在跌宕起伏的市场，许多聪明大脑反思和探索，业界越来越多的人士，终于对产品经理的行业价值，开始重视。产品经理，并不是贵司产品部的经理，昨天你才让猎头挖了一个，据说还有5个候选人。
“
他是相对于交易物的“货品”、“商品”属性，专门负责将货品进行产品化改造的重要岗位，是房地产生产的战略性人才。
”
即便在人才济济的互联网行业，产品经理都是稀有物种。得到全业认同的产品经理并不多，比如乔布斯、马化腾、张小龙等，其它的，都属于技术人。
专门研究人性的，才是产品经理。在不久的将来，也就是几个月内，各位老板就知道了，原来你的楼盘，不是卖给大势和涨幅的，而是卖给人的。
许多人对成为产品经理有浓厚的兴趣，所以，这篇文章就来谈谈，成为一个房地产业“产品经理”所需具备的知识体系。
文章很长，内容很硬，知识点太多，建议打印下来阅读。
1 产品经理的知识广度
房地产第一门要掌握的，应该叫“空间学”。
这门学科基础且重要，因为房子本身就是空间，我没有用“建筑学”、“规划学”、“环境艺术”、“室内设计”等学科来命名这一科目。
因为空间，是这一切学科的总和。购房人对空间的需求，即包含了城市空间，这是城市规划学研究的内容；也包含了建筑空间，买房就是要生活空间，这是建筑、绿化和室内学科的总和；其实还包括了文化空间，嗯，城市商业文化服务，这个空间的内容，取决于城市里的经营者；最后是群体空间，每个群体都有可以做不可以做事情的规则，这是群体成员的生存空间。
从空间角度来说，任何空间，都是独立存在的，不论是城市，还是街道，或者社区，以及单套房子，都有边界。
但房子是很独特的商品，它不能独立存在。而我们接触的许多商品，比如口红、汽车、包，都能独立存在，比如你拎着包走到任何角落，并不影响这个包的价值。
但是房子不行，不论你设计得有多好，用什么样的内外装修材料，当把它建在不同的城市，价值是不一样的。价值因地方不同，所以房子是不独立存在的。
如果要探究房子的价值，那么就要学习第二门学科，叫“社会学”。
社会学分类很多很广，比如农村社会学、城市社会学，有人把德国人发现的“经济地理学”，也划到社会学范畴，虽然它的发现者最开始是德国一个地理学博士，发现的主要目的，是研究经济。
很复杂，比空间学还复杂。但也可以很简单。因为顾客（消费者）在购房时所使用的社会学内容，仅仅是社会关系和生态。
大家买房时，所使用的都是社会身份，比如婚房的购房身份，是小家庭的家长，买学区房的购房身份，是父亲这个角色——有孩子的男人才兼容父亲，没有孩子仅叫丈夫；买写字楼的购房者身份，是公司董事长；买商铺的身份，是投资人，所有投资人的角色定义几乎一致，通过投资别人的经验行为获利；买豪宅的身份，是成功人士，是对自己优秀的奖赏。
“
空间的价值并不会独立存在，因为其受使用者角色身份限制。所以产品经理，必须懂角色，使用者的角色，决定空间价值。
”
单从空间价值来说，别墅高过公寓，但从使用者的价值重新定义来看，富豪的公寓要比中产的别墅贵。这样的案例，全球比比皆是。
第三门，城市学
能理解空间，又能理解社会角色，那么开干产品吧。依然不行。
想一想，空间有独立的价值体系，而角色也有价值体系，不能直接焊接在一起。别说做产品了，踩盘时，要把产品看懂看透，你要能理解清楚空间和角色的相互关系，必须先理解这个城市。
城市是空间和角色的母体，每个城市的空间估值逻辑和角色类别都有差异，所以我说万能产品行不通。为什么呢？因为城市的母体不一样。
城市学又是一门让人昏厥的学问，规划、产业、经济地理、历史、文化，任何一项都能单列成独立学科。
做房地产的产品经理，主要学习城市的社会分工：
