NO. 1｜壹
大家怎样看待今天的土拍？
说实话，在昨天报名截止之前我对今天的土拍还是很期待的，因为在土拍之前，我收到多家开发商的消息，称有意向参与10月30日的土拍。
周一（10月28日）上午，海伦堡投资表示，他们此次很有意向拍下锡钢地块，因为地块面积小、总价低、易开发。
结果，海伦堡还有意向的地块竟然终止出让了。
昨天（10月29日）我在南通出差，还在不断关心10月30日土拍报名的情况。
第一次问的时候，只有洛社地块有一家开发商报名，其余三幅地块暂无报名。心想，有些开发商不愿意提前暴露自己的拿地意图，都是在报名截止的最后一刻报名，还可以再给开发商点时间。
第二次问的时候，我彻底蒙圈了，三幅地块终止出让，仅洛社地块有一家开发商报名，让人大失所望。
这次土拍，对于所有人来说意义重大，拍好了将扭转楼市下行的态势；拍不好各家都要勒紧裤腰带了。
为了搞明白这次三幅地块终止出让的原因，我向所有有意向在无锡拿地的开发商打听了下情况，这些开发商给我反馈的意见是：地价太高、集团复核利润率不高等。
一家称“集团复核利润率不高”
一家称“（地价）有点贵”
唯一有开发商报名的洛社地块被华广置业以底价成交，最终楼面价为8014.11元/平。
洛社新城14号地块竞拍结果
该幅地块被华广置业以底价成交本无可厚非，因为洛社新城所有的项目几乎都是华广置业开发的，外来开发商想要“虎口拔牙”真的很难，除非和华广置业联合开发。
比如红星和华广置业合作后，才得以进驻洛社新城。
但是，华广置业为何在自己的“大本营”高价拿地呢？
我咨询了下业内人士，业内人士表示，华广置业在洛社造城属于一级开发（什么是一级开发大家可以百度），一级开发的成本比较低，所以华广置业以底价成交洛社地块最终楼面价远低于8014.11元/平。
从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类，这一点倒是很符合华广置业和洛社新城的关系定位。
NO. 2｜贰
我们来看一下这次土拍对市场的影响。
从开发商和中介这边的反应来看，这次土拍毫无波澜，仅有几家媒体发了下洛社新城地块的竞拍结果。
这次土拍对市场没有正面影响，所以从业者表现平平，但是对市场负面影响还是很大的，至少可以说明开发商对市场预期不乐观。
深耕无锡多年某头部房企营销人表示：地价这么高，让开发商怎么拿？比如经开区这块地起始楼面价就达到16216.07元/平，如果没有万科的品牌、融创的操盘能力、绿城的品质保障，其它开发商拿了等于找死。
现在万科、融创、绿城都没有拿地的需求，其它小开发商对这块地只能“可远观不可亵玩”，最终导致这幅地块终止出让。
接下来会有很多项目推出特价房，刺激成交量，完成年度业绩目标。
今年以来，开发商活跃在土地市场的身影明显减弱。
深耕房企方面，除了新力&朗诗、华润、绿城、融创、碧桂园、红星、栖霞建设外，其它房企在无锡颗粒无收。
反倒是新进房企在无锡土拍市场表现积极，如甘肃建总、江苏金领、金融街、德信、南山、长城实业、新发鸿景，有些房企拍出的楼面价让人怀疑拍地之前是否做过前期调研。
一些急需在无锡补仓的开发商表现略微沉稳，如万科、龙湖、金科、保利、中海等。
他们对拿地的态度首先要保证利润率，其次对地块的要求是宁缺毋滥。
某头部房企的前期称，他们每周要向集团提供5块地的信息和报告，每少一块地都要被行政问责，结果集团复核下来给的回复都是“利润率不高”，至今没拍下一块地。
甚至有房企的前期称，请给我一个在无锡拿地的理由，地价高没有关系，只要不限价该拿的地我们还是会拿的。
他称，现在地价高、房子限价，做出来的产品不降标降配才怪，这样会陷入一个死循环。不信可以看看无锡几个在售所谓高端住宅，都是降标降配的产物，和其它城市没法比，所以无锡短时间内不会出现真正的高端住宅项目。
业内人士表示，资金成为企业拿地的主要决定因素。
近四个月来，房地产企业的资金情况不断恶化，不断收紧的融资政策，使得拿地房企数量减少。尤其是9月以来，无锡土地市场进入快速退烧阶段。
底价成交或终止出让会成为土拍市场一段时间的主流，市场下行的趋势难以阻止。
NO. 3｜叁
我们来看一下头部房企对于拿地的态度。
今年房企中期业绩会上，万科称拿地较难，所以会谨慎；恒大表态要适度缩减规模，对拿地没有迫切性；融创则是从4月已经开始收敛拿地，孙宏斌更直言，下半年已没有拿地指标了。
8月22日，融创中国董事局主席孙宏斌表示，下半年没有拿地指标，除非特别好的机会，公司基本停止拿地。
恒大明确提出，将减少土地款支出，并适度缩减土地储备规模，进一步增加效益。
万科执行副总裁、首席运营官张旭表示，拿地多少的依据是收了多少钱回来，所以没有固定的拿地计划。
从这三家头部房企对拿地的表态至少可以说明三种情况：
首先，调控已经发挥作用，土地市场的热度正在呈现下降趋势，土地高价者得的现象已经很难维持。即便一些大型开发企业仍有比较强烈的拿地欲望，也不会再像过去那样轻率拿地，否则有可能面临较大风险。
其次，说明开发商已经出现了一定的资金趋紧现象，多数中小开发商已经没有能力再像过去那样有土地就拿，拼命抬高价格，而会更加理性、理智地对待拿地问题。
再次，说明开发商已经对未来的房地产市场持相对悲观态度，对房价走势不太乐观，特别是在中央提出“坚决遏制房价上涨”要求以后，开发商拿地的热情会受到有效遏制，拿地的冲动会越来越弱。
这三种情况从无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵那里得到印证。
沈洵就今天的土拍表达了自己的看法，沈洵表示：
今天四块居住用地，三块因规划原因终止拍卖，一块洛社新城地块以低价成交，与今年以来的土拍情况来比，土地市场是出现了降温现象！
主要原因还是房地产调控的大形势继续是从严从紧，尤其是融资收紧对房企拿地影响比较大！面临年底，企业的精力主要是抓销售抓回款抓全年指标的完成！年底资金紧应当说也是房地产企业的一个常态！
从近期房协频频在企业调研的情况看，企业拿地的愿望也还是非常迫切的，深耕无锡的决心还是很大的，对无锡房地产市场的后市还是非常看好的！只要帐能算得过来，预测项目前景较好，资金状况允许，企业还是会积极拿地的！
因此，我们不能因一次土拍遇冷而失去信心！无锡房地产市场总体还是健康的稳定的！
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