一、物業供暖基礎知識
1、採暖系統構成：採暖系統主要由熱源、輸熱管道及散熱設備組成。
2、熱負荷指標：根據採暖設計規範、室內18度，室外-9度等N多因素確定的供暖需求量，一般住宅為70-90W/㎡(因地區而異），採暖總熱負荷（KW）=採暖總面積(㎡）＊單位熱負荷（KW／㎡）。
3、鍋爐類型：常見鍋爐分為常壓鍋爐和承壓鍋爐。常壓鍋爐就是無壓熱水鍋爐，是指鍋爐頂部通常不承受供熱系統的水柱靜壓力，即相當於“開式熱水箱”。承壓鍋爐，就是我們通常所見的密閉式的鍋爐，鍋爐內的汽水系統由密閉的容器和管道組成，並受火焰加熱，在工作中承受流體壓力，屬於壓力容器。
4、鍋爐供熱面積：1噸熱水鍋爐供暖面積（一噸熱水鍋爐額定蒸發量是0.7MW（兆瓦）），在北方大約可以帶6000平米,南方大約可帶8000平米。
5、供水溫度：供給熱力站或用戶的熱水溫度一般設計為95度，散熱器供水溫度為75度，地暖供水溫度為45度；
6、回水溫度：返回熱源或熱力站的熱水溫度，一般設計為70度，散熱器回水溫度為50度，地暖回水溫度為35度；
鍋爐供回水與換熱器及暖氣片溫度的關係：鍋爐供水90度，回水60度，換熱器供水55度，回水40度，暖氣片溫度50度左右。
7、供水管：向熱力站或熱用戶供給熱水的管道。
8、回水管：從熱力站或熱用戶回送熱水的管道。
9、放水閥：為排水或充水裝設在設備和管道的低點的閥門。
10、放氣閥：為排氣或吸氣裝設在設備和管道高點的閥門，一般暖氣不熱需要放氣，就通過這個閥門，
二、物業供暖服務與收費
1、供暖時間
供暖時間一般依據合同約定或法律規定執行，通常依據當地的採暖供熱等有關地方規章等政策，區分不同地區供暖週期會所有不同，南方連雲港等地約90天左右，北方漠河長達221天。如《北京市供熱採暖管理辦法》規定，採暖期為當年11月15日至次年3月15日，當地也會出臺政策性文件提前或推遲供暖。
2、供暖溫度
供暖時間一般依據合同約定或法律規定執行，一般為18度左右，具體執行國家標準。室溫：集中式採暖居室中央1.5米處氣溫的適宜範圍為16～20℃，分散式採暖居室中央1.5米處氣溫的適宜範圍為13～17℃，任何地區的冬季室內溫度均不得低於13℃。垂直溫差：指居室中央地面以上0.1米處的氣溫與距地面以上1.5米處的氣溫之差。垂直溫差過大，會使足部溫度下降，體溫調節緊張，不利於健康，一般垂直溫差應小於3℃。水平溫差：指居室內1.5米處各點的氣溫之差。一般在門口、窗口、走廊等處氣溫偏低、房間內的水平溫差過大容易使人受涼，水平溫差以不超過2～3℃為宜。
3、供暖費
一般住宅供暖費依據當地發改委或物價局出臺的有關收費標準收費，收費標準區分燃煤、燃氣等條件確定，一般為30元/㎡?採暖季。重點說明下，部分地區對於房屋超過4米的供暖區域加倍供暖。熱計量收費分為計量熱價和基本熱價，如北京地區計量熱價為0.30元/千瓦時（83.34元/吉焦），基本熱價為18元/建築平方米·採暖季。
三、常見物業供暖技術知識
1、水系統的空氣如何排除？存在什麼危害？
答：水系統的空氣一般通過管道佈置時作成一定的坡度，在最高點外設排氣閥排出。排氣閥有手動和自動的兩種，管道坡度順向坡度為0.003，逆向坡度為0.005。管道內的空氣若不排出，會產生氣塞，阻礙循環，影響供熱。另外還會對管路造成腐蝕。空氣進入汽動加熱器會破壞工作狀態，嚴重時造成事故。
