01
山後的房子，也敢賣8萬？
有產業的區域，房價就會有支撐。如果是產業+學區，那房價就要佔據高地了。
比如海淀。
東西城因為極為特殊的原因，成為北京房價最高的地方，而海淀憑藉著多年的產業發展，以及海淀家長們對教育的狂熱，讓海淀房價成為僅次於東西城的存在。
然而，在海淀，有一個板塊，即使房價已經接近8萬，依然還是有很多人diss，覺得他不配，這個板塊，就是西北旺。
一句話概括這個板塊就是：“產業的高地，教育的窪區”。
西北旺之所以被diss。很大一個原因在於——位於山後區域。
對於房產投資者來說，熟悉一個區域的地理環境，是非常重要的事情。當一個區域被高鐵、高速、自然條件形成的山河分割的時候，這個區域的發展往往不平衡。
因為資源總是選擇在最有利的交通條件下集中。
想要了解西北旺的情況，就不能不提海淀區的規劃。
迄今為止，海淀區的規劃，依然和海淀的地勢有非常重要的關係。
我們看海淀的地勢。海淀和北京總體地勢是一致的，西北高東南低。
轄區內的西山，是太行山的一條支阜，宛如騰蛟起蟒，從西方遙遙拱衛著北京城。因此，古人稱之為“神京右臂”。
請注意下圖的小紅點，百望山所在地，這裡是太行山脈的最東端，也是海淀發展不平衡的分割點。
人們習慣性的把百望山南部叫山前（約210平方公里）；北部叫山後（面積約226平方公里）。
那麼海淀的核心在哪裡？ 我們來看海淀分區規劃（2017-2035年）的草案。
其中明確了“一帶一核多極體系”。請注意，紅框內是得分點，已經圈出。
海淀的核心是三山五園和中關村科學城核心區。也就是在山前。
至於永豐啦、翠湖啦，當然也是發展級，只是在一眾發展級中並不特別突出。更不要和核心區比。
所以，對於不熟悉情況的人來說，一提到海淀，中關村啊，頤和園啊，清華北大啊，厲害厲害。但他們不清楚，這些全部是山前地區。
而海淀本地人經常說的一句話就是“山前、山後，一個天上一個地下。”
所以，有一個海淀哥們是這麼評價西北旺的：“山後也配賣8萬？要瘋啊”
02
剛需不配住海淀
看到這裡，可能有朋友質疑我了。
貓叔，你看山後幾個新盤，比如翠湖三傑，不也賣的不錯麼？山嶼湖、翡翠雲圖、葛洲壩北京紫郡蘭園不也都賣的不錯麼？有人買，就說明人家有價值呀。
（圖：新浪北京房產）
呵呵，能沒人買麼。
看看海淀歷年來的供應量吧。除了2010年上半年海淀新房供應了3000套之外，從2011年開始，海淀新房的供應量直接腰斬。
有統計稱，從2013年到2018年長達六年的時間，海淀只供應了8975套商品住宅。這個比例，在全北京市的佔比，只有4%，幾乎可以忽略不計。
更何況，這些商品住宅的供應，大部分是改善房。剛需想買也是買不起的。
海淀剛需處於擁有十分強烈的購房需求但沒有新房源的痛苦之中。實在等不了的，只能去昌平、石景山，甚至房山……
所以，這幾年的情況是：剛需不配住海淀。
盼望著，盼望著，新房來了，2019年供應大年到了。
坑爹的是，供應幾千套房源，統統在山後，統統在山後，山前依然不會有哦親~
但好歹，剛需碼農們有了新的選擇，以後——上莊、蘇家坨、溫泉、西北旺，這些傳統的農村地區，清一色的山後樓盤，將成為剛需們置業的家園。
2019年的住房情況是：剛需不配住海淀山前。
山前沒有新盤，原因在於，海淀在下一步很大很大的棋。
因為山前山後發展極其不均衡，海淀基本80%以上的資源都被傾斜到山前，而有50%以上面積的山後，居住著大量的農轉居、進城務工人員等等。
如何解決這些人的就業問題、實現區域均衡發展呢？
這就要提到“海淀北部生態科技新區”了。
2009年，中關村被批覆為“國家自主創新示範區”之後，海淀趁熱打鐵，調整了北部地區的發展規劃，提出建設“海淀北部生態科技新區”。
新區幾乎包括了整個山後區域。新區還有個很洋氣的名字，叫做CID，是中關村創新中心區的英文縮寫。
簡單粗暴的理解新區規劃，那就直接把其看作“中關村2.0”版本吧。這個新區最大的優勢是地多人少，還能直接承接中關村的部分產業轉移——其他區招商引資別提有多難了，但海淀有先天優勢啊（此處應有昌平和豐臺的吐槽）。
整個地區由西北旺、溫泉、蘇家坨、上莊四個鎮組成，當時戶籍人口才12萬。而規劃中的新區預計容納居住人口是30-38萬人，提供就業崗位45-62萬個。
