活跃！深圳大宗交易额或破3年最高值，投资占比达58%

据戴德梁行数据统计，截至2019年第3季度，深圳今年大宗交易成交金额已达311亿元

，这一数字已破2018年全年的280亿元纪录。

业内人士称，深圳大宗交易今年有望突破2017年以来的3年最高值。

8月18日，深圳“先行示范区”政策出台，赋予深圳建设中国特色社会主义先行示范区的历史使命，并给予深圳成为全球标杆城市的发展目标，前3季度其频现的大宗交易也反映出了市场对于深圳优质物业的持续关注和兴趣。

投资占比较去年上升15%

相对于住宅物业的单一，投资性物业往往更受市场投资者的喜爱。

而写字楼由于良好的现金流、较低的运营难度以及更高的投资回报，成为了境内外投资者配置的首选，越来越成为大宗交易的主角。

10月9日，高力国际发布了2019年第3季度深圳甲级写字楼市场研究报告。报告指出，国家“中国特色社会主义先行示范区”的政策将在一定程度上提升投资者对深圳写字楼市场的信心。

截至2019年第3季度，在深圳大宗交易中，投资占比的比例接近6成，达到58%，同比2018年上升了15%，机构投资属性依旧活跃。

其中，总部企业处于自用考虑而购置写字楼的大宗交易在今年的总量占比也有所增加，需求频现，自用买家这一占比在前3季度达到了40%。

继上半年，华侨城大厦180亿元被打包整售，成为今年目前深圳最大单笔大宗交易之后，2019年10月，中国燃气购买了5万平方米罗湖招商中环整栋办公楼用于总部办公。（图源：戴德梁行）

据不完全统计，目前深圳整售型写字楼超过20个，一些通信企业也纷纷购置深圳的写字楼物业用于办公，例如，过去，OPPO，VIVO也曾分别拿下中国华润大厦和壹方中心多个楼层。（图源：戴德梁行）

整售快速稳定回笼资金

除了看好深圳市场，持续买入深圳核心地段的成熟物业之外，伴随房地产调控以及信贷收紧政策的持续影响，资金流动性压力下有更多的房企愿意出售手上的商办资产，而全年的销售金额甚至更多依赖于大宗交易。

例如，2019年4月，深业集团公布旗下的深业泰富广场大宗交易总额达到51.8亿元，其中包括3宗10亿级交易，总额分别为15.5亿元、15.1亿元、11.3亿元.除了少量商铺，其他均为写字楼和公寓。

该项目是深业集团旗下控股上市平台深圳控股2018年下半年提高业绩目标的信心来源之一。

深圳控股曾在此前业绩会上表示，深圳“731”调控政策对于公寓类产品影响较大，进而导致许多买家转为观望心态，其下半年推出的两个主力项目的去化只有20%到30%。

同样，部分急需变卖资产维持公司偿还债务等大宗交易在深圳也较为常见，如美的近期大手笔买入深圳科技园整栋写字楼。

10月16日晚间，*ST新海（002089）晚间公告显示，盈峰投资（盈峰系从创立之初就与美的关系密切，接连从后者手中接手优质资产，在坊间有“隐形美的”之称。）以现金方式收购公司持有的深圳易思博95%股权，交易金额为14.22亿元。经初步测算，预计本次交易

将产生约9.8亿元的投资收益。

据了解，易思博大厦则位于南山科技园腾讯总部旁，2017年建成，面积约为5万平方米，相当于出售单价为3万多元/平方米，控股公司新海宜已转*ST,急需变卖资产维持公司偿还债务等。业内称该整售单价几乎为“白菜价”。

相比散售，大宗交易能快速稳定地回笼资金。商务公寓、写字楼等选择“打包”销售，原因之一就是开发商为了尽快回款。深圳中原地产投资部总经理杨创慧曾对媒体表示，“只要价格便宜，留有一定的升值空间，就有人大手笔买卖。”

杨创慧介绍，目前深圳大宗交易市场以投资公司为主要买家，通常买入后再进行包装、运营以提升价值，“投资公司的这种模式才有价值可言。”

外地大户豪购深圳公寓

受到粤港澳大湾区和先行示范区的双重利好叠加，因住受宅限购和限贷的影响，今年深圳公寓市场热度明显增加，投资者将目标转向不限购不限贷的公寓，一些外地个人机构投资大户更是出手阔绰。

2019年8月中旬，位于龙岗大运片区的仁恒梦公园公寓开盘，共分批次推出1-7栋的2747套商务公寓，均价为3.6万元/㎡。

据媒体报道，有上海豪客“扫货”购买了临近楼顶的整3层共63套公寓，称用于投资，预估总价在1.5亿元—2亿元，而另一外地客户也大手笔买入42套公寓，耗资约1亿元，称计划开设酒店。

无独有偶，位于龙华的恒大时尚慧谷，一栋耗资约9亿元人民币的公寓，也传出洽谈整售消息，此外，邻近龙岗大道地铁3号线塘坑站的建信天宸，其公寓也遭到大户们的抢购，其36-42平方米公寓热销，有外地豪客掷下5200万元一次购买40套公寓，这也成为该楼盘对外宣传的噱头。

公寓整售案例频发，表明了外地投资客对深圳潜力物业的看好。

外资机构成交占比达历史最高

2019年第1季度，领展宣布以66亿元收购福田怡景中心城，这也是作为外资进入深圳的标志性交易。

相对来说，自用型买家依旧是传统大宗交易的主力。值得一提的是，截至2019年第3季度，深圳今年大宗外资机构成交金额占比达到了28%，为历史最高。

不同于内资型卖家，多数境外机构投资者颇为谨慎。不过尽管外资机构的投资决策较为谨慎，但总体上依旧看好深圳资产。

戴德梁行方面分析，由于中美贸易战持续拉扯带来的不确定风险，近期人民币兑美元持续下跌，甚至一度跌破7，国内经济增速放缓等因素，都令以投资为目的的外资机构型卖家放缓投资步伐，外资机构正通过对深圳房地产市场的持续观察研究，寻找最合适的投资标的和时间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当市场房价速度过快的情况下，散售速度在减缓，市场上有越来越多的投机机会，为大宗楼宇资产交易提供了上升空间。

目前，就整售市场而言，深圳与上海、北京之间虽然仍存在较大差距，但深圳的同比增速为7.4%，远远超过上海同期的5.9%，北京的6.3%，也远远高于全国平均水平6.3%，深圳依然在高速发展之中。

戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒认为，今年深圳大宗交易成交量以及来深圳考察的机构数量都创下纪录，深圳优越的产业基础以及营商环境加上国家给予的历史机遇，预测未来深圳将成为继上海、北京之后大宗交易最热门的投资目的地。