随着经济的快速发展，大到城市，小到农村都发展起来，而大家对城市的第一印象，无非是非常多的高楼大厦，仿佛摩天大楼就是城市的代名词。至于城市化，本质上就是人口的城市化，是城市人口逐渐增多的象征。人口增多必然会带来更多的住房需求，可以说城市化进程加快，其实也等于住房需求增多，放眼望去，城市里遍眼都是密密麻麻的高楼大厦，动辄20层以上的住宅楼房，可以说人口和楼市，注定有“扯不清”的关系。

回顾这些年房地产变迁，不难发现，劳动人口越多，买房需求就越旺盛，房市上涨的潜力也就随之增大。1981-1991年，这段期间新生儿达到井喷，大部分人都在2008-2019年间进入社会，巧合的是，恰恰在这段时间，楼市不断膨胀扩大。数据显示，房地产开发投资在2018年已经超过12万亿，年均增长24.8%，商品房销售面积也攀升到2017年的16.9亿平米，连翻了56倍。结婚要婚房，有了孩子要改善房、学区房，还要给子女买房，可见，这些人口才是房地产最核心的中坚力量。有正，必有反，房市的高速发展的同时也落下“后遗症”，症状的根本，是这些年埋下的2大“伏笔”，难道买房能带来安全感？

购房者还有多大的负债空间？9成家庭拥有一套房，杠杆率逐年增加，房价再想撑久一点，基本不可能

据易居《全国居民购房杠杆研究》报告指出，2019年三季度住户部门杠杆率继续上升至56.3%，环比上季度上升1个百分点，同比去年同期上升4.1个百分点。从历史数据来看，在2009年以前，住户部门杠杆率一直保持在20%以下的水平，随着“4万亿”的政策刺激，房市快速回暖，在此后的9年间，住户部门杠杆率增长了35.3个百分点。国际清算银行数据显示，2018年末，所有统计国家的住户部门杠杆为59.7%，发达国家为72.1%，新兴市场国家为39.9%。要知道，欧美、日本之所以拥有超60%的住户部门杠杆，可在我国快速上涨的同时，他们已经经历不同程度的去杠杆。

也就是说，我们的住户部门杠杆整体低于发达国家，但是房产占比却居高不下。由经济日报社《中国家庭财富调查报告》指出，城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%，农村居民占比52.28%，此外，93.03%的居民家庭拥有一套住房，拥有两套及以上住房的家庭占比为3.82%，没有住房的家庭仅占3.14%。房说君认为，正所谓，市场上涨时杠杆助你上天堂，在市场低迷时杠杆却推你下地狱。尤其是在2016年，楼市开启风头正火的行情当中，高杠杆投机客用低首付等各种方式钻空子，把买房倒卖变成一种谋生工具。

从一项数据中可以看出，房贷收入比从08年末的22.6%增至60.5%，相当于月收入1万元，要支付房贷6050元。现在回想起来，“按揭买房”果然开启了一轮新的经济周期，要知道在2000年上下，前有国企改制后大批量居民下岗，后有金融危机带来的百孔千疮。伴随着百姓按揭贷款，由此带活了经济，房地产还成了重要支柱。不过，当地产政策越来越严格密集，5年以上的限购，诸多要求的限购让接手的越来越少，即便不考虑这个因素，买房人的负债空间也大幅缩小，房价再想撑久一点，基本不可能。

货币还能继续流入房市？贷款余额和存款余额成正反比，社会消费观念的更迭，使得楼市落下后遗症，“智囊”9字预言

房地产都是靠资金推动的，房产净值增速较快，一定程度助推了百姓的买房热情，从住户部门贷款余额和存款余额的比值变化，也可以在侧面反映居民的资金走势。从2009年二季度开始，住户部门贷存款余额呈现逐年上升趋势，今年三季度以来，这个比例更是从08年末25.3%上升至66.2%，创历史新高。与之相反的，是百姓不爱存钱了。也正是从2008年至今，储蓄率逐渐回落降至47.9%，下降了4个百分点。据IMF预测，我国储蓄率将在2022年降至42%。

房说君认为，存钱的人变少了，而这些减少的货币大部分流入房地产当中，当然了，这样的改变，绝大部分与消费观念的转变有关，当今社会年轻人是消费市场主力，一方面过去父辈节约型消费方式已不再是主流，再加上老百姓可支配收入并不高，恐怕也存不了钱，按照国家统计局数据，今年上半年全国居民人均可支配收入只有15492元，很明显，真正能用于消费和储蓄的部分并不多。

另一方面，住房正在成为资产的重要组成部分，热衷将储蓄货币转化为房产的居民逐渐增多。显然，只有少部分人是比较有钱的，多数人在日常开销后，只能存点钱备不时之需，更重要的是，在10月实施以来的LPR贷款利率后，国家有意识引导资金去利率更低的实体领域，唯独房贷利率依然高高在上。

所以说，2大伏笔在今年不断发酵，放大，已经给楼市各方，特别是购房者带来或多或少的“病症”，那么后市又会如何演绎？对此，国家智囊的观点很明确，他给出了9字预言。在顾云昌看来，楼市发展需要经历3个阶段，第一阶段是人均住房面积的增长，第二阶段则是人均住房套数增长规模最大的周期，而第三阶段，也是我们即将要面对的， “下个20年向质量转变”，是需求质量的一个阶段。

此前顾云昌历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任等职，也是1998年国家房改方案起草小组的主要执笔人之一，称之为“智囊”并不为过，按照他的看法，目前楼市已经跨向第三阶段了，也就是说，未来20年，楼市不会再像以前那样关注住房数量，在国家稳房价、稳地价、稳预期的基调下，楼市调控在不远的将来也会有所改变。

房说君有话说，实际上，专家的预言时间点在房说君看来也基本认同，毕竟当下房价已经进入稳定区间，而市场转型也不可能一蹴而就，特别是价格回调需要一个长期的过程。在这个过程中，买房和租房的差距会逐渐缩小，大家完全能按照自己能接受和承受的方式来选择住房，总之，20年后房子会慢慢失去是稀有性，变得不再稀罕，而最珍贵的或许是更内在的东西，对于购房者而言，当下要做到的最重要一点，就是别在跟风买房了。