商業地產可謂是個“神秘”投資領域，高價格商鋪也有盈利，低價格商鋪也存在虧損。現如今總體來看，商業地產可謂“捉襟見肘”，既要面對出租，又想轉賣變現，對此商鋪成為業主心中的“刺頭”，面臨商業群體逐漸增多，商鋪的增值效果還存有多大“阻燃劑”，我們還難以估算，但從售賣方來看，他們不再願意將商鋪長時間停留手中。

商業“捉襟見肘”的原因。

買商鋪的人群多是拆遷群體、公司主體、富豪等，共同目的都是為了實現財富保值再增值。過去幾年，商鋪的增值效果明顯，一鋪養三代並非傳說，現如今的商鋪恰好相反，買來的商鋪如若貸款，還需每月承擔月供，由於商鋪需首付50%款項，且最長只能貸款10年，所以承擔的費用普遍多於房產月供，使得投資商鋪存在隱形“門檻”！資產不夠雄厚者買商鋪並不容易。

另外當下的商鋪不僅遍地鋪網，價格還有“虛高”之勢，商鋪的虛高是預期的誇大，對商鋪投資存在較大信心，一窩蜂地轉移投資“戰場”到商鋪中來。接觸投資的朋友都知道，商品交易的次數越多，越證明此階段此商品更“吃香”，價格也會有所上漲，待到商鋪價格觸及頂峰，便會反其道而行之，一位拆遷朋友深有感慨，希望將商鋪作為增值產品，見證了前幾年商業飛速成長階段，渴望自己也能坐上最後一班“地產列車”，商鋪銷售數據不錯，開發商也轉移更多精力到建設商鋪中來，趁著投資者追趕商鋪熱潮，售賣最後一批“暴利”鋪，於是商鋪數量增加、價格快速上漲！兩者並非永無止境持續下去，到達一定時期就會觸頂。

不僅如此，隨著商業模式的成熟，渠道變得多元化，電商平臺迅速興起，就連不被看好的微商群體也在電商中賺得盆滿缽滿，這種現象對消費者來說利大於弊，一方面競爭之下性價比更高；另一方面打擊了商品壟斷現象！但是對於實體店來並不樂觀，電商完善實體店多方面缺陷（例如價格高、不夠便利、產品單一等）的同時；也分化了市場消費力。作為顧客的我們更願意花較少的時間與金錢買到最適合的產品，而不是耗費大量時間與財富在實體店挑選，有人說在網上購物也是一種懶的表現，也有人說網上購物更加節省時間，隨時隨地一部手機即可實現購物，比實體店購物方便，同樣也是實體店前進的一大“阻礙”！

其實商鋪的現狀並非單方面造成，有需求供應方就會有提供方，只是忽略了消費力這一重大因素，這幾年人口數量呈現下降趨勢，與人們承擔的生活壓力息息相關，同事今年34歲，特別想要二胎，但目前家庭現狀逐漸讓他打消了這個念頭，養車、養房、養孩子、養父母成了他身上的4重大山，即使開放了二胎也需要一定時間，才能消化現有庫存。

短期內降價、降租才是商業地產“正軌”！

一位商家簽訂了5年租賃合同，從事茶葉種植、加工和銷售，還有1年時間合同到期，但是今年租金已經超過第一年的40%，加上這兩年茶葉市場存在變數，不少網上“賣茶女”紛紛被曝光，自己也受到牽連，加上茶葉原本沒有固定價格，與採摘時間、加工方式有關，使得本著做精品茶葉的他也面臨倒閉現狀，好在運營方主動提出降租政策，可氣的是老商家卻不在列，原來運營方此次降價的目的十分明顯，吸引商家入駐，提高街區人流量，以此促進商鋪銷售。

前面筆者曾提到過，商鋪的價值在於曝光率，一個新樓盤最先賣掉的商鋪必然是臨主街門面，投資者堅信臨主街門面保值性更高，二樓甚至更高樓層的價值相對較小。當然也存在二樓以上門面依託一樓臨街而提高價格出售，卻依舊掩飾不住自身缺點，結識3年的朋友在專業市場內購置一套門面，當時看中價格低優勢，開發商也承諾回購，事到如今不僅回購遙遙無期，連出租都是問題，因為是統一經營統一管理，樓層間的扶梯又處於長期關閉狀態，設施與形象逐漸惡化，需要調整業態和租金。

商鋪降價出售，變相來看有擾亂房地產市場“嫌疑”，但是不及時脫手，商鋪如同定時“炸彈”一般，說不準具體爆破時間，趁著物業結構還未老化，轉手出去未嘗不是明智選擇，降價既是不得已而為之，又是商業地產步入“正軌”的表現。試想一下，只需要一臺電腦、一件辦公室、幾個工作人員即可實現開店，成本低於實體店租金成本數倍，實體店投資者拿什麼跟電商去競爭呢？除了少數實體店，例如餐飲類、體驗類等需要親身感受。

商鋪降租成為現實，前段時間曝光出“某商業街集體請求降租”短視頻，出租方對此自然不會視而不見，商鋪長期空置並不能創造價值，與其“荒廢”下去，不如割捨部分“利益”，不僅減輕了商家經營壓力，還為自己鋪出一條“康莊大道”（加強了與商家上期合作共識）。長此以往增加了商家繼續經營下去的決心，業主自身也可以及時止損！

未來投資商鋪重運營，輕“地段、性質”！

回到本文開篇，價格再高的商鋪也有盈利，價格再低的商鋪也存在虧損，可見商鋪投資並不受單一價格左右，很大程度上取決於運營，商家的經營、開發商的運營對商鋪價值有著舉足輕重的影響。

都希望花最少的錢買最優質的商鋪，設想卻並不貼近現實，買商鋪面對的是售賣方，銷售方以提高利潤銷售成功為目的，購買者所追求的地段、性質都是售賣方的“加價”項，這正是為何老城區價格高於開發區、主幹道高於次幹道、購物中心比社區商業貴的主要原因！例如某城市老城區臨街一樓商鋪高達10萬元每平方米，而開發區臨街一樓只有2萬元每平方米左右，同樣購物中心比社區商業高出一倍，主要原因在於成本不同，老城區地皮自然高於開發區，購物中心的整體包裝費用也高於社區商鋪，購買者和售賣者在談判過程本身就是是矛盾體，只有達成雙方滿意，價格高低便顯得不再重要。

商鋪的運營價值才能體現投資差異性，轉角鋪商家生意沒有一般商鋪生意好，正是商鋪運營導致的結果，商家的業態、經營理念才是投資核心，盲目追求硬性條件反而存在投資風險。開發商在銷售商鋪的時候喜歡推廣地段，為購買者塑造地段即是財富的“表象”，引導購買者“重”地段而“輕”價格，這是不少購買者容易陷入的“誤區”!既然是投資，更應該注重增值性，花高價買下來的商鋪，反而低價才能出租是投資正常規律嗎？顯然不是！商鋪投資是一種利益置換，只有將商鋪潛在價值發揮出來，才能保障投資免於受損！