任何城市的经济动能、地盘和人群，都是不一样的，要将自己有限的优势，分到各个群体上，让大家都有事情做，这就是城市分工。要比几个儿女的家庭分家难多了，几乎每个城市的分工都不一样。
城市学很重要，因为城市社会分工，决定两大要点：
土地价值，土地价值不受环线、方位的控制，而是城市分工之后的产物。
顾客角色，每个城市的购房人角色都有差异，谁能买房，谁不能，也是这个城市分工决定的。
那么，你还决定做房地产产品经理么？它真的很好玩很有趣哦。
2 可以做得很浅
我想，很多房地产从事拿地和产品规划的同学，对上面的“城市学”、“社会学”、“空间学”并不陌生，因为过去的楼盘定位，知识面就是这么宽。
只是稍微做了一下技术处理，将其简单化了：
城市学：
在过往的拿地和产品报告中，对地块所在城市的基本情况，都有涉猎，比如人口、GDP、产业，以及城市框架格局、土地版图。
也算是研究了城市，尽管没触及到该城市的社会分工。
社会学：
过往还是会做客户研究，比如年龄、购房动机、购房预算，配置和配套要求。不同总价和单价房子的供应和销售量。
以刚需、改善、学区、地铁房、豪宅、度假别墅，基本能判断它所瞄准的社会角色。
空间学：
这当然是房企目前最擅长的啦，从高低配、南北向、景观轴、交通线；到小叠拼、大洋房、四面宽、五收纳，到偷面积、送飘窗、赠门厅、得房率，从新古典到新亚洲，再到新中式，已经玩得滚瓜烂熟了。
明明城市、地块、容积率、价格都完全不一样，但是开发商总能将空间做得一模一样。这真有本事。
这样的产品，我们的团队，3天能做1个，但是被禁止，谁这么做谁辞职。
所有的方案，都是浅出，但是简约不等于简单。简单的方案和复杂的方案，说的绝对不是一件事情，深入者浅出是大道，但首先得深入下去。
3 关于城市学的厚度
从GDP和人口产业去看待城市，就如以身高长相和学历，去判断人才一样。他好他差，又怎么样呢？重要的是你怎么将其用出价值。
我实在不明白许多开发商，为什么要将GDP\\人口\\产业放到第一页去判断城市，当然能比较出城市优劣，但你又不是总理，难道要给市长发红花？作为开发商，没有这个资格和权力，只能记住，指标差的城市，有卖得好的楼盘，指标好的区域，也有卖得差的楼盘。
只从开发商将城市分为1/2/3/4/5线之后，整个集团都不好了，在你重军布局1/2线时，碧桂园在3/4线当王；当你杀进3/4线城市后，1/2线城市表现出生命力。所以，基于人口/GDP和产业的划分标准，实在没意思，让你丧失战略定力。
城市性格，来自于社会分工，它拥有的资源，和它需要分配的对象，以及分配的规则，决定了城市的属性，对于开发商的价值在于，你至少可以根据城市分工，找到买房人。
我们根据城市资源和分工特性，将城市分为四大类：
第一类：枯竭型城市。
所谓枯竭，指的是人和财皆外流，城市失去了区域竞争力，可以分配的资源和可分配的对象都在减少，内核日渐枯竭。鹤岗被大家热传，是因为枯竭到一定度了。
随着高铁战略和高速成网，还会有许多枯竭型城市诞生。是不是应该抛弃呢，非也？烂船都有三千钉，枯竭城市只是外流，内核在变小，但并非消失，枯竭，仅仅是内生资源，承载不了更多的人和钱。但依然有利益既得者，依然有购房需求。
但并不是刚需，至少你大开发商的万能产品复制战略，不适合这里。
第二类：救援型城市。
救援型城市的基底和枯竭型一样，也是内核资源不足以承载更多的人和物。所不同的是，城市得到了某方面外立的“救援”，有大的血液往里面流动，如国家战略城市、旅游城市、强基建城市，乃至某个县忽然得到了产业转移。
所以，救援型城市必然有一帮人，某个产业、某个领域，成为城市的油水部门，并且业会诞生一个利益既得圈层。
