金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
01
作為投資人，在做土地拓展過程中，一定程度上接觸最多的可能就是行形形色色的居間人。
通俗點說就是推薦人，中間人。
現在從一個律師角度來分享，在做房地產投資併購項目時，尤其交易模式初判時涉及的基礎的法律知識以及如何辨別各種中間人。
從原則上來看，地產投資人應當與項目推介人和平共處，這樣說是因為我們需要從這類人中獲取土地信息。
但是由於項目推介人形形色色，專業的非專業的吹噓哄騙的什麼類型都有，所以也不能蓋棺定論否定這類群體。
既不能輕易拒絕任何一個推薦給你信息的居間人，但又不能因為居間人提供的不專業的信息，自己判斷不了降低工作效率。
因此要高效的識別推薦人的實力和項目的真實性就非常重要。
02
案例一：關於居間人向你索要資料。
中間人要求提供個認購意向書、居間服務合同、資金證明。。。然後才能給你項目資料。
招式拆解：
很多中間人要這些東西，有一種可能其實是他原本沒有取得業主委託也沒有拿到這些土地證等項目資料，他希望憑藉你提供的上述資料取得業主信任委託。
案例二：有關二級市場土地轉讓條件。
有一次，和一個項目推介人談，對方說：這塊地的老闆跟當地國土局局長很熟，這塊地可以直接辦土地過戶的！
招式拆解：
總結一句話：土地不是你想賣，想賣就能賣。相關行政主管部門在辦理土地過戶手續時，一定是要申請人提供一堆資料審核的，其中最重要的兩個核心資料就是土地證、審計報告。
案例三：是關於共管賬戶/監管賬戶。
對方提出的一個商務條件是，雙方簽訂協議後，對方名義開立的共管賬戶，然後我們向該賬戶打1000萬的定金進去，作為雙方合作的基礎。或者設立監管賬戶，但同樣必須是對方名義開立的。
招式拆解：
我們先不考慮共管賬戶和監管賬戶的區別，誰更優的問題。說到底，就是個銀行賬戶，以對方名義開立的銀行賬戶，就是對方的賬戶，對方隨時有可能通過其他途徑將賬戶中的錢套走。
案例四：有關法院執行程序、破產程序法律規定。
我們曾經遇到一個對方稱是通過司法拍賣方式拿地的項目，說是跟這個法院院長很熟，讓我們參與法院組織的目標地塊的司法拍賣，正常繳納拍賣款取得目標地塊！
招式拆解：
後來我們在網上查詢到，這塊地的項目公司已經進入破產程序了。從現行的法律規定，我們知道區法院就不會再管這事了，我跟區法院交錢就是竹籃打水。
案例五：有關土地使用權使用登記制。
這塊地現在就是這個公司的！我們收了他的股權，這塊地就是你的啦！看，這是我們在國土局打印出來的紅線圖。
招式拆解：
判斷單位和個人是否享有土地使用權，就要看縣級以上人民政府核發的證書，這個證書的名字叫做《國有土地使用權證》，不是出讓合同、更不是紅線圖。。。其他的都是居心叵測！
案例六：爛尾項目歷史遺留問題的解決方式。
我們之前接觸過的一個爛尾的項目，對方我們不給盡職調查，要求直接籤合同！
對方還解釋說，這塊地是有很多歷史遺留債務，政府幫忙墊了一部分的，不過沒關係，現在是什麼年代啦，我們先要求政府直接辦土地過戶然後再還錢。而且這個項目和政府是什麼什麼關係。
招式拆解：
幾十年前的老城區商業地塊，爛尾還不給盡職調查，這裡面多少鍋（債務）我要背？
對於爛尾項目歷史遺留問題，處理的原則基本上都應當是，在合作協議簽署之前或者在付款前，鎖定與項目有直接關係的債權債務，並且通過重新簽署債權債務確認書明確債務償還的時間、方式等，保證歷史遺留問題不會影響合作方對項目的重新開發，否則我們就有權解除合同終止合作。如果不能做到這點，不會有誰願意去做接盤俠。
案例七：創新型工業用房（M0）產權分割
這個是有段時間，廣東這邊剛出孵化器等新型產業用地的政策時候，有個中介過來推介工業用地，說現在國家出新政了，工業用地可以分割產權啦！
招式拆解：
國家層面的法律法規沒有明確規定工業用房產權分割問題，但是，在各個地方層面，工業用地使用權是不允許分割出讓的，只允許整體出讓。
03
看著上面案例，再想想自己接觸的形形色色的中間人，是否有的很熟悉呢。
想想很多投拓人也是累覺不愛，造成這一亂象可能跟這個行業入門門檻低有很大關係。
結合接觸的各種案例，我們把項目推薦方大體分為以下幾種類型：
非專業居間型
他只是剛好認識了某個項目的業主。他可能也是剛剛進入居間這個圈。他也可能只是順便幫別人傳播信息。
吹噓哄騙型
號稱自己擁有中央領導、省裡領導等豐富的政治、社會資源，誇口有調農用地指標、改變土地用途的能力等等
專業居間型
他現在或者以前就是某公司的投資大拿。具有豐富的項目投資經驗，與業主有一定深度的往來。
PS:大家在拓展項目時，遇到的居間人都哪種類型，你是如何應對的呢，歡迎評論區留言。
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