不要迷信江景房

江景房能不能買？該怎麼買？相信是每一個重慶房產投資者都思考過的問題。

我的回答是：江景房可以買，但是一定要謹慎。

江景房要貴於其他房子，買江景房的目的在於：目前江景房有較高的溢價，但是未來會帶來更高的收益。

江景房水很深，坑也很多。好的江景房，可能價就已經很貴，投資意義不大。差的江景房，可能也很貴，更加沒有投資的意義。

在沒搞清楚情況之前，外地新手客戶千萬不要迷信江景房。

某些房子質量很差，但是以江景的名頭，加高價賣給了外地客戶。這樣的事情我也見過了不少。

一、江景房水很深

不是所有牛奶都叫特侖蘇，同樣也不是所有看江的房子都叫江景房。

江景在景不在江，水平的江面，僅僅提供了開闊的視野，然而對面的城市景觀如何？這才是問題的關鍵。

很多大城市都有大江大河穿過，但並不是所有有江的大城市，都能有好的江景房。

問題在於江的寬度，江的距離過寬，會導致對面的建築物過小，景色大打折扣。江的距離如果過窄，會導致視野不夠開闊。

500米到1000米江面不寬不窄，是產生好的江景房最合適的距離。廣州的珠江，和重慶的兩江交匯處，都符合這個得天獨厚的條件，是出江景房的寶地。

即便是重慶不是所有沿江的房子都是好江景房。重慶可以產生沿江房子的區域範圍是非常廣的，河道中心線長約180公里，兩側岸線長約394公里，主城九區的每一個區都有涉及。

在長達394公里的江岸線上，到處都是沿江的房子，並不稀缺。那麼我們投資江景房還有什麼意義？

還是回到剛才的概念，江景在景不在江

巴濱路也有江景，但並不是好的江景，因為在巴濱路無景可觀，看不到由摩天大樓組成的恢宏的建築群，看不到重慶的城市天際線。

重慶有著世界公認的Top10的城市天際線，能看到城市天際線的江景才是好江景。我將重慶的江景，分為三個等級。

• 一線江景，位於南濱路，北濱路，彈子石沿岸。可以看到重慶的城市天際線。例如南濱路可以看到來福士和江北嘴，北濱路可以看到解放碑CBD，這是兩江四岸最精華的位置。

一線江景的條件非常苛刻，從上圖中我們可以看出，解放碑看南濱路的江景都不算一線江景。因為南濱路，背靠南山，沒有恢弘的建築群，景色大打折扣。

• 二線江景，雖然看不到重慶的城市天際線，但是可以看到沿江鱗次櫛比的建築群，夜晚來臨，燈火輝煌的夜景也是美不勝收的。

• 三線江景，位於不太成熟的區域，看不到燈火輝煌的城市夜景，只能看到江面，雖然開闊的江面也能給人視覺上的享受，但是並沒有太大的價值。

不管城市地段如何變遷，大江大河不會變，目前重慶已經暫停兩江四岸的開發，一線江景和部分二線江景在重慶比較稀缺，買一套少一套，這也是為什麼投資江景房的理由。

即便有好的江景，並不一定是好的江景房。無遮擋的江景房，才是好的江景房。相比正看江，夾縫看江的價值就要低不少。

買江景房一定要實地看看。

二、江景房的劣勢

江景房的劣勢主要體現在兩個方面。

第一，交通不好

一般來說江景房都位於江邊，沒有地鐵，交通不便，這是江景房的通病。以水庫神盤陽光100為例，它的對面就是渝中半島和江北嘴，正看來福士廣場和重慶大劇院，妥妥的一線江景，但就是交通不好，離地鐵很遠，公交也不多。

第二，評估價不高

評估價指銀行所認為的房子的價值，這直接影響到貸款的成數，影響我們的槓桿率，進而影響到投資收益。

江景房都位於小區前排靠近江的部分，因為能看江，所以有了較高的溢價。

但是並不是小區所有的房子都可以看江，都能有這樣高的溢價。銀行評估房子的時候，只能以小區均價來評估，不可能根據江景房的真實價格來評估房子。

江景房一般都估不足價，這是房產投資者需要慎重考慮的事情。