需求显得更旺盛，有一定的生机，野心勃勃的人和迷茫的人，同时在城市的酒馆擦肩而过。
第三类：封闭型城市
相对于前两种城市，封闭城市的体量更大，有足够多的资源和人口基数，能形成自生闭环。表现特征是，虽然很难吸纳外地的人财物，但外地也很难吸纳走他的人财物。是城市化流动中光芒比较稳定的恒星。
大多数二线城市都有封闭城市的特点，同时也有独特的封闭城市气质，那就是“地头蛇”现象突出，凡稳定的社会结构，必然是资源山头争夺完成，自我保护能力强，强龙也未必能撕开当地的网络，夺取山头。
因为体量足够大，能形成稳定的山头，消化和盘整不断出现的机会和资源，所以封闭城市的利益既得者数量多，种类广，产品品类可以比较丰富。
第四类：吸纳型城市
顾名思义，吸纳城市，是有足够的动能，吸纳外地、外省的人和财等资源，源源不断的为其供给能量。比如，你们常谈的北上广深，以及伦敦、纽约等国际都会，都是一城成，百城枯的吸纳型城市。
这并没有什么不好，举全国之力承托一个城市，不但是发达国家的特点，也是非发达国家迅速发展的方式，据10年前的一份统计，不发达国家的首位度城市，资源占比达60%以上。
GDP高，人口基数大的，都是吸纳型城市。但反之未必，很多小城市，他未必要外地的人，但也能赚外地的钱，同样也是吸纳型城市，诸如长广三角的县城，哪怕是乡镇皆然。德国汉堡、斯图加特等，人口百万左右，但同样是吸纳城市。
吸纳城市里面有豪宅，也有本地人居所，如果吸纳人口，同样也有外地人居所，房地产产品品类丰富。
这是我们对城市的分类方法，行之非常有效。
因为城市本身来自于社会分工，任何城市的兴起和衰落，都是时代分工的结果：纽约的崛起是登陆人来自伦敦，底特律汽车业的发达，本身是因为造船，造船业的基础，是内陆的人工和土地成本很低，并且又有河道将船开出来；所以城市内部，也必然是分工的结果，从分工模式归类城市属性，有利于找到机会。
4 关于社会学的厚度
社科院每年都要发布蓝皮书，我买了几年，发现没啥用途。我们目前所能接触到的社会学研究成果，都是对现象的统计，尽管我喜欢芝加哥社会学派的研究方式：把社会当作一个整体，多做样本调查少做数学公式。
但人类社会本身是按照什么规律形成的，人类有那么多角色，每个角色定义为什么不同，为什么会出现各种社会现状，鲜有社会学领域的知识架构来说明。直到看到郑也夫教授对社会学发展脉络的梳理，比较有意思。
社会学是一门新兴学科，只有几百年历史，且影响社会学形成框架的，是生物学。
以下是社会学的框架演进原理：
1.林奈，生态链。
林奈是瑞典博物学家，在《自然的经济体系》中，发表了最早的生态链观点，认为上帝给每个动物，都分配了一个世界。大家彼此共生。
他的观点对社会学的启发在于，每个社会群体，都有天生的位置，并且组成社会生态。不仅如此，林奈的观念对经济学影响很大，他有个学生叫亚当斯密，做为著名的古典自由经济学家，所谓的自由经济，也脱胎于市场对资源的主动配置。
2.洪堡，等温线的发现者。
洪堡兄弟是德国著名的洪堡大学创建者，该校出过29名诺奖获得者，马克思恩格斯爱因斯坦，都在这里任教，洪堡是地理学家，发现了等温线。在不同温区里的物种，既有非常大的相似性。
这个观点对社会学的启发是，只有社会属性相同，那么不同地区的社会物种是近似的，比如，所有枯萎型城市的客群是类似的。
3.马尔萨斯，物种的竞争关系。
马尔萨斯是人口学家，对今天的世界影响深远，比如计划生育政策，他对自然物种的研究结论是，生存是同类的搏杀。