2、系統的失水率和補水率如何定？失水原因通常為何？
答：按照《城市熱力網設計規範》規定：閉式熱力網補水裝置的流量，應為供熱系統循環流量的2%，事故補水量應為供熱循環流量的4%。失水原因：管道及供熱設施密封不嚴，系統漏水；系統檢修放水；事故冒水；用戶偷水；系統洩壓等。
3、除汙器有什麼作用？常安裝於系統的什麼部位？
答：除汙器的作用是用於除去水系統中的雜物。站內除汙器一般較大，安裝於汽動加熱器之前或回水管道上，以防止雜物流入加熱器。站外入戶井處的除汙器一般較小，常安裝於供水管上，有的系統安裝，有的系統不安裝，其作用是防止雜物進入用戶的散熱器中。新一代的汽動加熱器自帶有除汙器。
4、供熱系統常用到哪幾種閥門，各有什麼性能？
答：供熱系統常用到的閥門有：截止閥、閘閥（或閘板閥）、蝶閥、球閥、逆止閥（止回閥）、安全閥、減壓閥、穩壓閥、平衡閥、調節閥及多種自力式調節閥和電動調節閥。
其中：
（1）截止閥：用於截斷介質流動，有一定的節調性能，壓力損失大，供熱系統中常用來截斷蒸汽的流動，在閥門型號中用"J"表示截止閥；
（2）閘閥：用於截斷介質流動，當閥門全開時，介質可以象通過一般管子一樣，通過，無須改變流動方向，因而壓損較小。閘閥的調節性能很差，在閥門型號中用"Z"表示閘閥；
（3）逆止閥：又稱止回閥或單向閥，它允許介質單方向流動，若閥後壓力高於閥前壓力，則逆止閥會自動關閉。逆止閥的型式有多種，主要包括：升降式、旋啟式等。升降式的閥體外形象截止閥，壓損大，所以在新型的換熱站系統中較少選用。在閥門型號中用"H"表示；
（4）蝶閥：靠改變閥瓣的角度實現調節和開關，由於閥瓣始終處於流動的介質中間，所以形成的阻力較大，因而也較少選用。在閥門型號中用"D"表示；
（5）安全閥：主要用於介質超壓時的洩壓，以保護設備和系統。在某些情況下，微啟式水壓安全閥經過改進可用作系統定壓閥。安全閥的結構形式有很多，在閥門型號中用"Y"表示。
四、常見暖氣不熱各類問題原因分析及解決辦法
問題1：散熱器裡有氣體
現象：一組散熱器有幾片熱幾片不熱，對於衛浴散熱器是下面熱上面不熱，或暖氣片裡有水流聲等。特別是每年剛開始供暖的前半個月裡，由於整個小區的供暖系統裡的氣體較多，這個情況經常出現。
解決辦法：經常打開散熱器上的手動排氣閥排氣，直到流出的水裡沒有氣泡為止。
問題2：分水器閥門沒有打開
現象：有的散熱器熱，有的不熱。
解決辦法：檢測分水器上每支路閥門有沒有打開，如沒有打開，將閥門柄擰到與支管平行即可。
問題3：散熱器上的溫控閥沒有打開
現象：暖氣片不熱。
解決辦法：檢測不熱的暖氣片進回水的溫控閥有沒有打開。順時針方向為關小(S方向)，逆時針方向為開大(O方向)，如未開或開的較小，則逆時針旋到底即可。
問題4：暖氣片安裝方式錯誤
現象：暖氣片的部分片數熱，或只有下面的主管熱。如四開口(又稱上進下出)的暖氣片裝成了下進下出，水會從下面主管直接流走，只有下面主管熱，上面散熱片不熱，又如下進下出的暖氣片裝成了上進下出，會出現部分片數不熱等等。
解決辦法：找安裝暖氣片的暖通公司重新安裝或換暖氣片。
