昨天，世邦魏理仕发布全国第三季度房地产市场报告。报告显示，写字楼市场，今年前九个月新交付面积创历史新高，第三季度全国写字楼租金指数环比下降0.6%。空置面积主要集中在中西部城市以及新兴商务板块，而一线城市核心商务区的平均空置率仍旧低于10%。在TMT行业租户需求驱动下，写字楼净吸纳量录得环比小幅增长。

零售物业市场方面，报告指出，今年前九个月，共有134个国内外零售品牌在中国开设首店。第三季度，全国零售物业租赁需求保持强劲，空置率降至6.4%，创十年新低。

仓储物流市场方面，在消费驱动下需求保持稳定。第三季度，受益于“双十一”前电商短期租赁需求激增，市场净吸纳量环比跃升79%。冷链仓储成为新的需求增长点。

投资市场方面，第三季度大宗商业地产交易总额共达到450亿元，环比增长2.5%。上海和北京两地的大宗交易占据第三季度总交易额的四分之三以上，其中写字楼交易占据主导，反映出当前投资者总体风险偏好依然较低。面对住宅销售增速放缓以及即将到来的债务到期，高杠杆压力下的开发商资产出售意愿上升，预计2019全年大宗交易总额仍将突破2000亿元。

青岛写字楼情况如何？

我们先来看今年上半年数据。

据媒体报道，2019年上半年青岛办公楼市场整体供应节奏放缓。目前，主城区核心商务区已基本完成规模增长，到2020年预计将有520万平方米的市场存量，但是真正高品质的甲级办公物业仍有较大缺口。新增供应放缓的同时，市场需求也持续走低，但小面积置换需求活跃。

2019年上半年青岛办公楼市场共录得6.3万平方米的净吸纳量，与2018年下半年的6.5万平方米相比，整体市场需求维持低迷态势。当前经济形势下，多数企业搬迁及扩张意愿较为谨慎。上半年，搬迁置换的租赁成交占比接近70%，其中约46%的成交面积为500平米以内的小面积需求，主要集中于租金较为优惠的乙级办公项目及降价幅度较大的甲级办公项目。从整体市场成交的租户行业分布来看，专业服务及贸易零售类企业保持较为稳定的市场需求。

青岛近7年平均租金水平（来源戴德梁行）

与此同时，甲级办公市场需求同样遇冷，第二季度甲级办公市场净吸纳量仅为0.9万平方米。由于金融企业及外资企业的扩张意愿收缩，高承租力的市场问询量近半年持续下降。随着甲级办公楼市场租金不断下探，升级需求成为市场主要补充。上半年，搬迁升级到甲级办公楼的租赁成交占比约为12%。

办公楼租金方面，受市场需求疲软影响，多数甲级办公项目采取租金优惠或提供更高的产品附加值的策略以应对市场考验。甲级办公楼租金环比及同比分别下降2.3%和4.6%，至121元/平方米/月，降幅较第一季度进一步扩大，对乙级办公楼市场带来一定竞争压力。因此，整体市场租金亦出现下行趋势，环比及同比分别下降1.7%和2.5%，至85元/平方米/月。

第三季度数据

据戴德梁行披露，2019年第三季度青岛办公楼市场仅录得2.8万平方米新增供应。今年以来，核心商务区新增供应明显回落，预计全年将仅有28万平方米供应量，正在转入存量办公市场。在产业升级与政府导向等多因素影响下，作为核心商务区的香港中路、金家岭金融区以及市北中央商务区三个板块，正在以逐渐清晰的差异化定位构筑青岛办公市场稳定的价值高地。香港中路是生产行为与消费行为高度融合的综合性商务区，是高端金融机构以及外资专业服务公司进入青岛市场的首选区域；作为财富管理金融综合改革试验区的核心区，金家岭金融区已成为青岛金融企业聚集度最高的区域；而市北中央商务区凭借完善的商业配套、便利的交通条件快速发展成熟，正在成为互联网、信息科技、新媒体等新经济企业的聚集区。

第三季度，整体市场空置率环比下降1.0个百分点，至28.2%；甲级办公楼市场空置率环比下降3.3个百分点，至41.5%。

服务式办公需求持续增长，新媒体成新兴需求亮点。2019年第三季度青岛办公楼市场共录得6.6万平方米的净吸纳量，短期表现有所好转，但整体市场信心及景气度仍处低位。对空间灵活性的重视推动灵活办公空间需求持续增长，根据仲量联行今年发布的《以未来为导向：企业不动产赋能增值》调研结果显示，全球28%的员工目前采取灵活办公策略，而到2020年，受调研的中国企业希望将35%的不动产资产组合转变为灵活办公空间。而在青岛办公市场上，我们发现灵活办公中的服务式办公今年以来在一级和二级租赁市场均有积极表现。创联工场今年在一级租赁市场开出三家新的项目，优客工场位于国际航运中心的项目也于今年投入运营，总租赁面积超过5,000平米。作为二级租赁市场的供应端，服务式办公的去化表现同样高于预期，特别是业主自营的服务式办公空间，与同项目的传统办公相比更受欢迎。在需求端，企业看重其灵活的租赁模式，更看重因其融合了空间和配套的增值服务所体现的价值。

新媒体行业成为新兴需求亮点。整体租赁市场中29%来自于科技媒体通讯（TMT）行业，而其中新媒体行业占比约为三分之一，主要集中于市北中央商务区。随着移动互联网的发展，新媒体正在成为获取信息的主流入口，网红、主播、大V等注意力经济下的主体正在快速壮大，通过资本运作形成专业化运营平台，并逐渐升级为优质办公空间的需求引擎。

整体经济形势严峻使市场租金持续承压。排除新入市项目的影响后，青岛整体市场租金同比下降4.1%，为85元/平方米/月。甲级办公市场租金同比下降5.3%，为120元/平方米/月，降幅均为近五年之最，特别是散售型办公物业的资产表现波动较大。但甲级办公市场租金的下降也带动了办公升级需求，第三季度整体租赁市场中近20%来自于企业从乙级向甲级搬迁的升级需求。

梯度商务空间将逐渐形成。以三大板块为核心的第一梯度商务空间已基本建成，随着城市版图扩张和人口外迁，在青岛的近郊区域已经形成硬核产业主导下的新兴商务板块，西海岸作为国家级新区，凭借高度开放的临港产业正在快速聚集上下游相关企业，高新区以高新技术企业为依托产学研协同发展，即墨蓝谷正在成为科研院所和研发机构的创新高地。西海岸、高新区和蓝色硅谷正在构筑青岛第二梯度商务空间。仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示，“核心城区的办公楼市场最终将进入以运营和服务为主的深层次竞争格局，近郊的新兴商务区将在产业主导下成为全新的市场增长极”。

（本文仅代表作者个人立场，不构成投资及购买建议，楼市有风险，投资需谨慎）