如今隨著山前核心區的人口飽和，居住用地的零供應，且未來15年海淀人口規模不能再增長，那麼海淀人口新增加的地區，也只有山後了。
實際上，在2010年版的新區的規劃中，對於用地也非常剋制，總建築用地只有69平方公里，佔總面積的30%，剩下70%的空間都是綠地。
我們看下圖，只有黃色的地塊可供居住。中間是一個大綠心，居住用地組團分散在四個方向，總建築規模大概是1000萬平方米，也就是1000公頃——什麼概念呢？按照土地供應大年2017年北京的建設用地供應計劃，大概全年是1200公頃，共計約25萬套住房。
粗略估計，山後會有20萬套住房的總量。但總體上，即使是山後，土地供應也非常剋制。屬於一年半載的出一塊地解渴的狀態。
未來山後置業，左右逃不過溫泉，上莊，西北旺，蘇家坨這四個板塊。
西北旺是產業集聚地，二手房市場也比較成熟了。
溫泉鎮是正在開發的板塊，翠湖三傑的新盤就在這裡，交通條件、商業配套比西北旺還不如。
至於上莊和蘇家坨……那裡目前還是徒步、騎行，搞農家樂的好地方。
所以即使我再diss山後，也不能不承認，西北旺屬於山後最好的板塊了。沒有之一。
這裡互聯網巨頭扎堆，跳槽十分方便。而且沒有什麼娛樂設施，適合專心搞技術、搞科研。
更重要的是，對開發商來說，作為互聯網宇宙中心，環境又好，最適合做高端改善的住宅產品，隨便幾個高薪企業的管理層，就能支撐房價了。
至於配套，我記得一年前去西北旺調研商業配套，要寫一篇報告交給甲方，中午實在餓了，就在大眾點評上找啊找啊，終於找到一家看起來大一點的館子，吃了一頓剁椒魚頭。
有人說，在西北旺人均20元以上的飯館活不下去，不知道是真的假的。
我思來想去，這麼要商業配套沒商業配套，要教育也只有中關村二小百旺小區的地段，均價8萬是為什麼。
為什麼不買德勝門，為什麼不去看看山前，為什麼不去國貿、望京？想了想，也只有——碼農們雖然賺錢多但經常熬夜加班，為了節省時間這一主要原因了。
04
剛需手握500萬，海淀還能選哪裡？
如果手握500萬，不看海淀，那麼昌平的回龍觀、石景山的蘋果園、八角、金頂街，西城的廣安門外都可以看看。
但如果對海淀有執念，除了溫泉鎮的翠湖三傑，還有哪裡能看呢？
先說不太可能買得到的西山錦繡府吧。
鑑於很多人問，這裡統一回答下吧。這個樓盤怎麼說呢，剛需們重在參與。
關於項目信息就不多說了，很多號都寫爛了。我只給個結論就是：如果不綁定倉儲、車位，那麼大概率買不上。
為什麼呢？
1、一開始遮遮掩掩說要內部消化，整個項目當成內部職工住房來開發，之後傳出了“請喝茶”的消息，才不得不放出一部分房源。
2、這個地塊對外宣傳的是，限均價58622元/平，且最高銷售單價不超過61554元/平。這個價格和周邊二手呈現明顯的倒掛，整體差價在2-3萬。
3、如此低的售價，外立面採用局部石材立面、金屬挑簷等主材，內部裝修採用原木地板，局部石材，物業費為7.4元/平方米·月，這像是賣給剛需的嗎？這像是6萬的限競房嗎？老闆不傻，成本明擺著，不可能虧錢做。
4、公司是科技公司，不是房地產開發商，不著急高週轉，規劃了五期開發建設，
可以慢慢賣。5、至於是否強制捆綁，完全看說辭。“我們不會強制捆綁，但推薦購買倉儲和車位哦親。”如果不買倉儲和車位，那麼開發商不願意賣給你，有的是辦法。
所以只需要討論，如果加上倉儲、車位，那麼西山錦繡府是不是還值得買？
如果車位+30平米的倉儲，那麼首付加100萬，均價要7萬以上。且不說垃圾場的因素，因為不是學區房，很大幾率不是中關村二小的劃片區域，如果是其他小學，這個價格就是雞肋了。
因為周邊價格倒掛的樓盤，無論是春夏秋冬四姐妹（秋露園、夏霖園、春暉園、冬晴園），還是中海楓漣山莊，都是學區房的單價。
在這裡也說一句，之前有人問我，山後有哪些不錯的小學。
按照學區劃分的話，無論是上莊西北旺學區，還是溫泉蘇家坨學區，我這裡沒有推薦的小學。= =
另外，500萬的剛需板塊，還可以看看清河、西三旗板塊，清河什麼品類的樓盤都有，可以選選，西三旗還有不錯的次新房。
如果看學區，也可以看看中關村學區、八里莊學區、羊坊店學區等等的老房子。
因為篇幅關係，這裡就不展開啦。
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