隨著經濟的快速發展，大到城市，小到農村都發展起來，而大家對城市的第一印象，無非是非常多的高樓大廈，彷彿摩天大樓就是城市的代名詞。至於城市化，本質上就是人口的城市化，是城市人口逐漸增多的象徵。人口增多必然會帶來更多的住房需求，可以說城市化進程加快，其實也等於住房需求增多，放眼望去，城市裡遍眼都是密密麻麻的高樓大廈，動輒20層以上的住宅樓房，可以說人口和樓市，註定有“扯不清”的關係。

回顧這些年房地產變遷，不難發現，勞動人口越多，買房需求就越旺盛，房市上漲的潛力也就隨之增大。1981-1991年，這段期間新生兒達到井噴，大部分人都在2008-2019年間進入社會，巧合的是，恰恰在這段時間，樓市不斷膨脹擴大。數據顯示，房地產開發投資在2018年已經超過12萬億，年均增長24.8%，商品房銷售面積也攀升到2017年的16.9億平米，連翻了56倍。結婚要婚房，有了孩子要改善房、學區房，還要給子女買房，可見，這些人口才是房地產最核心的中堅力量。有正，必有反，房市的高速發展的同時也落下“後遺症”，症狀的根本，是這些年埋下的2大“伏筆”，難道買房能帶來安全感？

購房者還有多大的負債空間？9成家庭擁有一套房，槓桿率逐年增加，房價再想撐久一點，基本不可能

據易居《全國居民購房槓桿研究》報告指出，2019年三季度住戶部門槓桿率繼續上升至56.3%，環比上季度上升1個百分點，同比去年同期上升4.1個百分點。從歷史數據來看，在2009年以前，住戶部門槓桿率一直保持在20%以下的水平，隨著“4萬億”的政策刺激，房市快速回暖，在此後的9年間，住戶部門槓桿率增長了35.3個百分點。國際清算銀行數據顯示，2018年末，所有統計國家的住戶部門槓桿為59.7%，發達國家為72.1%，新興市場國家為39.9%。要知道，歐美、日本之所以擁有超60%的住戶部門槓桿，可在我國快速上漲的同時，他們已經經歷不同程度的去槓桿。

也就是說，我們的住戶部門槓桿整體低於發達國家，但是房產佔比卻居高不下。由經濟日報社《中國家庭財富調查報告》指出，城鎮居民家庭房產淨值佔家庭人均財富的71.35%，農村居民佔比52.28%，此外，93.03%的居民家庭擁有一套住房，擁有兩套及以上住房的家庭佔比為3.82%，沒有住房的家庭僅佔3.14%。房說君認為，正所謂，市場上漲時槓桿助你上天堂，在市場低迷時槓桿卻推你下地獄。尤其是在2016年，樓市開啟風頭正火的行情當中，高槓杆投機客用低首付等各種方式鑽空子，把買房倒賣變成一種謀生工具。

從一項數據中可以看出，房貸收入比從08年末的22.6%增至60.5%，相當於月收入1萬元，要支付房貸6050元。現在回想起來，“按揭買房”果然開啟了一輪新的經濟週期，要知道在2000年上下，前有國企改制後大批量居民下崗，後有金融危機帶來的百孔千瘡。伴隨著百姓按揭貸款，由此帶活了經濟，房地產還成了重要支柱。不過，當地產政策越來越嚴格密集，5年以上的限購，諸多要求的限購讓接手的越來越少，即便不考慮這個因素，買房人的負債空間也大幅縮小，房價再想撐久一點，基本不可能。

貨幣還能繼續流入房市？貸款餘額和存款餘額成正反比，社會消費觀念的更迭，使得樓市落下後遺症，“智囊”9字預言

房地產都是靠資金推動的，房產淨值增速較快，一定程度助推了百姓的買房熱情，從住戶部門貸款餘額和存款餘額的比值變化，也可以在側面反映居民的資金走勢。從2009年二季度開始，住戶部門貸存款餘額呈現逐年上升趨勢，今年三季度以來，這個比例更是從08年末25.3%上升至66.2%，創歷史新高。與之相反的，是百姓不愛存錢了。也正是從2008年至今，儲蓄率逐漸回落降至47.9%，下降了4個百分點。據IMF預測，我國儲蓄率將在2022年降至42%。

房說君認為，存錢的人變少了，而這些減少的貨幣大部分流入房地產當中，當然了，這樣的改變，絕大部分與消費觀念的轉變有關，當今社會年輕人是消費市場主力，一方面過去父輩節約型消費方式已不再是主流，再加上老百姓可支配收入並不高，恐怕也存不了錢，按照國家統計局數據，今年上半年全國居民人均可支配收入只有15492元，很明顯，真正能用於消費和儲蓄的部分並不多。

另一方面，住房正在成為資產的重要組成部分，熱衷將儲蓄貨幣轉化為房產的居民逐漸增多。顯然，只有少部分人是比較有錢的，多數人在日常開銷後，只能存點錢備不時之需，更重要的是，在10月實施以來的LPR貸款利率後，國家有意識引導資金去利率更低的實體領域，唯獨房貸利率依然高高在上。

所以說，2大伏筆在今年不斷髮酵，放大，已經給樓市各方，特別是購房者帶來或多或少的“病症”，那麼後市又會如何演繹？對此，國家智囊的觀點很明確，他給出了9字預言。在顧雲昌看來，樓市發展需要經歷3個階段，第一階段是人均住房面積的增長，第二階段則是人均住房套數增長規模最大的週期，而第三階段，也是我們即將要面對的， “下個20年向質量轉變”，是需求質量的一個階段。

此前顧雲昌歷任建設部城鎮住宅研究所所長、建設部政策研究中心副主任等職，也是1998年國家房改方案起草小組的主要執筆人之一，稱之為“智囊”並不為過，按照他的看法，目前樓市已經跨向第三階段了，也就是說，未來20年，樓市不會再像以前那樣關注住房數量，在國家穩房價、穩地價、穩預期的基調下，樓市調控在不遠的將來也會有所改變。

房說君有話說，實際上，專家的預言時間點在房說君看來也基本認同，畢竟當下房價已經進入穩定區間，而市場轉型也不可能一蹴而就，特別是價格回調需要一個長期的過程。在這個過程中，買房和租房的差距會逐漸縮小，大家完全能按照自己能接受和承受的方式來選擇住房，總之，20年後房子會慢慢失去是稀有性，變得不再稀罕，而最珍貴的或許是更內在的東西，對於購房者而言，當下要做到的最重要一點，就是別在跟風買房了。