問題5：暖氣片進回水管接反
現象：在主管沒有接反的情況下，暖氣片下面先於上面熱，供暖效果比正常的要差一些。
解決辦法：找安裝暖氣片的公司調整過來。
問題6：溫控閥被堵死
現象：堵死的暖氣片不熱。由於系統裡的贓物將溫控閥內腔堵死，水無法通過。
解決辦法：找物業或暖通公司將溫控閥拆掉進行清洗或更換新的溫控閥。
問題7：暖氣片或系統中被贓物堵死
現象：家裡所有的暖氣片供暖效果比上一年或前一階段降低，或乾脆有的暖氣片就不熱了，特別是那些在室外主管上沒有安裝過濾器的用戶。
解決辦法：找物業對家裡整個採暖系統進行徹底沖洗。
問題8：供暖主管接反了
現象：上進下出的暖氣片下面先熱，上面後熱，接熱能表的主管溫度低於另一根主管的溫度。主管接反的危害很大，不僅暖氣片供暖效果差，而且供暖水從沒有安裝過濾器的回水管流入室內供暖系統，暖氣片和管道很容易被贓物堵塞。
解決辦法：如果是立管供水錯誤，則找物業公司調整過來，如果只是入戶主管接反，則找室內供暖系統的公司調整過來。
問題9：主管過濾器被贓物堵死
現象：家裡的每組暖氣片一開始熱，過一段時間多數暖氣片逐漸不熱了。
原因：管道井裡進水管上安裝的過濾器被贓物堵死了。
解決辦法：找物業清洗過濾器。
問題10：供暖系統壓力較低
現象：直接表現是室內有的暖氣片熱，有的暖氣片不熱，或者，乾脆都不熱，或效果較差。
原因：一般要保證入戶供暖壓力不小於0.3Mp(正常要在4-8Mp之間)，每年剛開始供暖時，由於物業公司害怕系統壓力高，出現爆管漏水的情況發生，有個低壓試運行階段，如果正式供暖10天后，入戶壓力仍然低於0.3Mp，就要去找物業公司解決，找暖氣片的供應商解決不了。
問題11：入戶進回水壓差較小
現象：直接表現為暖氣片不熱，或有的熱有的不熱，或者暖氣片的上面熱下面不熱等。將其他暖氣片關閉，只開那組不熱的暖氣片，這時如果熱，就代表是壓力下貨壓差小造成的。
原因：進回水壓差較小，水流速度較慢或乾脆就不流動導致，一般入戶進水的壓力和回水的壓力的差值不小於0.05Mp，否則，即使入戶供水壓力較高，由於壓差較小，就像平靜的河水沒有落差一樣，是流不動的，供暖效果當然好不了。
解決辦法：找物業公司調節入戶的壓差。
問題12：供暖水溫較低
現象：暖氣片不太熱，或雖然暖氣片有些熱，但室內溫度始終達不到國家標準18℃。一般小區供暖的設計標準都為：進水80℃、回水60℃，室溫18℃，而暖氣片的配置也是按照這個標準配置，如果水溫較低，則暖氣片的散熱量就降低，達不到室內所需的熱負荷，當然室內溫度就升不上去。
解決辦法：找物業調高入戶供暖水溫，使其達到設計要求。
問題13：暖氣片的片數配置不夠
現象：在供回水溫度、壓力壓差都達到設計要求的情況下(一般國家設計標準為進水80℃、回水60℃，室溫18℃，入戶壓力不小於0.3Mp、壓差不少於0.05Mp)，暖氣片表面溫度很高，但是室內溫度始終達不到國家標準18℃。
解決辦法：如果是房屋沒有節能設計，比如是單層玻璃窗，則加一層玻璃窗，或者換加厚的窗簾等，如果溫度還不夠，就要考慮換功率較大的暖氣片。
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