这轮房地产周期之长，超出了大部分投资者和研究员的预期，也打破常规的地产研究逻辑。
从2004年底开始，中国经历了三轮完整的房地产周期，基本上都在40个月左右。但是2013年开始，这轮周期已经有六年了。
尽管很多分析师在2017年底做年度展望的时候，就认为2018年房地产投资增速会掉头向下（甚至转负），但是并没有发生。现在都2019年了，房地产投资增速仍然看不到下行的趋势。
并且，这一轮房地产周期出现了很多奇怪的情况：
1、 房地产销售对房地产投资的领先几乎消失，本轮销售周期在2016年4月见顶回落，但是投资一路上行；
2、 房地产新开工和竣工的剪刀差逐步扩大，目前仍然没有收敛的迹象，所以水泥牛逼，建筑装饰和钢铁苦逼；
3、 三四线城市房价的坚挺超乎想像，三线城市房价的同比涨幅自2017年中开始，一直高于一线和二线。
如果非要从事后的角度找一些理由的话，我认为这轮地产周期持续时间如此之长，有以下几点原因：
1、15年以来持续的货币政策宽松，和房地产相关性最强的中长期贷款利率2015年一直并没有上调；
2、需求一直相对稳定，太平洋证券报告总结了国内房地产的四个主要需求：城镇化需求、二胎需求、结婚需求、改善需求，这四个需求在15年以来保持了相对稳定；
3、15年底开启的供给侧改革，在一定程度上就是在需求稳定或者小幅变小的情况下，强行压缩了供应，使得房价大涨，而限购等各项措施导致房价不跌的预期一直存在；
4、棚改货币化安置使得居民购买能力在短期内有了大幅提升，棚改从2010到2013年的300万套左右，到15年到18年的600万套左右。
这些从15年开始的政策，几乎扭转了地产下行的动力，使得这轮房地产周期如此之长，可以说，15年以来中国经济的韧性，房地产的韧性功不可没。
但是，人为的托底只是延长了周期，并没有改变周期。现在房地产的上行周期有多长，当拐点出现时，下行周期一样长，可能会更痛苦。
所谓逆周期调节，我认为并不存在，只是让周期延长，让拐点来的更晚一些。因为你并有实现市场出清，只是让病晚点发作。
为什么房地产如此重要，因为他与金融周期息息相关。按照2017年三季度央行货币政策报告的说法：
1、金融周期主要是指由金融变量扩张与收缩导致的周期性波动。
2、评判金融周期，最核心的两个指标是广义信贷和房地产价格，前者代表融资条件，后者反映投资者对风险的认知和态度。
3、房地产是信贷的重要抵押品，因此两者之间会相互放大，从而导致自我强化的顺周期波动。
4、当经济周期和金融周期同步叠加时，经济扩张或收缩的幅度都会被放大；而当经济周期和金融周期不同步时，两者的作用方向可能不同甚至相反，会导致宏观调控政策的冲突和失效。
实际上，包括我自己在内，都认为最晚18年底房地产周期就会出现拐点并向下，然后带动金融周期向下，但是事实上并没有。
当然，包括彭文生在内的很多经济学家认为中国的金融周期实际已经发生拐点，只是没有加速下行，这个观点值得重视。
因为如果我们用社融增速来代表广义信贷，那么我们可以清楚的看到，广义信贷指标的确进入下半场。
那么，这一轮房地产周期是不是已经发生拐点了呢？如果从社融对房地产投资的领先来看，应该是进入下半场了，但是房地产投资进入下半场，是不是对应房价也进入拐点？
这是目前最难判断的地方。
从微观上看，房地产企业融资难度已经是历史上最困难的时期之一（看看HD和BGY的商票价格，龙头如此，其他的可想而知），中小房企的破产频率越来越高。
如果从2016年供给侧改革的结果来看，曾经过剩的煤钢价格大涨，淘汰中小落后产能，大型特大型企业兼并重组，然后煤钢价格进入一个缓慢的下行期。
房地产也有可能产生这一结果。中小房企被淘汰，大型房企也进入整合，然后房地产价格进入一个缓慢而漫长的下跌周期。
至少房价的增速已经出现明显的下行，实际上一线城市近两年的房价涨幅几乎为零，那么接下来，会在什么时候进入负增长区间呢？
我认为很快就会到来。
所以，在社融增速出现拐点向下的情况下，如果房价也出现拐点向下，那么我们可以确定金融周期出现了真正的拐点。
在金融周期下行阶段，可能所有人都会非常难受。
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