社区型为主；商业则更多依靠小区底商，没有能够为区域真正引流的大型商业综合体。
崔家店“出圈”
契机在哪里？
实际上，今年中梁在片区拿地和龙湖项目的亮出，已经激起了市场对崔家店版块房地产市场的重构想象。但正如锐理君前文所述，一个地产版块想要”出圈“，话题和流量必不可缺，产业和配套必须跟进。以下契机，值得我们思考与抓取：
契机一
3条地铁即将组网
交通曾是阻碍崔家店发展的的大障碍，但近些年片区的交通改善十分明显。
成华大道一直是片区的公路干线，二环高架与之实现的无缝转换，更提升了公路交通的便捷性；从理工大学南校区直连二仙桥的高架跨线桥大大增强了两大片区的通勤能力；2017年，地铁4号线二期与7号线相继通车，尤其是7号线贯穿了整个版块；预计2020年底，地铁8号线也将开通。届时，崔家店版块的南、北、中三个方向都有地铁加持，这样的导流，完全应该有理由去落地转化。
（崔家店版块地铁线路示意图）
契机二
大型商业综合体引流
锐理君走访发现，崔家店如今的商业主要以小区底商为主，虽然中粮锦云、蓝光东方天地、成华奥园广场等都自带一定体量的商业，但目前呈现的也只是小型超市、快递驿站、儿童培训等，片区亟需一个大型商业综合体为”出圈“集聚人气。
（成华奥园广场底商现状）
稍好的消息是，龙湖在成都的第7座天街预计将在今年底开业，招商中央华城也匹配有大体量商业业态。同时，成华奥园广场三期自建40万㎡商业综合体，预计2020年投用，未来也将承担版块内的主力商业需求。
龙湖、招商、奥园能否在区域内架构起新的商业铁三角？拭目以待。
契机三
更多供应在路上
主城土地资源紧张，供应端的诉求不一，是导致片区多年来持续缺地的主因。锐理君多方获得的消息显示，2019年年初崔家店就释放了拟在该片区供应350余亩土地的信息，其中包含3宗住宅用地，3宗商业用地。
此前，中梁已经斩获了其中1宗住宅用地，剩下的地块如果按能按节奏出货，吸引更多真正的大牌抢驻，“段位”势必会得到提升。尤其释放的土地集中在成华奥园广场 、香山长岛、中梁地块周边，整体市场的“换血”势在必行。
（崔家店拟供应土地示意图）
（中梁地块对面，大片空地展示着未来的可开发空间）
（槐树店路旁的空地）
有地产人说，崔家店的“难题”，不属于成华区，属于全成都。的确，主城区、三环内、东中环，任何一个标签都足以让崔家店傲视全城，但或许正是这种“高傲”，加上先天留下还未解决的历史问题，让这一区域的开发寸步难行。
2019年主城土地市场的火热，是多种因素交织而成的必然，对于还在自己影子里找人的崔家店而言，要想真正“出圈”，就要比别人快人一步，再快一步。
关于崔家店片区未来市场你怎么看？欢迎各位地产同行在后台留言交流~
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