昨天，世邦魏理仕發佈全國第三季度房地產市場報告。報告顯示，寫字樓市場，今年前九個月新交付面積創歷史新高，第三季度全國寫字樓租金指數環比下降0.6%。空置面積主要集中在中西部城市以及新興商務板塊，而一線城市核心商務區的平均空置率仍舊低於10%。在TMT行業租戶需求驅動下，寫字樓淨吸納量錄得環比小幅增長。

零售物業市場方面，報告指出，今年前九個月，共有134個國內外零售品牌在中國開設首店。第三季度，全國零售物業租賃需求保持強勁，空置率降至6.4%，創十年新低。

倉儲物流市場方面，在消費驅動下需求保持穩定。第三季度，受益於“雙十一”前電商短期租賃需求激增，市場淨吸納量環比躍升79%。冷鏈倉儲成為新的需求增長點。

投資市場方面，第三季度大宗商業地產交易總額共達到450億元，環比增長2.5%。上海和北京兩地的大宗交易佔據第三季度總交易額的四分之三以上，其中寫字樓交易佔據主導，反映出當前投資者總體風險偏好依然較低。面對住宅銷售增速放緩以及即將到來的債務到期，高槓杆壓力下的開發商資產出售意願上升，預計2019全年大宗交易總額仍將突破2000億元。

青島寫字樓情況如何？

我們先來看今年上半年數據。

據媒體報道，2019年上半年青島辦公樓市場整體供應節奏放緩。目前，主城區核心商務區已基本完成規模增長，到2020年預計將有520萬平方米的市場存量，但是真正高品質的甲級辦公物業仍有較大缺口。新增供應放緩的同時，市場需求也持續走低，但小面積置換需求活躍。

2019年上半年青島辦公樓市場共錄得6.3萬平方米的淨吸納量，與2018年下半年的6.5萬平方米相比，整體市場需求維持低迷態勢。當前經濟形勢下，多數企業搬遷及擴張意願較為謹慎。上半年，搬遷置換的租賃成交佔比接近70%，其中約46%的成交面積為500平米以內的小面積需求，主要集中於租金較為優惠的乙級辦公項目及降價幅度較大的甲級辦公項目。從整體市場成交的租戶行業分佈來看，專業服務及貿易零售類企業保持較為穩定的市場需求。

青島近7年平均租金水平（來源戴德梁行）

與此同時，甲級辦公市場需求同樣遇冷，第二季度甲級辦公市場淨吸納量僅為0.9萬平方米。由於金融企業及外資企業的擴張意願收縮，高承租力的市場問詢量近半年持續下降。隨著甲級辦公樓市場租金不斷下探，升級需求成為市場主要補充。上半年，搬遷升級到甲級辦公樓的租賃成交佔比約為12%。

辦公樓租金方面，受市場需求疲軟影響，多數甲級辦公項目採取租金優惠或提供更高的產品附加值的策略以應對市場考驗。甲級辦公樓租金環比及同比分別下降2.3%和4.6%，至121元/平方米/月，降幅較第一季度進一步擴大，對乙級辦公樓市場帶來一定競爭壓力。因此，整體市場租金亦出現下行趨勢，環比及同比分別下降1.7%和2.5%，至85元/平方米/月。

第三季度數據

據戴德梁行披露，2019年第三季度青島辦公樓市場僅錄得2.8萬平方米新增供應。今年以來，核心商務區新增供應明顯回落，預計全年將僅有28萬平方米供應量，正在轉入存量辦公市場。在產業升級與政府導向等多因素影響下，作為核心商務區的香港中路、金家嶺金融區以及市北中央商務區三個板塊，正在以逐漸清晰的差異化定位構築青島辦公市場穩定的價值高地。香港中路是生產行為與消費行為高度融合的綜合性商務區，是高端金融機構以及外資專業服務公司進入青島市場的首選區域；作為財富管理金融綜合改革試驗區的核心區，金家嶺金融區已成為青島金融企業聚集度最高的區域；而市北中央商務區憑藉完善的商業配套、便利的交通條件快速發展成熟，正在成為互聯網、信息科技、新媒體等新經濟企業的聚集區。

第三季度，整體市場空置率環比下降1.0個百分點，至28.2%；甲級辦公樓市場空置率環比下降3.3個百分點，至41.5%。

服務式辦公需求持續增長，新媒體成新興需求亮點。2019年第三季度青島辦公樓市場共錄得6.6萬平方米的淨吸納量，短期表現有所好轉，但整體市場信心及景氣度仍處低位。對空間靈活性的重視推動靈活辦公空間需求持續增長，根據仲量聯行今年發佈的《以未來為導向：企業不動產賦能增值》調研結果顯示，全球28%的員工目前採取靈活辦公策略，而到2020年，受調研的中國企業希望將35%的不動產資產組合轉變為靈活辦公空間。而在青島辦公市場上，我們發現靈活辦公中的服務式辦公今年以來在一級和二級租賃市場均有積極表現。創聯工場今年在一級租賃市場開出三家新的項目，優客工場位於國際航運中心的項目也於今年投入運營，總租賃面積超過5,000平米。作為二級租賃市場的供應端，服務式辦公的去化表現同樣高於預期，特別是業主自營的服務式辦公空間，與同項目的傳統辦公相比更受歡迎。在需求端，企業看重其靈活的租賃模式，更看重因其融合了空間和配套的增值服務所體現的價值。

新媒體行業成為新興需求亮點。整體租賃市場中29%來自於科技媒體通訊（TMT）行業，而其中新媒體行業佔比約為三分之一，主要集中於市北中央商務區。隨著移動互聯網的發展，新媒體正在成為獲取信息的主流入口，網紅、主播、大V等注意力經濟下的主體正在快速壯大，通過資本運作形成專業化運營平臺，並逐漸升級為優質辦公空間的需求引擎。

整體經濟形勢嚴峻使市場租金持續承壓。排除新入市項目的影響後，青島整體市場租金同比下降4.1%，為85元/平方米/月。甲級辦公市場租金同比下降5.3%，為120元/平方米/月，降幅均為近五年之最，特別是散售型辦公物業的資產表現波動較大。但甲級辦公市場租金的下降也帶動了辦公升級需求，第三季度整體租賃市場中近20%來自於企業從乙級向甲級搬遷的升級需求。

梯度商務空間將逐漸形成。以三大板塊為核心的第一梯度商務空間已基本建成，隨著城市版圖擴張和人口外遷，在青島的近郊區域已經形成硬核產業主導下的新興商務板塊，西海岸作為國家級新區，憑藉高度開放的臨港產業正在快速聚集上下游相關企業，高新區以高新技術企業為依託產學研協同發展，即墨藍谷正在成為科研院所和研發機構的創新高地。西海岸、高新區和藍色硅谷正在構築青島第二梯度商務空間。仲量聯行青島分公司商業地產部總監李強表示，“核心城區的辦公樓市場最終將進入以運營和服務為主的深層次競爭格局，近郊的新興商務區將在產業主導下成為全新的市場增長極”。

（本文僅代表作者個人立場，不構成投資及購買建議，樓市有風險，投資需謹慎）