人口学本身也属于社会学，这个直接对应社会学，和我们看到的阶层地盘关系一模一样。比如，封闭城市都有排外性，主要排的是外来的同类；而吸纳型城市并不排外，不是因为没有山头，而是山头占有者将脏活累活给外来者干，两者的社会分工不同，变成不同物种了。
4.达尔文，适者生存。
很有名的英国生物学家，集合了之前研究者的大成。他的强者生存，物竞天择理念，也指的同类竞争关系。
同样也直接对应社会现象，比如开发商产品做不过你，但可以提高地价让做产品的没地；也可以加快先进流速，提高行业集中度。绞杀同类开发商的生存空间。
5.沃明，群落和共栖。
丹麦的植物学家，我们小学课本上学到的池塘群落，就是源自他的发现。对自然界和经济界有强烈启发。
这个对社会学的直接对应，就是组织分工，产业链。比如房地产产业里包含近百个行业，大家共同组成房地产群落，有共同的枯萎关系。而人类社会的山头主义，就是群落。
6.埃尔顿，小生境
是著名的动物生态学家，他的研究成果包含“食物链”、“组织规模”、“小生态环境“等。
这个可以直接对应到城市社会，城市的若干区域，就是小的生态环境，里面各种组织的分工关系，上下游就是食物链 ，最有趣的发现，是任何食物链的规模都不会大，以2-3种为食。
对应到组织管理上，就是管理的扁平化，一旦食物链太长，必然效率低下。
7、怀海特，大自然没有个人主义。
哲学家也来搅和了，没错，通过吸纳前人的研究成果，他发现任何一个自然界的个体，都是没有意义的，比如不能单纯的看一只鸭子，鸭子的意义是都存在于池塘群落，以鱼草为食，同时也是其天敌的食物，构成了生态。
这个观念对做产品的启发很大，比如研究客户需求的时候，以具体客户的观念是没有意义的，你必须研究他的角色，比如是丈夫还是父亲，是高管还是从业者。我们做写字楼的失败，就是只研究投资者或者老板，而不研究当地的公司。底商的失败，是只研究投资者的支付门槛，而不研究经营者、消费者共同创建的区域消费文化。
没有个人主义，任何个体的行为，都是他所在的组织分工角色决定的。
8、帕克-芝加哥社会学派的创建者
我个人是很认同芝加哥学派的观念和方法，帕克原是富商的儿子，但是大学毕业当了10年记者，战前到德国学习社会学后，在芝加哥创建了社会学派。他们创造了城市生态学。
我很喜欢看芝加哥学派的书和成果，他们擅长于从社会现象里，把城市社会生态的根根底底挖出来，比如通过“柳条公园”，看城市产业和人群的迭代，甚至有个社会学博士的论文，是亲自去街头黑帮中生存之后完成的，这本书叫《城中城》。
这也是我们城市穿透性研究方法的模板。
房地产产品经理的知识宽度，需要跨越“城市学‘、’社会学”、“空间学”，因为房子的价值属性很特殊，空间价值并不独立存在。这种行业魅力，让我迷恋。
同时，他也需要每门学科的厚度，比如不能单纯从GDP/人口数和产业去判断城市，而应该从城市资源和分配机制上，去了解城市属性，然后才能判断城市哪些行业诞生买房人。也不能直接从年龄、收入、学历、家庭结构去判断买房人要什么，每个城市的分工属性不一样，产生的小生态环节和生态链也完全不同，所以同一角色的需求迥异。
比如全世界的孩子爹都叫“爸爸”，但是因为生态关系，每个城市的爸爸，定义都不一样。那么，他们需要的房子是不一样的，因为他们眼中的孩子，以及孩子眼中的他们，有很明显差异。
而从深入剖析城市，到解剖式的客户研究，再到创造他们的空间。同城不同区域都不一样，而行业给你完成空间设计的时间，不超过2个月。
欢迎你进入产品经理的世界。责任感、聪明和勤奋，能微观，也有大局。要有40岁的阅历，30岁的野心，和20岁的激情，这样一直干到60岁。
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