今天看到一个消息，让人哭笑不得。

虽说楼市入冬已成共识，深圳一高端楼盘却吸引了市场的目光，前500号摇号中签客户能进场选房，且选房时间不能超过2分钟，500万元诚意金、1508万元入场费，500号人争夺192户房源。

数据显示，该项目的备案均价13.1万元/㎡，单价区间为10.8万元/㎡-19.67万元/㎡，其中，价格最高的预售价达7787.66万元。

看来，土豪们对房子的热情，丝毫没有随着天气转冷而消退。

但是，一个高端楼盘绝对代表不了目前的深圳房地产市场，同样的，深圳也绝不是全国楼市的风向标。

数据显示，2019年至今我国破产房企达到了378家，其中广东数量最多，高达60家，占比15.87%，浙江、江苏所占比例也都将近10%。

江浙粤的杠杆率最高，房价最高，房企破产也最多，连这些热度极高的城市，房企的生存状态都日益变差，中西部诸多中小城市的处境可以想象。

这就是目前的楼市，不同的城市，不同的房子，人们的态度可以说是“爱恨交织”，有的地方，有的楼盘能够畅销，有的房子却只能被打入冷宫。

那么，20年后，房子会变成“香饽饽”还是“烫手山芋”？

我们可以从以下几个方面逐个分析。

第一，新增货币与楼市之间的关系。

过去这些年，M2年均增速达到15%以上，从2008年至今，货币总量从40万亿增至167万亿，算上银行理财、信托，真实的流通中货币应该增加了5倍左右。

这些新增货币，都流入到了房地产之中，房价自然会水涨船高。

但是，今年10月份开始实行房贷利率换锚LPR，以后买房子，要参考5年期LPR的水平，央行规定首套房不低于这个水平，二套房至少要加60个基点。

这就给各地的银行提供了非常大的自主空间，从目前已经平稳换锚的城市来看，整体利率没有什么变化，但未来必然会逐步向刚需倾斜。

LPR的报价，创造性的把1年期和5年期的LPR分离开来，以10月21日LPR(贷款报价利率)第三次报价为例，据央行官网显示，1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。

1年期是实实在在的降低，5年期一直按兵不动，这就引导资金去融资利率更低的实体经济领域，去工厂，去新经济制造业，去港口，去小微企业，唯独房贷利率，依然高高在上。

长期来看，新增货币优先会向实体经济流动，而不会选择房地产。

第二，人口流动格局的变化。

人口流动，是决定房价最基础的因素。

为什么说深圳的豪宅无法代表全国的房地产市场？因为京沪广深是极特殊的几个城市，无法代表数百个三线以下的城市.

大城市因为学区、医院、商业、工作需求等因素，太过稀缺，吸引了越来越多的人口，中小城市的持续流出现象却不容忽视。

数据显示，2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人，据预测，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。

目前，长三角已经是中国发展最为成功的城市群之一，在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万，占全国人口的11%。

珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。

可以预见的是，人口流动呈现出“孔雀东南飞”的特征，依然会在未来持续，大城市的房产，依旧是“香饽饽”。

第三，劳动力年龄结构的变化。

近20年来，房地产市场崛起的秘密，就在于人口红利，说得更具体一些，其实是劳动力红利。

北大教授苏剑在10月20日举办的第三季度宏观经济形势分析会上称，我国的人口峰值可能出现在2017年，大概是12.813亿，峰值劳动力人口出现在2013年，大概是8.557亿，去年可能已经开始出现了人口的负增长。

2013年，恰恰是房地产每千人开工面积的巅峰，也恰恰是劳动力人口开始走下坡路的起点。

国际上，一般把15-64岁这个年龄段称之为劳动力人口，6年前已经出现了回落的趋势，未来的形势更加不容乐观。

民生证券研究所此前发布报告指出，2015至2025年，劳动力每年减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。

劳动力红利越小，人们改善置业，刚需首套房的需求也会越少，那些学区房、远郊楼盘、洋房，很难再找到合适的买家。

此外，我国老年抚养比加速上升，预计在2030年会达到25%，较2010年增长一倍；2050年达到46%（相当于日本2018年的水平），2080年将会达到69%。

总抚养比越高，说明人群中劳动人口占比越低；配合持续下降的出生率，表明社会老龄化程度在加深。而年轻劳动人口，正是登记结婚的主力人群。

因此，在人口总量和人口结构的双重作用下，房地产将面临巨大的需求下行压力。

综上所述，20年后，绝大部分城市的房子都是“烫手山芋”，只有极少数的热点大城市的房产，因为教育、医疗资源的稀缺性，依然会是“香饽饽”。

关于这个问题，地产大佬孙宏斌就给出了答案。

10月30日，2019年胡润房地产企业家榜单出炉，首富许家印以及曾经的首富王健林均财富大幅缩水，融创老板孙宏斌则财富增长225亿，表现十分抢眼。

孙宏斌曾说过：我一直说这个行业分成两块，一块是投资，一块是盖房子，投错了盖什么房子都亏钱，投对了，你地买对了盖什么房子都挣钱，这是房地产行业最难的。

他的未来的判断很明确：虽然谁也无法判断将来，但是房地产这个行业我感觉绝对不存在大幅上涨的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波动的，甚至是十年里，都是在波动里面。当然，每个城市都会不太一样。

所谓“波动”，指的就是不上不下，平稳过渡，三四线楼市稳中有降，少数一二线城市稳中微涨，这就是孙宏斌的答案。

专家也给出了“结论”。

年初，中国首席经济学家论坛研究院院长、 上海财经大学教授盛松成在“2019中国首席经济学家论坛年会”上表示，未来我国房价将总体平稳，只要长期房价平稳，人均收入和GDP超过房价增速，十年、十五年以后，我们的房价收入比就砍掉一半，只有这样我们的房地产才可以平稳健康发展。

盛松成今年已经63岁了，老教授的结论很明确：只有让房价保持平稳，人均收入的增长速度，才能超过房价的上涨速度，最终使高高在上的房价收入比回归合理，平稳，就是未来楼市发展的趋势。不管是“香饽饽”还是“烫手山芋”，买房就能增值的那个年代已经不会再出现了。